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  羊城晚報記者 趙燕華 實習生 麥迪安

  訣竅二： 選擇適合自己的房源更重要

  專傢表示，作為剛需族， 買房還是盡量早些出手為好

  因此，張宏偉認為購房者可在個案價格下調15%-30%這個過程中尋找投資機會點，根據這個底線評估投資時機，重新獲得投資市場底部的機會或投資的"時間窗"。如果購房者已經錯過瞭2008年、2011年兩輪市場低谷期的購房最佳窗口期，那麼，就不要再錯失2014年的市場底部的購房機會或投資的"時間窗"。

  訣竅一：在降價15%-30%的過程中尋找機會

  訣竅三：選擇名牌開發商

  剛需買房最主要的目的是自住，是要實實在在過日子的，小區環境、車位配比、戶型、樓盤品質，任何因素有短板，都會影響到今後的居住舒適度。因此，剛需買房註意力不能僅僅隻放在價格上，選擇合適的時機出手很重要，但選擇適合自己的房源更重要。

  對於商業地產市場來講，唯一不變的原則--選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。另外，購置商鋪也要看好樓盤所在地段、今後商貿發展情形。如果附近人氣不旺，絕不能購買。

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  特別像現在樓市預期較為復雜的情況下，買房更要謹慎，要選擇品牌開發企業的樓盤。總體來說，這些樓盤的開發商綜合實力強，也值得信賴。因為品牌開發商不僅僅做的是產品，而且也是為瞭做品牌，這樣才能贏得好信譽。開發商信譽好，為今後樓盤物業發展打下良好基礎。對於購房者來講，即使以後換房"二次置業"，也有升值希望。

  放眼身邊，經常會看到好多朋友因買房而出現糾紛。其實留心一下，導致買房者購買煩惱的，大多是選擇瞭那些開發實力不強、信譽不好的開發商，從而造成不能按時交房，房子質量太差等問題，甚至出現個別房企"跑路"現象，給購房者或投資客帶來巨大損失。

內容來自sina新聞

  下半年房價到底是漲還是跌？何時買房才是最佳時機？這些問題永遠考驗著每個準購房者。從樓市政策和市場層面來講，認清房地產市場趨勢是市民買房置業、投資的關鍵。但是從購房者心態來講，也不要過於貪婪，因為市場總是風雲變幻，機會轉瞬即逝，買房時該出手時就該出手。

  同策咨詢研究部總監張宏偉分析樓市近20多年的發展情況得出這樣的結論：無論房價是漲還是跌，作為剛需族，買房還是盡量早些出手。張宏偉認為，萬變不離其宗，買房者如果掌握瞭以下幾個小訣竅，房子買到便是賺到瞭。

  張宏偉認為，對於高雄債務整合諮詢二胎年息剛需購房者來說，如果覺得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過多考慮是不是買房的合適時機，應該果斷出手。因為市場總是風雲變幻，機會轉瞬即逝。同時，準購房者也應冷靜面對市場上各類樓市信息，做出自己的判斷，不盲目"抄底"。

  剛需買房，往往先看房價，然後才考慮房子性能等問題。實際上，買房不僅要看房價，更要看這套房子適不適合自己。

  訣竅四：考量交通與配套及物業管理水平

  買房其實買的就是生活，而這個生活就跟小區的種種配套息息相關。生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時候必須要想到的。

  相反，如果購房者在買房時沒有周全考慮小區的相關配套，就有可能給生活帶來無盡的麻煩。

  同時要看樓盤升值與否，小區物業管理水平及樓盤配套不能忽視。在消費者眼中，出色的小區物業管理會為升值增添砝碼。

  訣竅五：買"預期"才有升值潛力

  剛需購房要學會買預期，這樣房子以後的升值潛力才會大。

  張宏偉認為，所謂買預期，就是看一個區域的發展走勢。城市發展的總趨勢基本代表瞭樓市今後發展的空間。因此，買"預期"主要是兩點：一看近兩年國傢有關部門房地產宏觀調控政策的主要方向；二看城市規劃等部門近幾年與以後有怎樣的大動作，比如新城新區規劃、軌道交通規劃、重大投資項目等。瞄準這些機會，對於投資者來講，基本上就可以獲得未來相對比較豐厚的預期投資收益。

何時買房才是最佳時機？教你掌握五個購房訣竅

  張宏偉認為，2014年下半年的市場，盡管各地已有限購放松或取消等"救市"措施，但是收效甚微。當前樓市降與不降已經不是問題，以"以價換量"的方式是"慢慢降"還是"一步到位地降"才是讓開發商頭疼的大問題。從當前市場個案降價幅度情況來看，對於普通剛需項目來講，一般降價10%-15%就可以激活市場成交量，而對於高端豪宅來講，則需要降價20%-30%的幅度，市場需求才會被大幅激活。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/11074347520.shtml

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  集中入市原因 業內說法不一

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/07582709024.shtml

  受此前市場觀望情緒的影響，眾多剛需項目也都采取瞭平價走量的推盤策略，因此此輪推盤的價格也基本與前期持平。



京樓市上周21項目開盤創紀錄 未出現 日光盤



  而位於門頭溝區的品質改善盤華潤·潤西山項目也於上周六開盤，推出瞭均價3.8萬元/平方米的花園洋房產品。據瞭解，該項目在推出3小時內銷售率便達到瞭七成左右。

 &土融台中北區土融emsp;"我們的項目早已做好銷售準備，這一次之所以集中入市，主要是因為政府預售證在上周集中下發。所以才造成瞭我們三個項目在上周同時開盤的現象。"北京萬科媒體負責人向記者介紹。據瞭解，上周萬科在北京市場總共有住總萬科橙 、金第萬科·金域東郡、京投萬科新裡程 三個項目同時入市。

  華潤集團一項目策劃經理則向記者表示："整體市場還是在往好的方向走，房企之所以選擇在這一時間集中入市，主要是之前'憋'得時間太長瞭。"他認為，今年年初開始北京的房地產市場並不景氣，處於一個觀望期，很多項目的漲幅也不大。再加上政策的不明朗，使購房者產生瞭一定的觀望心理。每年的清明到五一期間是上半年房企銷售的黃金期，所以很多項目都積累瞭一定量的客源，在五一前釋放。

內容來自sina新聞

  對於這場規模龐大的房企推房派對出現的原因，業內人士的看法卻並非完全一致。

  新京報訊 (記者陳禹銘)在剛剛過去的一周裡，北京的房地產市場在度過瞭不咸不淡的整個第一季度之後，在五一假期前迎來瞭久違的熱鬧場景。據中原地產統計，上一周中，北京市共有21個項目集中入市，入市量創單周紀錄。中原集團市場研究部總監張大偉說："此前市場最好的時候一周最多也就隻有12個左右的樓盤入市。"

  剛需、剛改項目成本輪爆發熱點

  而張大偉則認為：信貸收緊、自住房供應，是影響北京樓市的最關鍵的2個政策。"目前已經入市的自住房項目達到8個，合計供應住宅高達1.47萬套，對市場的影響明顯在加大。"張大偉向記者表示，"開發商都對下半年樓市不樂觀，所以紛紛抓緊二季度的市場出貨窗口。"

  ■ 背景

  多地樓市優惠推盤汽車貸款率利試算表

  近期，全國各地都有樓市降溫，取消政府限價，部分開發商降價走量的消息放出，使得購房者和開發商的預期都受到瞭很大影響。據記者瞭解，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產開發商投資額繼續放緩。一些一、二線城市的樓市紛紛推出優惠活動，以加大推盤力度。如廣州部分開發商打出瞭"零首付"、"零墊付"的口號以吸引購房者。杭州樓市則傳出消息，稱蕭山區允許土地競買保證金上限不超過1000萬元，以減輕開發商資金成本壓力。而上海郊區一中高端住宅項目金大元禦瓏公館則有一批精裝大平層房源以7.2折甩賣。

  中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮此前在接受媒體采訪時表示："今年市場的內在因素逐步顯現，開發商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施。"而住建部政策研究室主任秦虹則認為，目前中國房地產市場本身已經出現瞭分化，高速交通網的建設使得處於高速交通網上的城市會有更好的發展。

  5月17日新浪樂居大型看房團來襲 免費為媽媽選房

》》熱點推薦：新浪樂居自住型商品房欄目正式上線

  2014北京商業地產投資意向調查：

  據記者瞭解，上周房山區先後迎來瞭首創、金地、萬科、北京城建、合景、中冶六傢開發商集中放量，搶奪市場需求。而他們放量的項目也主要以剛需盤、和剛需改善盤為主。其中，此前創造過"日光"成績的首創·伊林郡(樓盤資料 業主論壇) 26日拿出203套房源，以1.9萬元/平方米的均價出售。據開發商透露，在開盤一個半小時後，該項目的認購金額就已達到4億元，銷售率接近90%，成為上周成交最好的項目之一。而於同日開盤的中冶·藍城(樓盤資料 業主論壇) 、合景·領峰也均創造瞭不錯的銷售成績。據合景·領峰項目營銷負責人介紹，該項目此次推出85至107平方米的低密洋房產品，在開盤當天便熱銷3億元，銷售率達到90%。"這一區域目前立體交通網絡已基本形成，且有大型商業、休閑設施，可為置業者提供非常便利的生活，因此受到很多剛需、剛改客戶的歡迎。"該營銷負責人向記者透露。

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漢口腹地臟亂差城中村發生巨變

內容來自sina新聞

  ■本報記者 吳邊理財型房貸利率比較二胎年息 通訊員 易望星 王凱 薑濤

  長江商報消息 一面圍墻展現城管日常工作

  利用拆遷圍墻做工地圍墻

  原華南海鮮市場旁唐傢墩城中村拆遷時，社會車輛停放至市政道路城市人行道，安全隱患大，城市市容環境差，造成居民投訴，管理部門花大力氣整理，但效果甚微。萬科漢口傳奇工地圍墻設計因地制宜，設計理念為：經濟、幹凈、整潔、綠色、經久耐用、長期發揮效用，以美化城市環境為主旨，解決社會車輛亂停放，保證人行道暢通。

  工地圍墻利用城中村拆遷遺留圍墻和輕質鋼圍板組合方式整合設計，圍墻根部設置綠化花壇，沿市政道路側邊也設置瞭城市綠化花壇，整體圍墻及花壇立面設計用米黃色外墻磚，設計色調同小區立面效果保持一致，花壇頂部采用花崗巖石材壓頂；為便於過往行人休息，設計市政花壇時留有休息坐凳。輕質鋼圍板一舉兩用，既可擋住工地施工場地、隔音降噪，同時又可安裝公益宣傳廣告。利用拆遷圍墻可廢物利用、降低資源消耗，設置市政花壇既可美化環境，更主要的是有效防止城市人行道車輛亂停亂放，有效解除安全隱患。鋼圍板是工廠化加工，主材料為輕質鍍鋅鋼板和角鋼龍骨，現場整板拼裝，高效簡潔。

  原來這都是城管的工作

  整體圍墻長度為210米，高度為6米，輕質圍板上安裝瞭城管日常工作的宣傳畫：有讓樓頂漂亮起來的頂美行動；有規范廣告的廣告亮化；有和市民日常生活緊密相關的道路維修和環衛保潔；有關系到市民安全的燃氣、渣土、違建的執法管理；還有美化市容環境的社會治理、花街美墻等。這讓市民對城管的日常工作有瞭直觀的瞭解，"原來這些事情都是城管管呀"。圍墻下人行道花壇和市政道路花壇裡種植有法國梧桐、小葉梔子花、紅繼木、杜鵑、金葉女貞、紅葉石楠、豐花月季、海桐球、金森女貞球等易生長易維護的植物。

  目前整體圍墻施工、花壇綠化、公益廣告上墻均已完成，社會車輛亂停亂放已有效阻止，過往行人駐足觀看，贏得諸多關註的眼光和贊許。

  位於新華下路華南海鮮市場旁的原唐傢墩城中村改造拆遷場地，眼下變成瞭秩序井然、緊張開發的萬科漢口傳奇 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)建設場地，尤其是畫著城管日常工作內容的工地圍墻，大力改善瞭新華下路市政道路兩側的市容環境，一改往日的臟亂差形象，贏得瞭過往市民的關註和贊許。

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  目前，房地產市場理性調整，給我們提供瞭釋放風險的可能，也為解除限購限貸這類行政幹預手段、恢復市場調節功能提供瞭絕佳的機會桃園房屋借款，完全沒有必要風聲鶴唳。筆者相信，本屆政府會頂住壓力堅持經濟結構的調整，保增長措施將更加有的放矢。

  房地產市場的泡沫化發展，已令中國經濟結構調整受到瞭拖累。一方面，由於房地產吸納的社會資本太多，使得資源配置已嚴重失衡。經濟增速下滑，原本社會融資需求會下滑，我國卻出現瞭錢緊和利率上升的怪相，與房地產的吸金漩渦分不開。另一方面，就房地產本身而言，為瞭抑制泡沫膨脹破裂，過去幾年的房地產調控政策，不得不使上限購這樣極端的行政調控手段。對於任何一種商品而言，如果禁止購買，則市場調節的功能基本癱瘓。

  不過，筆者以為，對於房地產的理性回調，沒必要風聲鶴唳；而政府保增長政策的方向，也不會走過去胡子眉毛一把抓、整體放松刺激的老路，在外匯占款保持增長的情況下，降準可能性暫時都不大。無論是房地產業，還是過剩產能行業，對於全面的放松支持政策，不宜期望太高。

  財經夜談

  "房價跌，中國經濟會受不瞭，地方政府受不瞭。"每次房地產市場顯露調整跡象，此類綁架理論便開始盛行，從老百姓到學界到政界，大傢都房屋二胎貸慶豐銀行享優貸利率多少免費諮詢試算坐立不安；而每次經濟一出現調整，大傢首先想到的救市措施便是刺激房地產。在這種慣性思維影響下，過去10年，中國房市打造瞭一個隻漲不跌的神話，全民蜂擁而入。

內容來自sina新聞

  事實上，央行約談15傢銀行，支持的是剛需和首套房貸，這是央行一貫以來的政策，隻是銀行在執行過程中走瞭樣。與過去相比，央行對於房地產的態度並未變。而與此同時，銀監會和保監會，則爭相對房地產市場風險進行警示。

  房地產市場調整的趨勢越來越明顯，4月的貿易、消費等數據增速進一步下滑，經濟增長壓力凸顯出來。由於本周一央行約談銀行力挺首套房貸，一時間，市場對房地產支持政策又浮想聯翩，對於降低存款準備金率、放松流動性的呼聲又起。

房地產理性回調沒必要風聲鶴唳

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/09064144305.shtml

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  在接受記者采訪的時候，房先生表示，回想起買房的過程，挺痛苦的。

  記者從禦景灣樓盤的工作人員那裡瞭解到，輪候傢庭需要準備申請人的身份證原件及復印件、戶口本、《經濟適用房/限價房申請備案表》等材料，審核無誤後，進行號碼選擇。而申請人可以在隨機出來的三組四位數號碼中選一組與之前配給的後9位數號碼形成自己參加搖號的13位號碼。

內容來自sina新聞

  不久前，趙陽接到瞭恒大禦景灣銷售中心發來的短信，通知他成為第一天、第一時段進行現場資料審核的申請者。

  從地鐵六號線褡褳坡站西南口出來後，趙陽指著西邊的方向說："往西走不到兩個路口就到啦！"為瞭不耽誤時間，趙陽早早就查好地圖、熟悉瞭路線。

  "現在對於我來說，地段、格局什麼的都不是大問題瞭，不管條件怎麼樣，先有一套房子最重要。"29歲的林楠(化名)是一名初級住院醫師，孩子剛剛6個月大。因為老公還在攻讀碩士學位，林楠一傢人每月隻靠著自己2000多元的工資生活，而一傢人也隻能暫住在父母傢。

  而下一步則要等到全部傢庭現場審核完成後，上報到住建委進行資格審核、復審，再行搖號。

  3年前，趙陽開始申請東城區的兩限房，但最終能讓他申請的房源卻寥寥無幾，隻能成為輪候傢庭。

  趙陽最想選一套80平方米左右的房子。

  其實，對於"自住商品房"的登記細節，趙陽早已熟記在心。自從2013年10月23日北京市住建委提出要加快自住商品房建設後，申請自住商品房便成瞭趙陽一傢的頭等大事。

  1月13日的北京，在開往褡褳坡站的地鐵六號線車廂裡，32歲的趙陽(化名)正拿著剛剛買的報紙仔細盯著頭版的一則新聞看，這則新聞有首個自住商品房現場登記的提示："帶齊材料、可乘地鐵、按規定時間到......"

  現場的工作人員介紹，來辦理資料審核的傢庭首先在大廳最左側簽到，核對資料沒有缺失遺漏後，就可以拐到裡面的自動取號機上領取號碼，並等待叫號辦理。

  審核通過者可自行選擇搖號號碼

  對此，中國房地產協會副會長陳國強指出，因為恒大禦景灣的項目屬於自住型商品房裡面搖號和上市最早的，而該項目的區位條件、比對價格以及周邊的配套設施條件都不錯，所以參與搖號的人數較多是預料之中的事。



  在2013年11月恒大禦景灣進行網上登記申請之時，因有14.8萬戶提交申請，曾一度造成網站系統的癱瘓。

  3個月來，媒體對自住商品房的報道一直未曾間斷，趙陽也從中瞭解到有關房源、價格和申請方式等相關信息。一個多月前，北京首個自住型商品房項目--恒大禦景灣進行網上登記時，趙陽成功提交瞭購房申請表。

  規定首批到現場提交資料的是優先傢庭，並按持有住建委編號的輪候傢庭、京籍已婚無房傢庭和京籍單身25周歲以上無房傢庭的順序進行通知。而根據開發商提供的數據，首批可以進行現場審核的共有8.19萬人，前3天集中為輪候傢庭辦理手續。

  當中有人細算瞭一番，認為雖然按照北京市自住型商品房兩年內達到7萬套的供應計劃，除去禦景灣樓盤下的約2000套自住型商品房，還有6.8萬套。但僅就恒大禦景灣的申請人數看，優先購買的兩類傢庭(輪候傢庭、京籍已婚無房傢庭和京籍單身25周歲以上無房戶)就已經達到8.19萬戶。

  1：74的比例，"中獎"的希望有多大

  記者看到，寶藍康大商業廣場的一層已經被安排成為恒大禦景灣的現場審核辦理中心，而整個流程的模式類似於銀行業務辦理。

  趙陽領到的是63號。"過程挺順利的。"他告訴記者，從審核到選號，總共還沒用上5分鐘。

  為瞭更好地完成這次現場材料審核，1月8日，開發商提前在官方網站上公佈瞭現場資料審核通知：將在1月13日開始，采取分時段、分號段形式進行現場審核辦理。

  隨後將逐步遞增，穩定下來後，每一天的數量最少可以達到3000戶，而首批審核的8萬多戶傢庭將分兩批辦理完。

  為趙陽進行資料審核的地點位於北京市朝陽區寶藍康達商業廣場一層。在未來一段時間內，這裡將聚集從北京各個方向趕來提交材料的申請傢庭。

  雖然工作地點在北邊，房源在東邊，上班的路程並不短。但為瞭能早日買到一套房，位置在哪兒，對於林楠來說，已經是次要的瞭。

  在辦理現場，記者瞭解到，由於是第一天進行審核，審核的系統是第一次上線，工作人員也需要對業務進行磨合，因此首日通知前來辦理的人數限定在1800人左右。

  2006年，趙陽和愛人在北京結婚，隨後的7年裡，夫妻二人搬傢已經不下10次。有時是因為漲瞭房租、有時是因為房主要賣房，各種原因促使著趙陽不得不開始著手購房計劃。

  作為首個自住型商品房項目，其動工、啟動登記、審核等過程都被社會關註。記者在現場發現，盡管前3天的辦理對象僅為輪候傢庭，但一些非輪候傢庭也坐不住瞭。

  "光輪候傢庭就8000多戶，還能輪得上我們嗎？"在大廳的一個角落裡，北京市民顧阿姨正和朋友討論著將來搖號的問題。對於自己中簽的可能，顧阿姨表示不抱太大希望。

  和顧阿姨有同樣擔憂的傢庭絕不在少數，在恒大禦景灣業主論壇裡，對該樓盤自住商品房中簽機率的討論一青年創業貸款率利計算二胎年息直沒有停止過。

  趙陽被通知第一個時間段(8：30～10：30)去辦理手續的，到達現場時是8：20左右。盡管還沒有到規定時間，但現場的工作人員已經安排第一批申請者開始辦理。

  這意味著，7萬套自住型商品房尚不足以滿足優先選房傢庭，更不用說剩下的6萬多非京籍傢庭。

  一位申請該自住型商品房的人士說，14.8萬個傢庭去爭2000套房源，1:74的中簽率就像是中彩票一樣。

  一方面是強大的剛需，一方面是有限的房源，僧多粥少的局面怎麼應對？

  "真的是等不下去瞭。"當下，夫婦二人還與人合租在一個兩居室的房子裡，每月負擔2000多元的房租，在他倆看來，自住型商品房的推出就是他們的希望。

  "自住型商品房每年提供的數量相對於需求者來說，肯定是比較少的，而且後續還會有新的符合條件的購房者出現，就會造成供求不匹配。但不能把自住型商品房與其他類型的住房分離開來，單獨看待。"

  陳國強認為，短期內供應小於需求是必然的，但是長期來看，由於保障性住房的供應量將會增加，像公租房、兩限房等房源都會對消減剛需產生影響。

  不管房源條件怎樣，先要有套房

  根據北京市推出的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住商品建融台中龍井建融房的推出是為瞭解決剛性需求、改善性需求和夾心層傢庭的住房困難。

  北京市民房先生結婚三年半，現在與人合租，住在西四環一間20多平方米的主臥內，每月所負擔的房租是2500元。以後還要有孩子，夫妻二人想早點買上一套屬於自己的房子。

  "剛開始辦理兩限房申請的時候手續太繁瑣，前前後後跑瞭十幾趟，但卻一次都沒有得到過搖號的通知。"房先生坦言，登錄海淀區住建委網站查看房源已經是他每天的固定任務。"雖然姓房，但到現在也買不上屬於自己的房。"

  據此前公開的信息，禦景灣項目中有約2000套自住型商品房的銷售限價為22000元/平方米，因套型建築面積在90平方米以內，單套自住型商品房的總價被控制在200萬元以內。而周邊一些二手商品房的售價已經突破3萬元/平方米。

  雖然價格上有30%的優惠，但對於一些經濟適用房輪候傢庭來說，這個價格仍然難以負荷。

  "2008年我就提交瞭購房申請，也參加瞭幾次在朝陽區常營和通州地區的搖號，但始終搖不上。"28歲的於先生每月的收入僅有2000多元，愛人是臨時工，收入不穩定。"其實還是更傾向於經濟適用房，但因為經適房現在越來越少瞭，所以能搖到自住型商品房也不錯瞭，隻是如果被選中，就要全傢出動開始借錢。"

  而於先生表示，目前他還沒看到開發商給出這個項目的沙盤圖和戶型圖，不知道格局怎麼樣，但最擔心的是附近的交通不便和環境噪音。

  對趙陽來說，花在買房上的心思絕不是短短3個月，而是漫長的3年。

  作為保障性住房輪候傢庭，林楠表示，自己在買房上太猶豫，一直觀望下手太晚。"2012年的時候我本來打算買北京像素的loft公寓房，當時價格僅8000多元/平方米，可得知實行的是商水商電的價格，覺得不太劃算，也就作罷瞭。但現在那邊已經漲價一倍，真是太後悔瞭。"

北京自住型商品房僧多粥少 14.8萬戶爭2000套房

  "太意外瞭。"由於居住在北五環，早上6:20，趙陽就起床動身出發。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-28/09432596331.shtml

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  這一數據從一個側面反映瞭影院賣品的購買率。"一般來說，影城爆米花套餐的購買率在20%-25%，售價偏高是影響購買率的一大原因。"廣州華影青宮電影城總經理翁曉健告訴南都記者，青宮影城地處廣州核心商圈之一的北京路，千米步行街上隨處可見賣爆米花的。"青宮爆米花單買小桶13元，大桶18元。樓下攤販賣多少錢？8元/桶。"

內容來自sina新聞

  於是，幾乎在任何一個電影院，你都能在購票窗口聽到一句，"需要爆米花嗎？"

  食品收入占比10%-15%

  說到底，影院的收入主要依托票房、廣告和賣品，影院票房和觀影人次直接影響廣告和賣品收入。"所以，電影票的定價是最核心要素，合理的票價應該不超過城市人均收入中位數的1%，而廣州是3%-4%，香港則是超過0 .6%。"列孚說。

  國產爆米花毛利率95%

1桶爆米花凈賺10元 去年萬達院線爆米花賣瞭3.9億

  "仔細觀察你就會發現，雖然萬達影院大多入駐在萬達購物中心之中，但與影院同樓層的商傢，絕不可能是麥當勞、肯德基，也不會有沃爾瑪商超身影出現。"萬達院線一位內部高管陳偉(化名)告訴南都記者，萬達強調給電影消費者帶來的不僅僅是影片自身內容的觀感，同時還是影院環境、電影文化等全方位的享受。賣品部一般提供美國口味的爆米花和吉拿棒，墨西哥玉米脆片，哈根達斯冰淇淋及各類飲品、小食品。"如此精心安排的原因很簡單，食品已成為影院的主要收入及利潤指標。"

  影院衍生品收益

  南都記者肖昕 餘玥 俞康

  750毫升爆裂玉米粒+ 750毫升焦糖+ 750毫升白砂糖+椰油= 28升的爆米花

  如果說美國的觀眾沒有爆米花看不瞭電影的話，那麼中國的觀眾則恰恰相反，隻有看電影時才想起吃爆米花。據美國放映協會提供的官方數據顯示，美國影院的年度純收入中，食品收入占據40%。而南都記者從萬達、大地、金逸等多傢大規模院線公司內部調查瞭解獲悉，在中國，食品收入占據影院營收比重大概為10%-15%。15%的營收貢獻率看上去並不高，但"若從利潤指標來看，食品售賣可以給電影院貢獻30%-40%的利潤。更直接地說，爆米花是穩賺不賠的生意，利潤率要比電影票高得多。"香港廣雅傳播公司負責人、資深影評人列孚對南都記者透露，電影大國的衡量標準並不隻是電影產量和票房數據，電影院的數量和總體經營狀況也是關鍵指標。

  如果說，北美觀眾是沒有爆米花看不瞭電影，那麼中國觀眾則是相反，隻有看電影時才想起吃爆米花。新秦調查網站針對"爆米花變印鈔機"這一話題，進行瞭一次網絡調查。在1126個樣本中，有28 .77%的受訪者表示，"看電影時，每次都會選購院線爆米花等小食。"

  不過，萬達院線去年總收入為41億元，折算下來，食品收入僅占到總營收的9.5%。在金逸，"這部分收入占比在12%左右，賣食品的利潤超過60%。"廣州金逸院線一位營銷經理對南都記者說。"而大地院線的根本策略之一就是'平民票價'，食品這部分的收入占比在15%，如果個別影院能將這個比例提升到20%，已屬成績斐然。"原廣東大地院線公司總經理林美瑤告訴南都記者，在美國，院線方把電影院當做一種媒體終端看，渠道價值要大於票房的價值。據美國放映協會提供的官方數據，美國影院的年度純收入中，食品收入占據40%。

  按照某知名影院經理透露給南都的說法，"電影院裡的食品類套餐，價格一般高出外面30%左右。""這裡頭其實是有貓膩的。"翁曉健給南都記者透露，便宜的爆米花機進價在幾萬元，青宮用的是十幾萬元的原裝進口爆米花機。玉米、椰油、焦糖等原材料也不一樣，有中國的、馬來西亞的、泰國的、美國的，成本差可達30%-40%。如果原材料全都用美國進口的，算下來，小桶爆米花的成本約5-6元，大桶的成本約7-8元，影院賣一桶爆米花差不多能賺10元。

  小高做過兼職，爆過爆米花。他告訴記者，爆米花機一次能爆28升的爆米花，原料比例一般如下：750毫升爆裂玉米粒+750毫升焦糖+750毫升白砂糖+椰油=28升的爆米花。"我在淘寶上搜瞭搜，大概算出國產原料的成本價，玉米3元+糖3元+椰油5元+包裝盒0 .5元+電費0 .5元=12元。一大桶2升的爆米花，售價是18元。那28升的銷售價格就是252元，毛利率就是(252- 12)÷252=95%。"

  事實上，在萬達院線總經理葉寧的眼中，電影院連鎖與麥當勞一樣，是個連鎖零售行業，隻不過銷售的產品不同，電影院販賣的是文化產品。基於此邏輯，萬達院線以"標配設施"的運作手段將小賣部和影院完美地"嫁接"起來。

  "若從利潤指標來看，小賣部賣食品可以給電影院貢獻30%-40%的利潤。直接地說，爆米花是穩賺不賠，利潤率要比電影票高得多。"香港廣雅傳播公司負責人、資深影評人列孚對南都記者說，電影大國的衡量標準並不隻是電影產量和票房數據，電影院的數量和總體經營狀況也是關鍵指標。

  於是，幾乎在任何一個新開的電影院，你都能在大堂內看到一個小餐吧，獨占一塊小地盤。比如U A影城就會將賣品部作為差異化經營的一個砝碼。"U A是香港的電影院，特別在意服務和賣品上的創新，我們提供的食品結構也跟同行不一樣，比如引入香港本地的小吃，魚丸、燒麥等等，因此爆米花的比例不是那麼高。"U A影城代理影院經理李江如是說。

  "像青宮這樣的老影城，在最初的規劃上沒有足夠重視賣品部，所以我們隻能在日常營銷上' 補課'。"翁曉健說，青宮會重點跟進企業客戶包場訂單，將電影票和爆米花放到一起捆綁銷售。"這樣，青宮目前的食品銷售可以做到一年400-500萬。"

  當然，影院裡除瞭可樂、爆米花等食品可賣之外，還可以賣變形金剛公仔等衍生品。但是，"中國在版權方面的保護和執行力度並不理想，沒有形成很好的市場氛圍，院線很難做出亮點，衍生品很難做大做強。"李江說。

  現在，更多的影院將創收利器放在廣告上。"廣告分兩塊，一個是陣地廣告，另一個片前廣告。"映桃園民間二胎借款貸款全省皆可處理前廣告代理公司央視三維內部人員告訴南都記者，"不同的影院、不同的位置、不同的宣傳周期，報出來的廣告價格差別之大超乎外界想象。"以廣州為例，天河某知名影城一天的陣地租用費約為2000元/方，月租費10萬-20萬元，而一般市區影院的年租金也隻就10萬-20萬元。

  近日，萬達院線官網透露的一則消息讓"小夥伴們都驚呆瞭"：萬達院線2013年票房收入31.6億，僅爆米花就賣瞭3.9億元，占賣品總收入72%，居全國院線榜首。

  玉米3元+糖3元+椰油5元+包裝盒0.5元+電費0.5元=12元

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  成交難、觀望重、開發商試探性降價......綜觀我省幾個樣本城市，都出現瞭類似特點。這種僵持的狀態是如何形成的？將會持續多久？此前有沒有出現過同樣的現象？這與2008年似曾相識雲林二胎的表現，是否也會引發房價的新一輪報復性上漲？

  "目前我省房地產整體呈現的是觀望僵持的狀態。"山東大學房地產研究中心主任李鐵崗對市場給出這種判斷。

  

  "僵持"源於國民經濟增速現狀

  李鐵崗說，2008年底，國傢和地方出臺刺激政策，山東的樓市在2009年一反前一年的"頹勢",至當年下半年更是出現"報復性"反彈。"如今國傢大的經濟形勢也不會過度調整，更不可能出現此前的系列刺激政策，所以未來房價沒有報復性反彈的可能。"未來房價的走勢還是由市場主導。

內容來自sina新聞

  在世聯地產濟南公司總經理朱江看來，除瞭與2008年的市場相似外，2011年限購出臺後，在行政作用下，市場出現瞭"強制性"降溫，市場出現嚴重觀望，進而導致瞭成交慘淡。"這次僵持與2011年也有相似之處，但是形成原因也不相同，不可同日而語。"

  李鐵崗說，他們也在全省的個別地級市、縣城做過調研，供給與"有效需求"之間存在較大缺口。"有些地方庫存高達幾十個月甚至更久，壓力很大。"李鐵崗說，一個城市的庫存指標回歸到一種正常狀態以後，才會出現新一輪的變化。

  "這種僵持與2008年是完全不一樣的。"李鐵崗認為，2008年是由經濟危機影響造成的消費恐慌。這是由於恐慌引發對市場預期下行的判斷。而此次預期下行，是由市場本身的供求關系變化導致的。"現在的僵持不是突發性的，是長期基於市場現實形成的。"李鐵崗說，近一年我省房價始終處於一種緩慢增長態勢，這是市場自主調節形成的。

  李鐵崗認為，僵持的形成與整個國民經濟的總體形勢是不可分割的。"按照經濟學規律，當國民經濟的增長速度低於8%時，房地產作為一種前向的產業，會敏感地受到影響，出現一種慢速發展的表現。"李鐵崗說，整個行業和市場發展減緩勢必會對房產的成交、價格等產生連鎖反應，當前的形勢是必然形成的。

 土融台南六甲土融 和2008年的市場表現不是一回事

  當前我省房地產市場僵持的種種表現，讓不少人聯想到2008年。這種似曾相識，也讓人很是擔心：未來房價是否也會出現大幅反彈？

  李鐵崗認為，對市場預期不看好，也促成瞭僵持局面的形成。現在不少購房者觀望，願意等待房價出現下調。"購房者的這種等待成本一點也不高，開發商又不願意主動降價，也在觀望。在這種長期的博弈過程中，自然就出現瞭僵持的狀態"。

山東樓市僵持將持續 不會報復性上漲

  庫存回歸正常前，市場會有小幅波動

  對於當前市場，青島市知名地產評論人張百忍用"僵持"來評價。"青島全市的庫存量大約在13萬套，按今年的行情，消化周期超過一年，壓力較大。"張百忍說，目前有的開發商推出特價房也是在難成交下的一種"市場試探"。

  我省房地產市場總體呈現觀望僵持狀態，這種僵持會持續多久？未來市場會如何變化？

曹縣新城區，一座座新樓盤拔地而起，新房數量激增，對二手房形成不小的沖擊。 本報記者 孟敏 攝

  何種表現才是正常狀態？李鐵崗說，一般來說，庫存的消化周期與正常的生產周期一般是一致的，不同的城市具體情況不同，但是一般來說一年左右比較正常。

  李鐵崗分析，在庫存回歸到正常消化周期過程中，房價基本會保持一種"零增長"的狀態，但整個市場表現不會是靜止的，會出現小幅度波動。(記者 喻雯)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-30/07542755243.shtml

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但並非所有樓盤行情都看好。季華路星星凱旋國際、禪城綠地中心、祖廟中心區嶺南天地樓盤人氣雖然不錯，但沒有出現廣佛盤那樣火爆的情況，人氣與平常周末差不多。

記者在走訪中發現，盡管新政出臺一周，但購房者仍以觀望為主，不過對一些改善型買傢的確有觸動。多個樓盤都出現改善型買傢集中看房的情況。

走訪：廣佛盤表現搶眼 中心城區盤較“淡定”

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/09005992098689404162007.shtml

新政落地的首個周末恰遇清明節，加上開盤量較少，清明期間成交量比3月最後一周略有下滑，但現場人氣還是不錯的。

據佛山中原地產統計，清明假期首日客戶來訪量達到最高峰值。據雅居樂·新城灣畔項目負責人透露，新政出臺以來，項目來訪來電量較平日有明顯的增長，截至目前，累計成交量比平時周末高出近3倍。

內容來自sina新聞

此外，房價的變動成為購房者最先考慮置業的因素。80%的受訪者置業時最先看重房價;看重區域規劃和交通的占66%和61%。

策略：開發商熱推特價房



某機構針對旗下會員進行調查。數據顯示，受訪者中有48%的用戶現在居住於商品房中，租房和居住在二手房裡的僅占27.2%以及7%。

從整體上看，新政實施首周樓市成交未出現明顯增加的行情。由此可見，新政執行後的前兩天，成交量的確上揚過，而後逐漸回落。記者統計也發現，自春節假期結束後，佛山日成交量基本都維持在200套以上。

一般2胎房貸利率新政首周廣佛樓盤人氣夠旺

樓市新政出臺一周後，特價房成為開發商應對的“武器”。

記者上周末踩盤時發現，中海寰宇天下盡管在清明節前加推瞭新貨，但也推出瞭特價房活動，最低樓價可到12000元/平方米。保利天璽3月份的報價還在8600元/平方米左右，但上周末精裝房最低僅8200元/平方米，毛坯房也隻有7500元/平方米。禪城綠地中心最高峰時賣過1.3萬元/平方米的毛坯房，祖廟嶺南天地四期尚苑也賣過1.4萬元/平方米的毛坯房，佛山萬科廣場最高峰時賣過1.7萬元/平方米，如今這三個盤基本以1萬~1.2萬元/平方米的價格可以買到。

記者註意到，推出特價房的樓盤雖然整體樓價可能比平時便宜10萬元左右，但並不十分搶手。清明假期第一天，記者在寰宇天下看到開發商推出的特價房大部分已被認購，但仍有幾套“待字閨中”。隻有尾貨且價格不高的佛山萬科廣場、禪城綠地中心、嶺南天地雖都隻有幾套，但也沒有清完。

購房者：多數人觀望

佛山房協專業委員會負責人駱儀克表示，目前市場的表現與清明期間廣東人不置業和“買漲不買跌”的心態都有關。未來，佛山去庫存壓力仍房貸二胎利率最低的銀行大，預計開發商不會貿然漲價。改善型買傢能否大規模入市是決定樓市冷暖的關鍵因素。如果新政能促進這類購房者加快入市，佛山樓市回暖速度會加快很多。

新政出臺後你會買房嗎?

業內人士認為，市場還是受到清明節不置業的傳統習俗影響，再加上清明前後市場新貨量較少，所以新政落地首周樓市未見明顯起色。但隨著5 月的臨近，利好效應將繼續發酵，開發商也會抓住這個時機大肆推貨，成交方面會有較大提升。

新政後，有78%的用受訪者認為房價走勢不明選擇繼續觀望。看來，購房者買房心理已經越來越趨於理性。

記者發現，廣佛樓盤在新政之後表現最為搶眼。位於裡水的保利紫山國際在清明假期加緊推貨搶人氣;佛山中海寰宇天下由於廣州客流量大，開發商更推出晚上8時30分前照常接待客戶的措施。據佛山中海統計，新政之後7天，尾盤中海千燈湖1號成交17套，貨量比較充足的中海寰宇天下7天成交104套。

現象：新政後成交量略增

目前，樓市新政落地整整10天，對佛山樓市有沒有起到立竿見影的效果?記者連日走訪發現，由於清明節恰逢新政後首個周末，樓市整體成交量並不理想，甚至在3月份的基礎上有所下行。但廣佛盤在這波行情中表現搶眼，有項目新政之後7天內成交過百套，成績喜人。

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  習近平說，"十二五"規劃提民間2胎出，建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。要重點發展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實施各類棚戶區改造。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/10512479645.shtml

  北京大學房地產研究所所長、中國房地產學會副會長陳國強也關註到瞭這次集體學習講話強調的內容和過去有很大不同。"過去把房價作為焦點，現在沒有提及房價問題，而是把重點放在住房保障和供應體系建設方面，更強調未來房地產行業健康發展的問題，更關註中長期目標，而不是像過去一樣強調抑制房價的短期目標，這意味著未來將把重心引到長效機制方面。"陳國強說。

  不過，集體學習並未提及高房價，也沒有提及坊間熱議的"京七條"。

  "在保障房建設方面，未來會形成各方共同參與的局面。"住房和城鄉建設部政策研究中心戰略研究處一位不願具名的研究員表示，"積極探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制"是一個新亮點。這可能意味著會引導和鼓勵非營利機構參與到保障房建設中，形成各方面共同參與的局面。"可能會學習國外由住房合作社、住房協會等民間機構不以盈利為目地參與保障房建設。"公衍奎認為，"增加這種模式，實際上是鼓勵非營利性機構參與保障房建設，擴大參與主體。"

  車貸二胎利率二胎年息保障房主體將擴大

  "學習計劃應該是早就安排好的，每一期學習內容也是安排好的。包括本次對住房問題的講師選擇，也是提前選擇和安排好的。"瞭解講課情況的人士告訴記者，住建部其實在一年前就著手準備瞭。

內容來自sina新聞

  "講師們"的房地產調控觀

  童悅仲表示，"以公租房和廉租房為主"明確瞭未來政府保障房的發展方向。一位不願具名的業內人士指出，沒有提到經適房，也是中央意識到目前保障房的概念過於泛化，經適房、限價房等保障房形式有很大的尋租空間，且與市場化改革的方向相悖。

  "總書記的講話，意在強調保障和供應，一方面3600萬套保障房目標要完成，另一方面要增加供應，主要依賴市場的力量滿足對住宅不同層次的需求。" 中國房地產研究會副會長童悅仲在接受中國房地產報采訪時說道。

政治局課堂供應 保障是關鍵

  過去10年，在不斷調控中，中國房地產行業陷入瞭"越調越漲"的怪圈。今年，在號稱史上最嚴厲的"國五條"出臺後，全國各大城市房價漲幅依然驚人，一線城市漲幅明顯，9月份房價同比漲幅超過10%的城市達14個。

  一位瞭解授課老師講課內容的人士對記者表示，秦虹在對部分城市房價上漲作解釋時表示，此輪房價上漲城市主要是限購城市，上漲情況不同於前幾輪，以前的房地產市場，投機性需求是主要推手，但這一輪主要是自住性需求為主，房價上漲過快的城市主要是供應量不足。"對這一輪房價上漲的動因解釋，基本已形成共識。"上述人士說。

  對此，劉洪玉表示，當前市場不是一個統一的、均衡的市場，很多城市或者區域供應和需求嚴重不匹配，在城市之間、區域之間可能存在著巨大的差異：高價地與"鬼城"、空城共存；即使在一個城市內部，也存在著差異。

  在集體學習的總結講話中，習近平指出，解決群眾住房問題是一項長期任務，目前還存在著住房困難傢庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。他強調，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。

  中共十八大以來，新一屆中央政治局已舉行瞭10次集體學習。而此次學習，因其時間點位於十八屆三中全會前夕，且專題內容為研究與民生息息相關的住房問題，故此備受關註。

  "此次講話在釋放信號，但房地產市場本身的問題在房地產之外。"10月29日，清華大學土木水利學院教授劉洪玉、住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在中央政治局集體學習時，就加快推進住房保障和供應體系建設進行講解。消息傳出後，華高萊斯咨詢顧問副總經理公衍奎認為，這是中央層面對房地產市場的一個關鍵和明確表態。"房地產市場的變化還要依賴大的宏觀格局，如土地、稅收和金融等一系列制度性的變化，後續的一系列改革和變化值得期待。"

  選擇秦虹，是因為她的政策研究中心背景比較特殊一些，她的行業敏感性也非常強。比如，在保障房建設方面，秦虹反復提到保障房存在尋租空間的問題，她建議對保障房分配需要精細化管理。如果保障房賣給個人，那麼應該不允許交易，也不允許繼承，不住瞭就還給國傢。低收入者也不應該通過保障房的升值獲利。同時，她也關心保障房的建設資金問題。不久前，在博鰲房地產高峰會上，秦虹表示，國內剛性以及改善性住房需求仍非常強勁，導致盡管在樓市調控下，樓市成交量漲幅較大。本輪房價上漲，主要是受人口年齡分佈以及人口流動影響，使得盡管在政策調控下，新增的剛性需求以及改善性需求仍比較旺盛，預計將持續幾年。同時，秦虹建議，房地產企業要關註城市群，不要單一盯著一二線城市發展。在投資空間方面，也不要局限於住宅市場，同時註重間接融資。

  選擇劉洪玉，則是因為其身為清華大學房地產研究所所長，在房地產領域研究一貫比較紮實、嚴謹。對於此次學習班的重點內容之一保障房問題，劉洪玉很早就在媒體面前談到過，並始終強調保障房數量不足的問題。他曾提出，保障房的最大問題是供應不足，這與土地支持不足和金融支持不足有關。保障房缺失加劇瞭商品房市場供求緊張的局面，是房價快速上漲的重要原因。他建議，一方面擴大保障房的覆蓋面，另一方面建立保障房的退出機制--通過監督機構、社會信用體系以及法律法規等方式杜絕不符合標準者繼續占用保障房的現象。

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  【點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  聽完講課後，習近平明確瞭住房體系建設的總體方向：構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。同時加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系，要千方百計增加住房供應。

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  目抵押貸款利率前房市供求失衡狀況仍然存在，但交行金研中心認為，一些被抑制需求將擇機入市。本期交行發佈的在五個二級指標中，不動產投資意願指數是唯一一個表現與上期持平沒有下滑的指標。預期未來不動產投資意願會繼續小幅上升2點，連續4個月呈穩步上升走勢，這意味著未來有更多小康傢庭將擇機入市。

內容來自sina新聞

  "預計下半年房地產市場的需求端、供給端都會呈平穩增長態勢，相關信貸支持在下半年力度不會小，相關投資交易下半年也將平穩增長。"交通銀行首席經濟學傢連平昨日對媒體表示。盡管交行金研中心同日發佈的7月中國財富景氣指數下滑瞭8個百分點，但預期未來小康傢庭購房意願指數會持續上升。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/08422322871.shtml

  相關數據顯示，上半年我國商品房成交量創2010年本輪調控以來最高。在"國五條"地方版實施細則落地前的窗口期內，大量置業者集中入市，主要城市住宅交易量呈井噴態勢；4月起，隨著地方版細則陸續落地，開發企業推盤積極性不足，部分購房者觀望情緒漸長，市場成交明顯降溫，主要城市新房、二手房成交量自高位逐步回落，但仍處於高位。從房價表現看，上半年，百城和十城住宅均價同比一路飆升，6月同比增速分別達到7.4%和9.9%。

  交行金研中心認為，未來房地產成交仍將處於高位，銷售指標增速將較上半年有所下降。在供給端，開發商推盤力度通常下半年大於上半年，房地產投資和開工等供給先行指標也顯示未來供給增速處於穩定回升通道中；在需求端，首次置業及改善性需求依然旺盛，調控下房價依然堅挺的局面更增強瞭市場對房價上漲的預期。

  而房價總體依舊向上，但漲幅較上半年平穩。連平說，新一屆政府在地產調控方面鮮有表態，這是否會對小康傢庭未來入市意願產生影響還有待進一步的跟蹤。

  本期報告同時顯示，經濟增速放緩和資本市場的低迷對小康傢庭的收入增長造成瞭不利影響。今年以來，小康傢庭對收入增長的樂觀程度首次下滑，跌幅達10點。居民收入增速放緩已經開始影響到傢庭消費預期，這可能會拉低全年消費增速。根據交行金研中心的預計，2013年社會消費品零售總額名義增速約為14.1%，實際增速約為11.9%左右，均略低於去年。

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    市場無拐點

  同時，根據國傢統計局公佈的數據，7月份70個大中城市中，價格環比下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。由此，不少市場人士認為樓市的拐點已經到來。

  同時，任志強稱，從數據上看，今年以來三線、四線城市的成交情況是好於一線、二線城市的，因此三線、四線城市的市場風險並不比一線、二城市大。

  雖然任志強指出市場遠未到拐點，但在住宅市場出現波動時，其掌舵的華遠地產也開始重新發力商業地產。

  "基準地價漲瞭那麼多倍，給老百姓的預期肯定是房價還要漲。不管這一輪調整怎麼樣，有多少庫存，下一輪房價肯定還得漲，畢竟基礎地價一下子漲瞭那麼多。"在華遠地產與迪卡儂品牌簽約儀式後，任志強這樣對《證券日報》記者表示。

    上半年凈賺2.35億元

    供求關系惡化

    三線四線城市沒風險

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  而對於華遠與迪卡儂的合作，任志強表示，在互聯網思維的滲透和沖擊之下，未來新型商業建築才能更吸引人，具有體驗性的品牌和商業項目在未來將更具有競爭力。據瞭解，華遠地產與迪卡儂此次合作的項目"華遠·好天地"位於北京市通州區。而雙方合作呈現在通州的將是迪卡儂最大的6000平方米的標準店模式。

  對此，任志強表示，"我不承認拐點，說過多少次瞭，往哪拐啊"。他解釋稱，所謂拐點，都是指下一個高點低於上一個高點、下一個低點低於上一個低點，但目前的市場不能保證這種情況，所以說沒法說拐點，隻能說波動。同時很多房地產的數據也都是增長的。

  華遠地產表示，公司在2013年銷售規模出現較好增長，從而使得公司2014年上半年可結算的營業收入大增，但由於上半年結算的北京銘悅園項目為定向安置房、限價商品房及部分普通商品住宅和商業，毛利率較低導致公司整體毛利率下降。

    華遠發力商業地產

  9月1日，中國指數研究院發佈的8月份"百城房價指數"顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10771元/平方米，環比下跌0.59%，這也是繼5月份首次下跌以來連續第4個月下跌。

內容來自sina新聞

  8月28日，北京市政府發佈瞭最新北京基準地價，與2002年版相比有明顯提高。其中，一級土地區域的商業平均熟地價為29980元/平米，辦公平均熟地價為29080元/平方米，居住則為28720元/平方米，工業為11600元/平方米。而2002年版的基準地價，其商業、綜合、居住用途最高的一級價格僅為9750元/平方米、8250元/平方米和7000元/平方米，最低的十級則分別隻有140元/平方米、140元/平方米和90元/平方米。以一級居住用地為例，本次上漲的幅度超過400%。

  此外，針對三線、四線城市房地產市場的風險，任志強表示這部分城市沒問題，因為從數據上看，今年以來這些城市的成交量是好於一線、二線城市。

  "從統計報表上可以看到，東部地區下降最大，不管是投資還是銷售，銷售大概下降17%，投資也下降最大，如果沒有三線、四線城市的支撐，全國房地產各項數據降幅可能將會更大。"任志強稱。

  根據中原地產市場研究部的數據，全國主要的54個城市，今年前8個月住宅合計成交152.3萬套，同比下滑23.2%。其中二線城市成交47.1萬套，同比跌幅最大，幅度達33.4%。一線城市則同比下滑25.5%，而三線、四線城市的下滑幅度分別隻有15.3%和16.3%。

  對此，任志強表示，面粉價格漲瞭這麼多，面包價格能不漲嗎，購房人的預期能不發生變化嗎。

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  此外，對於業內再度出現的拐點論，任志強認為目前市場隻是正常的波動，遠談不上拐點。

  任志強表示，華遠最早就是靠商業地產起傢的，和華潤分手以後做商業地產稍微少一點。而今年華遠拿瞭幾塊地都是商業的，例如北京西紅門地塊是百分之百的商業項目，不過自持的量不會很大，畢竟自持的資金壓力太大。

    一年後房價或漲

  此外，根據華遠地產近日公佈的中報顯示，公司今年上半年實現營業收入38.24億元，同比增長137.14%；歸屬於上市公司股東的凈利潤2.35億元，同比增長3.05%；基本每股收益0.129元。

  而對於未來房價的走勢，任志強稱，"我沒說明年9月份房價肯定就要漲，但是如果到時候供求關系惡化，通常是會漲的，但是我不敢說，因為我現在沒有辦法預測保障性住房和棚改能供應多大的量給市場"。

任志強再論房價 基準地價增數倍房價還得漲

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08242895274.shtml

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  該公告稱，廣州招商地產收購佛山市凱達城投資發展有限公司(簡稱佛山凱達城)51%的股權。佛山凱達城現擁有南海區桂城街道A27街區01地塊的國有建設用地使用權。該地塊用地總面積為2.95萬平方米，為商務金融用地，地塊成交總價為6.1億元。

  位於千燈湖核心位置

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  據 招商地產佛山公司相關負責人介紹，這是招商地產去年底以不到2億元的低價拿下佛山新城純商業地塊後，再度獲得的第二個商業項目。該項目暫定名為招商時代廣 場，預計在明年面市。據記者瞭解，目前招商地產在佛山已有7個項目。招商地產在佛山市場加速進軍核心區的商業地產決心明顯，住宅和商業地塊的佈局均位於佛 山城市最具發展潛力的核心區。

  南都訊 記者路漫漫 上周六，位於千燈湖的招商依雲天匯，開放瞭新樓王單位260平方米、180平方米的樣板房。在洋房空間內打造出別墅感的"6米高廳"最具亮點。

  7月17日，招商地產公告稱，廣州招商房地產有限公司通過股權轉讓及掛牌出讓方式，分別獲得凱達城項目及重慶巴南項目的開發用地使用權。佛山地塊位於千燈湖金融高新區內，面積近3萬平方米，成交總價6.1億元，將打造成集寫字樓、商業中心為一體的高端綜合體。

  記 者向招商地產佛山公司確認，這一地塊的收購7月17日剛完成正式簽約。該地位於南海千燈湖金融高新區核心位置，正北側是在建的南海萬達廣場、廣佛地鐵金融 城兩大綜合體，前者將引入萬達百貨，後者將引入天河城百貨。離該項目不遠處還有已開業的保利水城綜合體。在該區域，招商地產已拿下兩宗住宅用地，招商依雲 天匯的南區和北區已在售，主打中大、超大戶型洋房，售價約為1.3萬-1.5萬元/平方米。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-23/08293370626.shtml

  預計明年面市

  [相關鏈接]依雲天匯"6米高廳"板房亮相

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  記者在現場看到，樣板房開放當天雖然下著雨，但是銷售大廳和樣板房展示區人氣十足。銷售大廳舉辦瞭一場"宋韶光風水講座"，而樣板房區則以哈根達斯雪糕和施 華洛世奇水晶吊燈為看點。260平方米戶型擁有四個房間。室內佈局合理，客廳挑高至6米，寬敞舒適。樓王單位是小區最好的戶型，站在樣板房可眺望千燈湖景 觀。該批單位預計7月開售。

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江門報關拱北口岸放行

內容來自sina新聞

??前日，某大型紙業公司出口的一批3000餘公斤的盒裝面巾紙在江門報關，拱北口岸放行出口，成為拱北海關首批享受陸路口岸區域通關一體化改革紅利的貨物。該批貨物的順利通關，標志著廣東地區海關陸路口岸區域通關一體化在拱北關區如期正常啟動。

??首批陸路口岸區域通關一體化貨物出口澳門

??據瞭解，從12月1日起，廣東地區海關陸路通關區域通關一體化改革實現廣東省內全覆蓋，在廣州、黃浦、深圳、湛江、汕頭、拱北和江門7個省內海關同時開展。此前，廣東地2胎房貸 2胎房貸刊登區海關已全面實施水運、空運區域通關一體化改革。據海關相關負責人介紹，企業隻需申報一次就可完成報關單的申報和貨物的單證放行。區域通關一體化改革模式實現後，廣東省內超過12萬傢的外貿企業可以以水運、空運和陸運在廣東省內海關任一口岸進出境。

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 &債務整合銀行二胎年息emsp;上述報告認為，股權分散、資質好、易被舉牌和低估藍籌是兩條主要邏輯，依次推薦金融街、深振業、華發股份、金地集團等。不過依據資質好的這一標準，被舉牌公司或許並不能成為股價走強的唯一依據，一季報仍然會影響股價走勢。

  龍頭地產股一季度"失速"

  

  從2013年年報情況來看，142傢申萬地產股僅有10傢公司凈利潤虧損，其餘132公司均在不同情況實現瞭盈利，盈利比例達到93%。實現盈利的地產公司中，有88傢公司凈利潤同比實現增長，僅44傢公司凈利潤同比下降，增長占比達到66.67%。

  其中華誼地產、奉化股份、青鳥華光等公司因基數較低，凈利潤同比增長超過10倍。龍頭股方面，萬科A去年凈利潤151.12億元，同比增長 20.46%；招商地產凈利潤42.02億元，同比增長26.64%；保利地產凈利潤107.47億元，同比增長27.36%；金地集團凈利潤36.09 億元，同比下降2.92%。

  銀行二胎年息借貸增貸轉貸被舉牌公司走勢仍值得商榷

  大股東集中度低普遍被市場認為更容易取得控制權，進而實現對公司的改組。記者提取瞭大股東持股比例小於30%的地產股，其中根據機構給出最近一 年一致預測PE的公司共有27傢，萬科A、金地集團龍頭股入列，最近受到關註的金融街也位列其中。不過，3月份頻現大宗市場的新黃浦並沒有在其中。

  上述研報認為，已重倉可顯示出險資的資金偏好，預計未來繼續加倉可能性較大。但並不限於原保險公司繼續加倉，也可能是其他公司加倉。數據顯示， 截至2013年年報，出現險資身影的地產股共有19傢，其中華業地產險資持股比例達5.95%，公司大股東持股比例低於30%；此外，金地集團、金融街、 萬科A、陽光股份等也具備上述特性。

  不過，隨著今年一季度部分樓市的降溫，四大地產股一季度報告表現並不如人意，僅保利地產一傢實現瞭實現凈利潤同比增長。

內容來自sina新聞

資質較好但股權分散公司更易被舉牌

  險資偏好的地產股值得關註

  近日金地集團被舉牌引發瞭A股市場的"被舉牌行情"。有媒體統計，今年以來，A股市場合計有20傢公司被舉牌，其中中百集團、力合股份、金地集團等 公司更是多次被舉牌，公司股價也均有靚麗表現。尋找潛在被舉牌的公司也成瞭市場追逐的熱點，近日國泰君安發表瞭險資舉牌地產藍籌的主題報告，報告認為，保 險頻頻舉牌地產公司，彰顯瞭對低估值、高盈利的地產板塊的看好。

  金融街日前公告稱，於4月25日晚收到和諧健康保險通知，其通過二級市場交易，累計持有的金融街股票已達1.51億股左右，占公司股權比例的5.000003%，公司股價28日放量漲停。

  不過，收盤後交易所的龍虎榜數據顯示，有資金借機出逃。數據顯示，前五大席位中買入第一名為知名遊資徐曉的席位國元證券上海虹橋路營業部，買入 6435萬元，同時賣出2021萬元，此外一個機構專用席位買入5743萬元。此外，賣出席位第一名為機構專用席位，大舉賣出3.86億元。此外國泰君安 交易單元(01000)賣出3922萬元，該席位在上周五買入3883萬元，顯然是獲利瞭結，該席位為號稱私募一哥的徐翔專用席位之一。

  估值低、盈利強的地產藍籌股顯然是保險資金作為長線投資的優良選擇，不過隨著一季度地產股的"失速"，市場仍然不會單一跟隨"被舉牌"這一指 標，例如金地集團2013年凈利潤為36.09億元，同比下滑2.92%，每股收益0.81元。擬每10股派現1.6元。今年一季報顯示，1-3月凈利潤 為4934.38萬元，同比下滑73.65%，每股收益0.01元。公司股價已經連續2日跌停。

機構看好險資舉牌地產股 仍需關註一季報行情

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/11304118588.shtml

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分析人士指出，一線城市的真實情況要低於數據反映的標準。因此，在樓市政策“持續寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

另有分析人士指出，在房貸新政出臺之後，銀行在執行中仍謹慎，購房者並未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質性調整。

在稅費方面，上述機構建議降低二手房交易營業稅免征年限。此前業內人士曾呼籲，該年限應由五年調整至兩年。同時，2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項，也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺，被認為極大地提高瞭二手房市場的交易成本。

政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產生反作用。中國證券報記者獲悉，相關智囊機構近期向主管部門提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費的調整、微調限購等策略。此前，該智囊機構曾對各地樓市進行瞭長時間調研。

內容來自sina新聞

權威人士透露，上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調，賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。上述政策的共同指向，在於刺桃園大園建地貸款激市場需求，促進成交量回升。

明年樓市政策或調整 刺激市場需求成主線

短期來看，政策利好恐不會很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現在2015年1月。一方面，年度樓市數據出臺，將為監管層決策提供重要參考;另一方面，年末一系列重要會議召開，在為明年經濟形勢作出判斷的基礎上，也會給房地產政策的制定奠定基本原則。

王玨林認為，房地產政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他並不建議對一線城市取消限購。

就市場表現而言，雖然多數機構建地貸款雲林元長建地貸款認為回暖勢頭仍將延續。但從長期來看，按照正常的政策落地和企業決策周期，在上述“窗口期”過後，房地產市場將在明年3、4月真正做出反映。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/08475947521699397553631.shtml

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  而開發商在這個月也顯得略為低調，在禪桂中心城區，隻有純新盤海灣城、禪城綠地中心引起瞭市場關註，依雲天匯推出3座新品受到置業者的親睞。而鎮街的純新樓盤則更少，隻有萬科水晶花園、高明鉅隆雅居藍灣、雅居樂·雅湖半島等屈指可數的樓盤散見於各個鎮街。

  業界分析

  8月樓市不再連綿"陰雨天"

  當然，商業地產在本月也占瞭一席之地，普君新城、明匯苑將推出臨街商鋪；恒福國際商業中心、華南國際金融中心、萬通國際的全新商鋪則將露面；創越時代、佛山市電力科技產業中心則會推出其寫字樓產品。從各樓盤的推貨計劃來看，佛山8月物業類型算得上是"百花齊放"。

  7月供銷兩不旺，正當市場猜測8月樓市會不會持續"陰雨天"時，近日，佛山多個樓盤一齊傳出推貨信息，由此拉開瞭8月樓市的序幕。在置業熱區禪桂區域，聯誠智博E區、東海銀灣、萬科金域藍灣都將有新貨推出，以90平方米三房戶型產品為主。上個月當天售罄的海灣城項目也將有新貨加推，具體時間待定。而鎮街盤也在本月要搏上一把，像海逸錦繡藍灣、景裕嘉園、聯誠智博花園、勁嘉金棕櫚園在本月均有新品推出，產品主要涵蓋瞭55～140平方米戶型，類型比較豐富。

  葛樸這一觀點也是有理可循，回望去年的樓市，去年上半年開發商和置業者都處於觀望階段，開發商們則不約而同地放緩瞭推貨步伐。到瞭第四季度，市場回暖勢頭已確定無疑，開發商才開始積極拿地、推貨，所以不可避免今年上半年許多樓盤其實是以走餘貨為主。而星星華園國際營銷總監柯志斌則認為，新貨新盤的推出還是由於工期的因素。他分析表示，今年年初開發商們對後市一直持樂觀態度，所以一旦有新貨就積極入市，而沒有必要等到下半年，"去年樓市回暖，開發商積極開發新項目，而這些新項目差不多已到瞭入市的時間。"

  不管緣由如何，至少我們可以看出，開發商推貨是緊密結合項目的工程進度，沒有刻意等待所謂的"最佳銷售節點"。且從市場規律來看，開發商如果想在年底沖關成功，8月理應做好推貨準備。但跟傳統置業旺季"金九銀十"相鄰太近，8月置業者會不會持觀望態度，從而影響本月的銷量呢？長信集團營銷中心總經理徐偉釗認為，佛山市場還是以剛需走貨為主，如此看來，所謂的淡季旺季界限已經不明顯，有合適的項目，購房者肯定是會出手的。

內容來自sina新聞

  由於8月與傳統置業旺季"金九銀十"相鄰太近，置業者會不會持觀望態度，從而影響本月的銷量呢？對此業內人士認為，佛山市民的傳統置業心態已經改變，本月新貨一旦推出，購房者還是會積極置業。

  對於新貨新盤將"遍地開花"的態勢，世聯地產佛山公司總經理葛樸認為，這與上半年主要走餘貨有很大關聯。"整個上半年市場整體向好，微觀來看，像保利、萬科、中海雖有新貨推出，但還是以走餘貨為主，所以下半年出現新貨新盤集中入市也屬情理之中。"

8月不再是金九銀十預備期嘉義新港土地貸款

  □信息時報記者陳瑤

近年來，佛山樓市的淡旺季界限已不明顯，很多購房者都是一旦看中房子便會立即出手。信息時報記者 陳瑤 攝

  上半年走餘貨8月開始推新

  不隻是這些早已受市場關註的樓盤所推出的新貨值得市民期待，一些純新樓盤則擔當起打頭陣的角色。備受關註的創鴻燈湖左岸、麗港陽光、中信金山灣、尚觀嘉園等在本月也將掀開神秘面紗，8月的新貨新盤真的是要讓置業者們"看花瞭眼"。

  每天幾乎都要來一場瓢潑大雨，佛山7～8月的天氣實在讓人難有出門的沖動。似乎是受到天氣的影響，佛山樓市上半年量價齊升的態勢沒有持續到剛過去的7月，據世聯地產市場動態播報，整個7月佛山樓市的成交面積和成交均價均呈下滑態勢。

  與供需兩不旺的7月不同，8月伊始，佛山多個樓盤便一齊傳出推貨信息，一些位於中心區域的新盤也將在本月掀開面紗。

  買傢態度

  不再觀望看中好單位就出手

債務協商會影響信用二胎年息  多盤齊發

  正如徐偉釗所說，記者在聯誠智博E區、東海銀灣等樓盤踩盤瞭解到，大多數置業者對"金九銀十"幾乎沒有什麼概念。一位前去聯誠智博E區看房的市民告訴記者，根本沒有指望接下來的所謂旺季會有更優惠的活動。"還是早出手比較好，我認為房價會越來越高。如果價格漲上去瞭，就算在十一有適當優惠，也是得不償失。"

  其實，所謂樓市的"金九銀十"近兩年來已不再明顯。例如去年的9～10月市場就以慘淡經營收場。對此葛樸認為，傳統的置業習慣已有所改變，"早在三五年前，開發商們會在旺季或節日做一些優惠折扣，置業者則習慣趕在旺季去看房。但現在節日'大優惠'活動幾乎沒有，所以購房者也無需等到這些傳統旺季再去置業。"而柯志斌認為，房價平穩上升的態勢已很明顯，市場上不再存在"等"的概念。"現在市場根本不存在房價會下跌的顧慮，本月新貨一旦推出，購房者還是會積極置業。"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/09423400421.shtml

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  首都機場集團下屬公司首地集團，從去年至今也在加速佈局臨空地產，目前已在重慶等地空港經濟區增倉土地。首都機場地產集團有限公司運營總監徐漢文曾表示，未來首地集團將依托首都機場的優勢，將臨空產業佈局至全國各大城市。正是出於公司戰略轉型的需要，公司將首地大峽谷出售給凱德商用。

  這已經不是綠地第一次與航空公司聯手。早在去年8月，綠地與東航集團簽署戰略合作協議，除綜合土地開發外，雙方還將在20多個省會城市的機場附近投資城市綜合體項目。"在進行空港地產項目開發時，房企多選擇與航空企業聯手。對於航空企業來說，本身擁有物流等方面的諸多優勢，再加上房企的開發經驗，可謂強強聯合。房企與航空公司聯手在機場附近開發的空港園區，因稅收等方面的政策優惠也獨具優勢。"盈石集團研究中心總經理張平分析。"房企+航空公司"這種合作模式並不少見。去年11月，華夏幸福基業曾宣佈與中國聯合航空有限公司聯手，在河北省推進臨空經濟區建設，規劃打造占地總面積約15平方公裡的商業住宅區。

  此次，綠地與南航將開展存量土地合作開發，配合城市產業升級，加強空港基地產業配套建設。據透露，雙方已將東北區域定為首期合作區域，並將沈陽桃仙機場空港新城項目、哈爾濱太平機場產城融合項目等作為首批合作項目。

  空港經濟區由於擁有強大的產業聚合能力，吸引眾多房企搶灘。據瞭解，目前已有綠地、首地、華夏幸福基業、魯能等多傢房企涉足空港地產，進行產業園區或綜合性商業開發。業內表示，空港地產有著較好前景，但對於企業的資金實力有著較高要求，同時項目運營需要區域內強勢的產業支撐。

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  北京新機場的規劃建設更是加速瞭房企進一步佈局。目前，包括萬科、遠洋、龍湖、金地、鴻坤、富力等房企，都已經佈局北京新機場周邊。

  張平表示，機場附近的產業園區等項目依托機場的航線支撐，設計規模大，定位清晰，對於計劃進駐的企業來說吸引力較大。項目後期銷售、自持均有較強的市場支撐。"但這類項目多是分階段開發，每階段推出的產品需要針對客戶需求精準確定。"但同時，有業內人士認為，目前全國有超過50個城市規劃空港經濟區。其中很多城市實際上並沒有充足產業支撐空港經濟區發展，反而為房企變相圈地提供機會。因此，企業進駐空港地產前要對區域的經濟活力程度有充分瞭解，避免盲目跟風。



  1月16日，綠地集團與南方航空集團就空港經濟發展及現代服務業綜合體開發等方面達成戰略合作。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn銀行貸款利率計算/news/2014-02-15/08112608730.shtml

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  北京龍熙房地產開發有限公司副總經理孟慶福表示，在自住型商品房大量推出，樓市購買力在前兩年大幅透支的情況下，北京2014年的樓市也不是很樂觀，目前開發商的項目就是搶跑上半年，因為下半年南投埔里土地貸款市場走勢，誰都說不好。

  在其看來，春節前的一段時間包括杭州在內的全國各大城市房地產市場銷售行情已經有些疲軟，王石等行業意見領袖公開說過"2014年形勢不妙"，近期又有一些銀行暫停房地產開發貸款的傳聞，這些因素聚集在一起，使得德信·北海公園的價格調整成為瞭一個導火索。

  2013年11月，杭州市住房保障和房產管理局等七部門聯合發文出臺"杭6條"，其中包括加大20%的土地供應、提高二套房首付等。

  在中國房地產協會副會長朱中一看來，這種由市場調節房價的情況是房地產市場回歸健康、平穩的一個重要表現。隨著房地產調控也將逐步從行政性調控向市場化調控的過渡，市場的內生調節效果將更為明顯。

  林中稱，短期內，旭輝不準備在杭州拿地，其中的一個重要原因，就是考慮到杭州的庫存情況。

  2013年，杭州的土地供應較大，在全國排第三位。林中說，從杭州一月份的數據來看，這個城市的庫存去化周期是16.7個月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個月左右。相比之下，林中表示，目前上海庫存去化周期僅為8.7個月，北京大概隻有7個月，所以房價上漲的幅度就比較大。

  以北京為例，網易房產數據研究中心數據顯示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高於2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現的第二低位。

  朱中一表示，對於供需關系緊張的熱點城市來說，目前行政性的調控措施尚未有退出的條件，但解決其房價上漲壓力的一個關鍵在於做供應量加法；與此同時，在供大於需的城市上，做減法，以防止樓市崩盤，給宏觀經濟帶來的損害。

  "就在6個月前，杭州還因為房價漲幅較快，被住建部約談，並隨後升級瞭杭州的房地產調控措施，"上述人士亦調侃，"沒想到半年剛過，杭州竟然成為瞭全國降價樣本。

  雖然杭州樓市風險被放大，但市場人士對於杭州的樓市的判斷依然謹慎。

  二手房市場同樣出現下滑趨勢，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量環比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均價為29502元/平方米，環比下降1.87%。

  "可以這麼說，杭州項目降價的情況，被過度解讀瞭，"作為當事一方，德信集團常務副總裁費中敏不斷強調，德信的策略就是"不賣高價房，追求高周轉"，這純屬一傢企業在戰略佈局升級過程的個別案例，並不意味著我們對杭州房地產市場的未來沒有信心。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-01/16002628570.shtml

  另據上述接近住建部的人士表示，住建部亦在梳理並加緊推進樓市長效機制的進程。

  謝逸楓亦認為，2014年是行政性調控向市場化調控轉向的一個關鍵時期。

  2月28日，記者致電上述兩項目售樓處瞭解到，截止到目前，德信·北海公園15800元/平方米的特惠價清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。

  林中亦與杭州大的開發商都通過電話進行溝通，瞭解到大傢對市場判斷亦比較樂觀，在三四月份不會進行降價。

  雖然位於杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭裡的前後降價項目被輿論解讀為"杭州樓市即將崩盤"的一個論據。但從市場表現來說，上述兩個項目無疑是大贏傢。

  實際上，即使是在2013年連續漲幅超過20%的四大一線城市，2014年的市場開局亦"不同往日"。

  孟慶福稱，進入2014年，北京的確存在一個市場扭轉的問題，現在開發商都想搶上半年的市場，因為誰也沒辦法預判下半年市場如何。

  但當前所說的長效機制，上述人士進一步解釋，就是要對過去樓市長效機制的空白處進行添加，高雄房屋二胎轉貸比如住房保障制度，住房信息系統聯網等。另外，房地產市場環境形態變化，進行完善，比如住房公積金制度等。

  2013年之所以大幅上漲，金永祥稱，主要是因為太多因素的疊加影響預期，比如地價，比如20%個稅，城鎮化預期等等等等，導致市場存在一輪恐慌。

  "2008年的房價下調，更多的是大開發商，在金融危機以及嚴格的房地產調控政策執行的外表環境壓力下，下調房價。"宋延慶表示，而這一波，是部分城市，或者是部分城市的板塊供應較大，開發商根據自身的資金情況主動性的調整行為。

  也因此，林中表示，上述兩項目降價的行為，短期內不會對市場造成較大的沖擊，同時也不會大范圍蔓延。

  據其介紹，就在德信北海公園價格調整當天，德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地，在幾天後又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價到瞭最後一輪。

  "為什麼降價首先發生在杭州拱墅區的城北板塊？主要是因為拱墅區城北板塊供應量過大，那邊有十幾個樓盤。"林中表示。

  "各個城市的市場環境、情況非常復雜，不能一刀切。"宋延慶認為，比如溫州持續下滑和前兩年溫州的金融危機事件密不可分。但是，宋延慶表示，能夠總結的一個共性，就是供需關系，查看這些降價城市的樓市數據可以看出，降價的城市幾乎都存在供應過大的問題。

  以長效機制缺口的住房保障制度為例，住建部總經濟師馮俊表示，早在去年5月，住建部就把《城鎮住房保障條例》的送審稿上報國務院法制辦。目前國務院法制辦已將該條例草案征求各部門和各地方的社會機構意見，住建部正根據反饋進行修改以爭取盡快上報國務院進而公開征求社會意見，早日出臺。

  被放大的杭州降價

房價現內生性調整住建部分類指導樓市調控

  一位接近住建部的人士向記者介紹，和2013年強調落實房價目標不同，截止到目前，住建部並未明確下發要求各地制定新的房價目標並落實，所謂的2013年的房價目標亦不瞭瞭之。

  根據林中的判斷，庫存去化周期直接決定該樓市的風險，庫存去化周期在6-9個月，房價就有很大的上漲機會；9-10個月以上比較均衡，房價可以溫和上漲；但如果超過15個月，房價就會有壓力。

  另據相關研究院發佈的百城數據顯示，溫州、鄂爾多斯、蕪湖等37個城市的房價在馬年首月環比下調。

  實際上，即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京，2014年的市場亦不復往日。

  蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調整的行為稱為內生性的調整，"和08年的一波受外部影響，下調價格的情況不同，本輪部分城市、部分房企的調價行為，更多的是基於市場判斷的一種主動行為。"

  誰也沒想到，馬年的商品房第一波降價，會發生在1.5線城市杭州。

內容來自sina新聞

  當然，孟亦強調，這並不意味著北京的房價會下調，隻能說，市場的熱度在下降，開發商去化的速度將下降。

  房價的內生性調節

  談及樓市在馬年趨緊，宋延慶認為，和地產關系密切的金融因素，是不可忽視的一大重要原因。

  雖然多傢銀行公開辟謠並未暫停房地產信貸，不過，據宋延慶瞭解，"銀行對於地產的房貸額度的確在收緊，以往來看，每年的第一、二、三、四季度，開發貸以及房按揭貸款的額度幾乎保持40%、30%、20%、10%這樣的(4、3、2、1)的結構，但估計今年1季度，都無法確保25%。"

  宋延慶表示，開發商對於現金流非常敏感，在現金流緊張的情況下，自然會調整對市場判斷，並在定價上做些調整。

  實際上，早在銀行釋放大幅收緊房地產授信前，溫州、鄂爾多斯、常州等地房價已經開始下調，其中溫州已經連跌3年。

  這一趨勢，也在金融政策不明朗的情況下，進一步升級。

  相關研究院發佈的百城房價亦顯示，馬年首月，百城房價中，有37個城市的房價出現環比下調，這也是2013年以來，房價環比下調城市數量的高位，其中溫州房價環比下調幅度更是超過10%。

  不過，年底出臺的"控房價"措施，並未阻擋2013年房價的整體漲勢，根據浙江省社科院區域經濟研究所給出的數據，2013年，全省房價均價上漲7%~8%，其中杭州的房價均價上漲約10%。

  "供需關系是基本面。"按照宋延慶的理解，本輪樓市趨冷更多是開發商主動性的調整行為。

  杭州住房保障和房管局的一位內部人員亦告訴本報記者，杭州住房保障和房管局密切關註杭州樓市變化，目前來看，並無明顯崩盤苗頭。

  "市場具有自我調節的特點。"北京中原地產市場研究部總監張大偉也表示，自2012年6月以來，房價連漲瞭20多個月，按照正常的市場規律，也將步入一個盤整期。對於這種根據市場特點，主動性調節房價的行為，宋延慶認為，可以看成是市場一種內生性的調整

  北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥也表示認可，他解釋稱，"所謂的市場的調節機制，簡單理解，就是價格上去瞭，銷售量就下來瞭，對於開發商來說，去化成本提高瞭，資金鏈緊張瞭。鑒於此，肯定會有部分企業開始調整定價策略。

  記者致電杭州市區的多個項目瞭解，不會跟進，短期內沒有降價的打算，融創、恒大、綠城亦在接受本報記者采訪時表態短期內並無降價打算。

  回歸市場化的樓市調控

  在朱中一看來，這種由市場自發調節的價格行為，是房地產市場回歸健康、平穩的表現，也將隨著調控手段逐漸回歸市場化而延續。

  廣西住建廳的一位領導表示，相比2013年，並未聽說住建部有各地落實制定房價目標的要求。

  而在樓市調控的指導上，住建部強調分類和供需關系，其中，房價上漲壓力大的城市，要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應；商品房存量較多的城市，要註重消化存量，控制新開發總量。

  國傢統計局的數據亦顯示，北京的二手房房價1月環比下調0.1%，這也是20個月來的首次下跌。

  "過去十年，出臺瞭多個房地產調控政策，事無巨細，面面俱到，把能想到能用上的手段都列在瞭政策裡，" 住建部政策咨詢專傢謝逸楓稱，目前來看，房地產調控已經從過去解決"房價上漲過快"的具體問題，轉變為"住房供應體系建設"的系統問題。

  不過，截止到目前兩個贏傢的主動性降價的行為，並未鋪開至整個杭州市場。

  與此同時，住建部對2014年樓市調控的要求是，房價上漲壓力大的城市，要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應；商品房存量較多的城市，要註重消化存量，控制新開發總量。

  "有很多市場觀點錯誤把樓市長效機制等同於房產稅等"，上述人士表示，其實不然，目前正在實施的按揭制度、預售制度、公積金制度，就屬於形成多年的長效機制的代表。

  在杭州有項目的旭輝董事長林中亦認為，杭州降價情況被放大，"從目前瞭解的情況來看，杭州的(降價)情況屬於個別樓盤，個別小開發商降價。"

  庫存高企

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  2008-2009年、2011-2012年兩次樓市調整發生後，都上二胎借款是什麼演過救市的戲碼，但其決策時間非常短、決策過程和邏輯非常簡單，就是為瞭"保增長"(如2008年發佈131號文)或"穩增長"(如2012年兩次下調利率)。但今年不同，GDP增長壓力小瞭很多，類似131號文那樣的救市模式基本不存在空間。同時，利率、存款準備金上的松動無法保證資金流向實體經濟，貨幣政策實質性松動的空間雖有(如存款準備金率)，但效果難以評估，管理層對此也保持謹慎。

  對於地方政府五花八門的救市行動，中央政府態度是謹慎和復雜的。首先，若中央政府鼓勵地方救市，則政策在地方很容易走歪，曲解中央對於樓市適度調整和"微刺激"的基本態度，這一問題在2008年和2012年兩次自上而下的救市中都出現過，其後果就是地價和房價不斷攀升，杠桿不斷加大。其次，地方政府出臺如公積金新政、購房入戶、稅收補貼或減免等政策均在其權限和職責范圍內，對於緩沖樓市下滑有積極作用，而且很多優惠政策基本覆蓋的是無房戶或改善性住房需求，可以納入"微刺激"的政策框架。對於此類舉動，中央政府持默認但不鼓勵的態度。最後，對於挖苦心思地研究如何松綁限購的政策舉動，中央政府持反對態度。一則因為放松限購與國傢"微刺激"政策框架相左，二則放松限購可能會給市場傳達錯誤信號，以為政府新一輪積極救市開始瞭，反而讓樓市問題正常爆發、解決的窗口期錯失瞭，不僅不利於樓市長期健康發展，而且不利於在經濟穩定前提下進行結構調整，三則放松限購能否起到效果還很難下定論。因為，很多城市庫存消化問題非常嚴峻，投資需求也在萎縮，而限購政策執行區域范圍僅限於城區，而新房供應大多在外圍，限購本來就沒什麼效果。

  但是，過去10多年房價持續上漲到今天，我們面臨著一個騎虎難下的局面：一方面，樓市繁榮瞭10多年，其內在矛盾未通過市場實質性的下跌而暴露和解決，前兩次調整被人為打斷，如今問題積累到瞭非解決不可的時候；另一方面，與樓市一起繁榮10多年的相關行業，其產能過剩問題也被掩蓋瞭。此外，受房價正反饋運動影響，國民經濟各行業貸款中有40%以上的抵押品是房產或地產。

  就目前形勢而言，盡管樓市量價核心指標相比2013年同期明顯下滑，但若拋開不正常的2013年同期高基數影響，與2010-2012任何一個正常年份相比的話，各項指標仍處在高位穩定的水平上。如果此種態勢能夠保持下去，不僅樓市基本面可以支持經濟中高速增長，而且能夠將行業歷史沉疴暴露並解決，為結構調整、產業轉型、金融去杠桿維持盡量長的戰略"機遇期"。

微刺激框架下的樓市政策邏輯

  因此，如果樓市明顯下滑並導致經濟下滑超出可容忍范圍，局部性金融風險會爆發，也可能會使產能過剩、就業問題嚴峻起來，並形成惡性循環，因此預估樓市下滑的綜合影響，進行敏感性分析顯得必要。

  目前的關鍵是，樓市會否加速下滑以及如果出現加速下滑其影響到底有多大等。從國際經驗來看，在城市化快速推進時期，各國樓市很難保持平穩的態勢，大起大落是常態，而平穩則是罕見的現象。相應的，經濟也就會隨著樓市的起落而波動，這一規律甚至連走完城市化進程、樓市進入平穩期的發達國傢也未能幸免。因此，應對樓市未來深幅下滑的主要著眼點在於最大限度地降低這種沖擊。今年1-4月，樓市整體還算平穩，但在5月份以後，同期高基數效應開始逐步緩解，但樓市下滑的趨勢似乎並未隨之而緩解，需要未雨綢繆，做未來政策應對上的預安排。

  5月12日，央行提出"改善住房抵押貸款金融服務"就是出於這種考慮，但這次隻是重申2012年就提出的政策，還是屬於"微刺激"的政策框架，傳達出的是平滑樓市下滑的信號。不過，"微刺激"從此前一直關註的是基礎設施、保障房、減稅、吸引民間投資等領域，這次納入樓市，看得出"微刺激"的政策力度在加大。因此，未來住房信貸政策不會比目前更為緊張，相應地可對樓市起到一定的托底作用。

  近期，地方政府的樓市救市行動大有星火燎原之勢，而中央政府則比較謹慎：5.12央行喊話沒有脫離"微刺激"的政策大框架，在限購、限貸等大是大非上的表態仍舊堅持原則。可以預計，在理財型信貸告別傳統增長模式與樓市對宏觀經濟潛在高度沖擊兩者之間，樓市救與不救、如何救，將較長時間成為上下關註的焦點。

  目前來看，在央行"寬貨幣"的政策作用下，短期資金利率開始下降，代表性的就是貨幣基金收益率回到4%以內，這會在未來傳遞到信貸市場和長期資金市場。再加上住房信貸緊縮政策見底，未來銀行對於住房貸款的支持規模和優惠力度會加大。因此，未來一段時間樓市低位穩定的趨勢比較明顯，下浮幅度可控，這是國傢樂於見到的。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08032753243.shtml

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  大連新建商品房或公寓將配套建設10%以上的租賃房，未來這一比例將達到50%。記者瞭解到，去年大連地區新建商品房項目中，總面積約9.1萬平方米的配建房源將成為第一批"隻租不售"的租賃住房。這些租賃房將在3年內建成，以合適的價格面向社會，尤其是中低收入人群，緩解住房壓力。

  需要強調的是，在新建商品房項目中配套建設的租賃住房，並不等同於"公租房"概念。"公租房"屬於政府保障范疇，大連市公租房申請人群有三種，即新就業職工傢庭、城市無房戶傢庭和經濟適用房傢庭。政府通過給予不同程度的補貼，讓這部分中低收入傢庭有房住。而新建商品房配套建設的租賃住房是面向全社會租賃的。

  記者瞭解到，2013年大連新建商品房中配套建設的租賃房，70%以上是中小戶型，其中，中等戶型指的是80平方米以內的二居室，小戶型是在60平方米以內的一居室。這些租賃住房的產權歸房地產開發企業，由政府參與指導租賃住房的支配。大連市相關文件規定，開發商建設配套租賃住房應和商品房項目同步建設、同步配套、同步交付，且由統一的物業公司管理。如果新建的商品房項目分期建設，則需要將租賃房安排在首期項目中建設。

  全國"兩會"期間，全國人大代表、大連市市長李萬才作專題發言時說，大連市新建商品房項目都要配建10%以上的租賃住房，這一比例將陸續增長，將來要達到50%。記者昨日瞭解到，2013年起，大連市政府要求市內四區所有新建商品房或公寓開發項目都要配建10%的租賃住房，有條件的區域還將適當提高比例。統計顯示，2013年，市內四區新建的商品房項目中，配套建設的租賃房面積約9.1萬平方米。這些項目將在2~3年間建成。保守估計，第一批租賃住房將於2015年面市。

  9.1萬平配建租賃房明年面市

  在配建的用房建設標準上，租賃房室外裝飾及公用設施應與同一開發項目一致，並進行簡單裝修，達到入住使用條件。開發商對配建的租賃房需按規定承擔保修責任，物業服務企業應按照合同約定承擔管理、維護責任。

  公租房貨幣補貼可付租賃房房租

大連首批配建9.1萬平租賃房明年建成

  不過記者瞭解到，租賃房可能會對中低收入的群體提供"綠色通道"--目前，大連地區的公租房保障方式分為實物配租和貨幣化補貼，租賃房建成後，選擇公租房貨幣補貼的傢庭，可以用補貼金來租住租賃房。

  在北京、上海等城市，房屋租賃比率達到20%~30%，發達國傢這一數據高達50%以上。目前，本市大部分租賃住房比較老舊，戶型小，隨著舊城區改造步伐加快，這部分租賃住房逐漸減少，所以必須加快培育租賃市場，適當增加租賃住房供給，提升租賃品質。合理的住房體系應當是租售並舉，將市場配置和政府保障相結合。但就大連而言，商品房和保障房體系比較完善，房屋租賃市場相對滯後，租賃房比率僅占11.8%。

  大連一位房地產業內人士分析，政府鼓勵開發商拿出一定商品房比例用於出租，是對住宅消費的一個根本性轉變，將逐步引導市民的消費習慣從單一"購房式"調整為"租買並存"。今後，大連市將根據需求，確定租賃市場的層次性和類型，繼續鼓勵房地產開發企業從投資開發的商品房中按比例配置拿出一定數量的房源，以滿足房屋租賃市場需求。 半島晨報、海力網記者蘇琳

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