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房地產市場進入回暖期
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?4月18日，國傢統計局發佈瞭3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與去年同月相比，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格全部下降。與2月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有50個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.9%。業內人士表示，雖然70大中城市房價水平仍在一年前徘徊，但隨著近期利好政策頻出，房價已走出"過冷"區間，隨著二季度市場成交量的繼續上升，房價有望止跌反彈
??房價總體趨穩銷量回升明顯
??國傢統計局發佈的最新數據顯示，3月份北上廣深四個一線城市新房價環比有漲有跌，北京、深圳環比分別上漲0.3%、0.7%，上海持平，廣州下跌1%。北上廣深房價同比全部下跌，分別下跌4.7%、5.9%、6.5%和0.9%。在二手住宅方面，與上月相比，價格下降的城市有48個，上漲的城市有12個，持平的城市有10個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，上漲的城市有1個。
??價格方面，3月份房價環比下降的城市數出現明顯減少。新建商品住宅價格環比下降的城市為50個，比上月大幅減少16個；持平和上漲的城市分別比上月增加6個和10個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.9%；二手住宅價格環比下降的城市有48個，比上月減少13個；持平和上漲的城市分別比上月增加6個和7個。
??國傢統計局高級統計師劉建偉表示，3月70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月增加65.9%，接近去年同期水平，主要原因是2月屬於房地產傳統銷售淡季，春節過後房地產市場成交逐漸活躍。隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現，預計未來銷售量可能繼續回穩。
??此外，環比房價總體趨穩。一線城市方面，新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平轉為3月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比2月收窄。
??受去年同期基數較高影響，房價同比繼續下跌。與2014年同月相比，70個大中城市中新建商品住宅價格全部下降。同比價格變動中，最大降幅為11.2%，最小降幅為0.4%。二手住宅價格1個城市上漲，其餘下降。
??從近期市場跡象表明，北、上、廣、深四大一線城市新建商品房價格環比雖然有所下降，但是價格依然堅挺。第二季度房價止跌回漲為大概率事件。
??利好新政頻助樓市回暖
??3月以來，中央出臺瞭一系列樓市新政。3月30日，五部委聯合發佈樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調整，樓市“組合拳”正式出臺；4月9日，上海公積金中心也緊跟著對住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限做出利好調整。中國人民銀行決定，自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。目前，降息、調供應與促需求並舉，降首付與減稅齊發，利好政策頻出。
??在樓市新政的強刺激下成交出現強勁反彈，也助推瞭開發商的推盤信心。進入4月，上海樓市強勁回暖。在經歷過清明假期，上周末眾多樓盤紛紛紮堆入市，市場熱度開始回歸。臨近五一，開發商很可能會在五一前後集中推盤，未來幾周的供應量有加大的可能性，市場表現也會逐漸熱鬧，成交量有望繼續表現上漲趨勢。上海樓市5月預計將有45個樓盤開盤或加推，環比4月份的預開盤量飆升36.4%。業內人士認為，在近期政策的頻繁刺激之下，改善型購房人群正加速入市，二季度市場上行行情可期。但在經歷成交量透支性增長之後，市場後勁依然存在不確定性。各地應積極響應中央政府號召，從穩定住房消費需求出發，推動房地產開發投資穩定經濟增長。
??據DTZ戴德梁行綜合住宅部數據統計，上海住宅市場一季度成交12907套，成交總面積189.19萬平方米，成交均價28912元/平方米，成交量同比下降8.09%，環比下降45.87%，成交價格同比增長12.38%，環比增長1.16%，供銷比達到1.00，相比去年同期明顯提升。2015年一季度上海市商品住宅市場反彈低於預期，但仍在合理范圍，其中高端住宅市場發揮主力作用，樓市復蘇正當時。值得註意的是，高端住宅市場起著引領樓市復蘇的作用。而高端住宅市場成交量逆勢大漲，引領著一季度樓市的新一輪復蘇，而售價方面則創3年以來新高。
??DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏分析表示，在不動產登記條例、房產稅雙重壓力下，一季度上海本地買傢對別墅的購買需求受到壓制，隨著上海與長三角其他城市交通提升及經濟交融，江浙買傢比例反而相應提升。市中心房價在政策全面利好、交通配套便利、出租方便的情況下，高端公寓半數以上買傢為上海本地人士。
??對於近期陸續出臺的樓市政策，伍惠敏表示，在新政助力下，樓市將出現量價齊升的局面。首先，從政策層面來說，今年全年GDP增長目標為7%，房地產重要性重新凸顯；中央新政提出去行政化，由市場幹預轉變為市場自發調節。目前的政策針對普通住宅，相信未來對高端住宅的利好政策也會進一步出臺；其次，從開發商層面而言，實力大牌開發商會收縮三四線城市，主攻一二線城市，尤其加強一線城市佈局。事實上，在一季度全國銷售20強的上市房企在一線城市拿地高達6成，創歷史新高。
??上海樓市成交反彈迅速
??目前，“3·30新政”公佈已有半月，由於此次受益面不再局限購買“普通住宅”，因此覆蓋面相當廣。上海樓市近半月的樓市成交量及成交均價都有一定的漲幅，改善置業表現的尤為明顯。據相關機構統計，4月上半月，上海樓市成交量連續上漲，上周上海商品住宅成交3909套，面積38.45萬平方米，環比上漲4.95%，同比上漲82.07%。從全國來看，上周其監測的38個城市中，25個城市成交量同比上漲，一線城市同比漲幅最大，達到63%。但由於“3·30新政”頒佈時間較晚，對一季度成交量影響甚微，但對二季度成交量有較大的影響。
??德佑鏈傢數據顯示，上周，上海市商品房成交面積為36.03萬平方米，環比前周上漲26.75%；上周全市商品住宅成交面積為28.43萬平方米，環比前周上漲29.70%。隨著成交量的增加，樓市供應量也出現瞭大漲。自“3·30新政”出臺至今短短幾周時間，二手住宅新增掛牌量價齊升，目前業主心態穩定向好，對後市樂觀看漲，積極掛牌的同時，上調報價或收縮議價，已呈蔓延之勢，跳價、漲價案例不時出現。
??德佑鏈傢研究總監陸騎麟表示，4月15日上海公積金新政正式實施，從公佈到實施，經過一周時間的醞釀發酵，新政效應得以集中體現。上周上海商品住宅供求表現突出，雙雙創下新高，周均供求量均略超去年12月周均水平，在政策利好的導向下，購房者入市步伐明顯加快。
??對於樓市未來走向，伍惠敏認為，2015年樓市將與股市齊牛，預計上海二季度樓市呈現量價齊升的景象。而對於大眾關心的房價，預計中低端住宅價格上漲10%，高端住宅上漲5－8%。
??此外，雖然上海樓市回暖與近期利好政策迭出不無關系，但相比營業稅對房產交易的明顯推動，商業房貸政策卻未及時跟進。“3·30新政”落地近半個月以來，目前，滬上僅興業銀行、民生銀行和上海農商行等7傢銀行執行二套房首付四成政策，並且利率仍然要上浮10%。利率方面，目前銀行仍然執行先前的貸款利率，即普遍95折優惠，個別銀行如建行、工行等如果客戶資質較優可享受9折、92折的利率優惠，僅2傢銀行可以有7折優惠，但也僅限購買合作樓盤。從目前來看，營業稅征收年限縮短已給市場帶來立竿見影的效果，房貸政策要落地，還需有寬松的貨幣政策支持。
??上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦則認為，從“3·30新政”出臺後的市場反應看，二手房交易情況明顯好於新房市場，表明稅收“5改2”效果優於二套房信貸政策。預計符合新的貸款政策的業務量還不足銀行房貸業務的一成，所以即便各大銀行的執行細則都落地，對市場交易推動也相當有限。
??一季度全國房地產投資低增長土地二胎銀行利率多少免費諮詢試算
??隨著中國經濟步入新常態，房地產市場走勢、政府調控方式以及開發商購房者的心態，也都發生瞭相應的變化。房地產業有望進入降速運行、提質增效的新階段。
??數據顯示，2014年下半年起，盡管個別地區的樓盤仍有上漲動能，但行業整體高速增長的時期已經“告一段落”。2014年，全國房地產開發投資完成額為95036億元，同比增長10.5%，同比增速創過去十年最低水平；商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7%，降幅同樣創過去十年最低水平。
??近日，國傢統計局發佈最新數據顯示，一季度全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%。其中住宅投資增長5.9%。今年初以來，房地產市場繼續低迷走勢，一季度房地產投資增速下滑至8.5%，與去年同期相比，增速幾近減半，這表明房地產拖累經濟之勢依然顯著。自3月底以來，新一輪樓市托底政策出臺，地方層面上，已有上海、遼寧等五地上調瞭公積金貸款提取額度上限。業內人士稱，目前房地產政策已進入寬松周期，不排除後續有進一步寬松政策出臺的可能性，未來樓市量價數據有望繼續改善。
??一季度，房屋新開工面積23724萬平方米，同比下降18.4%，其中住宅新開工面積下降20.9%。全國商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，其中住宅銷售面積下降9.8%。全國商品房銷售額12023億元，同比下降9.3%，其中住宅銷售額下降9.1%。房地產開發企業土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%。一季度，房地產開發企業到位資金27892億元，同比下降2.9%。
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2015年一季度中國房地產市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，房地產市場並沒有明顯起到拉動宏觀經濟增長的作用。由於開發商在資金方面的不足直接導致全國土地市場交易的慘淡，主要是去年年底房企沖刺年度銷售業績“用力過猛”，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致年初短期內表現不佳。此外，大多數開發商將更多的推盤計劃放到4月底和5月份。
??房地產市場調整或將繼續
??4月20日，相關機構發佈《2015年一季度中國房地產政策評述》顯示，2015年一季度，兩會強調穩消費、促需求，中央層面房地產寬松政策已基本到位，而地方也積極因地制宜進一步刺激各類需求。市場銷售已出現好轉，後市向好預期增強。相關機構專傢認為，未來房地產市場仍將秉持去庫存主基調，貨幣政策和財政政策或有進一步的調整，而地方自主調整可能性繼續強化，對中央調整政策的落實執行和對需求進一步刺激將成為影響未來市場的關鍵。
??2015年初，國務院總理李克強表示，中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。兩會後，總理又指出，房地產市場有其自身的規律，中國城鎮化進程還在加快，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。此外，中央各部委集體表態，當前樓市波動仍在正常范圍，2015年將穩定住房消費，促進房地產市場平穩健康發展。央行在金融信貸政策上積極調整，保障市場平穩運行。實行降準降息組合發力，恢復市場信心。降息使購房成本大幅下降，推動成交回升。降準向市場大力釋放流動性，有利於保障房地產市場及經濟平穩運行。同時也進一步推動購房者預期向好，刺激潛在購房者需求入市，助力庫存去化。
??對此，相關機構專傢認為，對房地產行業而言，降準降息組合效應將改善房地產投資環境，減輕庫存壓力，促進行業平穩運行。對於房企而言，其直接融資及間接融資通道均將有積極影響，優化其資金來源結構，緩解資金鏈壓力。另外，受益於降準降息組合效應，短期內地產股仍將活躍於資本市場。在供應層面，住房用地新政控規模、調結構，盤活存量促去化。在需求層面，減輕二手房交易稅負以及不動產登記條例正式實施活躍市場交易，積極降低首付門檻，減輕瞭購房初期的資金壓力，刺激潛在購房需求特別是改善性需求的釋放，推動成交回升。目前，二套房貸政策回到瞭2009年較為寬松的水平。
??近日，央行行長周小川在國際貨幣基金組織第31屆國際貨幣與金融委員會(IMFC)系列會議上發言時指出，中國政府高度重視房地產市場調整、部分行業產能過剩、消費需求不足和投資回報率下降等經濟運行中存在的問題。中國將繼續執行穩健的貨幣政策，並根據經濟和通貨膨脹走勢進行適應性調整。全球金融危機以來的經驗表明，貨幣政策可以為結構改革創造機會，但單純依賴貨幣政策也會帶來風險。周小川在介紹中國經濟形勢時指出，中國經濟正在步入新常態，經濟增速雖有所放緩，但仍然處於合理區間，就業增長保持穩定。摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌表示，在近期央行、住建部、銀監會聯合下發的通知裡，有關部門說明這項政策調整旨在支持居民改善性住房需求，並進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。從宏觀經濟角度而言，住房市場的調整依然將是2015年拖累內需增長的主要原因之一。預計未來進一步的貨幣政策措施可能包括降準以及降息，這些貨幣政策措施也將放松房地產市場的融資環境。
??總體來看，房地產市場調整將會繼續，但今年的調整速度將會較為緩和。特別是，在住房政策寬松將可能幫助緩解房價向下調整趨勢的同時，對整體經濟活動有更直接影響，今年一季度房地產投資增速的下滑將繼續拖累經濟增速，不過相對2014年，其影響程度較小。同時，住房開發活動的調整將會繼續對土地出讓金收入產生影響，給地方政府的融資能力帶來壓力。
??上市房企調整迎接新常態
??近期，樓市及信貸政策的寬松，讓房地產市場預期不斷回暖，但上市房企一季度整體業績卻不盡如人意。目前披露一季報或業績預告的46傢房企中僅有三成業績增長，多數房企盈利出現下滑。業內人士認為，近期樓市新政以及央行降息降準所釋放的流動性，將對樓市起到帶動作用，二季度將成為開發商去庫存的關鍵時期。
??中原地產最新數據顯示，截至4月20日，兩市共有46傢房企披露瞭一季報或業績預告，一季度業績增長或扭虧的公司共16傢，占比僅為三成。多數房企一季度業績面臨較大的增長壓力。其中包含萬科等標桿房企，多傢企業的利潤跌幅超過50%。數據顯示，萬科預計一季度盈利為6億—7億元，比上年同期下降54%至61%。保利地產一季度業績表現良好。預計一季度實現盈利同比增長50%。在一季度業績下降的房企中，多數企業的業績下滑幅度均在50%以上。國興地產、渝開發、中航地產、世榮兆業等房企則預計一季度首虧。其中，預計凈利下滑幅度超過100%的房企多達11傢，占比超過26%，其中華聯控股、三湘股份和陽光股份下滑幅度居前。此外，房企的利潤率也進入下行區間。同花順iFinD數據顯示，2014年房企整體毛利率為32%，較2013年下降1個百分點，毛利率呈現逐季下滑的態勢。在2015年一季度，部分房企也將業績下降原因歸因於高毛利項目結算減少。業內人士表示，房企利潤下滑，除瞭有時間節點等短期原因，也與行業發展趨勢有關。
??近期招商地產和招商銀行股票雙雙停牌，宣佈“籌劃重大事項”，引發瞭人們對於招商局集團資產整合的猜想；融創洽談收購佳兆業、融創商議收購融綠平臺如果成功，也將在規模上取得巨大增長。保利集團的保利地產和保利置業也在醞釀巨大重組；中信集團的中信泰富和中信地產也面臨兩傢子公司的重組。業內人士指出，未來房地產市場中房企的規模以及資金實力將成為決定成敗的關鍵，而這一輪的房企並購重組潮就是為此而做準備。隨著房地產步入新常態，全行業輕松賺錢的高增長時代已一去不復返，回歸正常利潤成為趨勢。業內人士表示，事實上，面臨著市場的變革，未來房企更追求“規模”，目前一些企業也正在通過資本市場並購模式進行整合，尋求新常態下的規模發展，中國房地產業已經進入到“品牌競爭時代”，從長期來看，房地產仍有前景。
??萬達集團股份有限公司董事長王健林認為，目前的房地產行業已經出現瞭拐點，這個拐點不是V形的，而是L形的，供求平衡的時間相當長，10年8年之內房地產很難回到買到就是賺到的局面。“現在躺著都掙錢的時代過去瞭，行業發生瞭變化，我們對長期趨勢做出判斷，我們覺得不能再走銷售賺現金流的路子，果斷從2004年進行調整。”
??王健林表示，中國房地產離崩盤還遠得很，隻是已進入供求平衡階段，甚至供略大於求。“可能暴漲的空間沒有瞭，但是利潤空間還是有，這個空間至少15年至20年時間，所以相關行業至少活15年沒有問題。”
??從3月底開始，樓市的利好新政就一波接一波地出臺，而與此同時，股市的興旺發達更是令人驚嘆。而兩市的華麗結合便罕見地呈現在人們的面前。從近期的股市來看，上市大房企在股市裡的表現是“一片紅”。繼3月兩會政府工作報告釋放瞭一系列對樓市的利好消息之後，本月百強房企的“入會市值門檻”大幅拉升。對此，申萬宏源為，在目前市場整體情緒仍高的情況下，作為擁有政策放松預期以及基本面數據回暖支持的板塊，地產股在二季度仍將繼續表現，維持行業看好評級。仍然擁有估值優勢的中小市值個股，將是市場的首選標的。
??萊坊上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從純投資的角度看，近期的股市利好大於房地產投資，因此當前房產造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代，再加上近期的房產新政出臺後會釋放相當一部分購買力，利於自住及改善性需求，利於房地產市場的穩定，同時對經濟穩定及股票市場的穩定有重要作用。受此樓市利好消息影響，房地產股將出現明顯上漲。預計房地產產業鏈短期內不會因此復蘇，對宏觀經濟的拉動有限，中國地產政策還可能進一步松動，貨幣政策將繼續寬松，基建投資會繼續加碼。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/09425997182642188240639.shtml
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