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運營為王時代 商業地產升級轉型勢在必行

  井 噴式的爆發性發展,日益加大的同質化競爭的壓力,電商的巨大沖擊,經濟大環境的整體消沉,消費模式、消費群體的改變......蓬勃發展的商業,在2014年面臨 著從未有過的挑戰和機遇。在6月17日,新快報聯手T-CLUB商業地產俱樂部共同打造的"新快報商業地產沙龍匯·周二下午茶"(2014年01期)會 場,廣東商業地產界的行業精英們,一起碰撞出瞭一個一個閃亮的思想火花。

  對話

  科學定位變革創新是關鍵

  新快報:近年來,經濟大環境持續未振,電商的沖擊供應量大增同質化壓力嚴重,令很多購物中心招商難、運營難問題頻出,不少項目都陷入瞭發展"瓶頸期"。請問百信廣場是否也遇到瞭這些困難?準備如何渡過呢?

  陳華珊:百信在應對目前多方面沖擊與分流的情況下,仍有可觀的經營業績,我認為是內外因素結合的結果。從外部變化來看,白雲區商業、新市商圈的發展已經 在改觀,土地儲備仍較豐富,後續開發空間廣闊,區域投資受到瞭國內外地產開發商、投資商的青睞;白雲區個體老板眾多,藏富於民,消費檔次也在逐步升級,這 點判斷百信還是很有發言權的。

  從內部投資來看,我們目光瞄準的是"大百信"城市綜合體的項目定位。我們要擴大規模,項目的總體量將從現 在的十幾萬平方米擴張到36萬平方米,百信廣場的業態也會從單純的集購物休閑娛樂餐飲於一體的購物中心,加入公寓、寫字樓、酒店等業態與功能,形成一個大 型的城市綜合體。未來將成為一個擁有不同層次"雙超市"的購物中心,我想在廣州,這方面百信廣場將是一個獨特的案例。

  我們提出用精準營銷的概念,應用移動營銷工具推出"大會員"制,縮短與顧客的溝通距離與加強互動性,找出百信的"黃金顧客",真正以客戶為中心,從推廣活動、人文營造、空間環境打造、消費體驗多個維度,進一步提升顧客的粘性與活躍度,為商傢帶來更多的客流保障。

  新快報:提到購物中心的成敗,可能大傢首先最關心的總是有什麼主力店、大品牌會進駐,招商情況怎麼樣。您覺得對購物中心來說,決定項目成功與否的最關鍵因素是什麼?

  陳華珊:以前我們總強調購物中心前期招商的作用,其實商業地產發展到現在,"招商為王"的時代早已過去。對購物中心來說,實際上運營比招商還更重要。我們說的運營不是等你開業之後再去運營,而是從一開始,所有的工作就都要圍繞著運營來進行。

  "招商為王"時代已OUT

  新快報:這幾年來,廣州城裡城外興起一個又一個的造城運動,新興商圈和新購物中心越建越多,有不少業界擔心會出現商業地產泡沫,商場供應過剩?您是怎麼看這個問題的?

  段紅斌:廣州是一個擁有2000萬人口的特大型城市,雖然大型購物中心建瞭這麼多,但我認為現在的供應是不會過剩的。事實上,作為千年商都,廣州的商業 市場容量是很大的,彈性是很高的。不要說上海和北京,就僅僅是與南京、重慶、沈陽等二級城市相比,廣州目前的商業體量仍相對要小得多。目前主要的問題是政 府對商業的整體規劃力度,扶持力度太不足瞭。希望政府能真正從土地供應,政策扶持方面給廣州商業更大的發展空間。

  廣州商業供應不會過剩

  利用O2O擴大影響力

  擁抱大數據

  百信廣場總裁助理陳華珊:現在是大數據時代,我們常說要擁抱大數據。但在怎麼樣去應用方面,我們也正在慢慢形成自己的邏輯。比如開經營分析會,以前我們 是要花費很多時間人力去收集各種數據,但是現在,隨著理念、技術的改進,我們從采集到分析,應用的是"全數據"與"相關關系"的概念,我們能很快就瞭解到 顧客的行為,分析他們的需求。我們也會利用移動互聯網O2O去擴大商場的影響力,研究如何用最有限的資源,在顧客身上發揮出最大的效應。

  觀點集裝

  小商場O2O

  做得半死不活

  廣州爍石商盟企業管理有限公司謝爍元:對於很多商場,他們做O2O可以說都是做得半死不活的。我們也總結瞭為什麼他們做得半死不活的原因,最終發現小的 往往做不成,如果是單體店死得非常快。我們也看瞭一下那些做成功的,單體的一個商場實體店都能做成功,還有一個電商的單體項目就像淘寶,或者京東這些綜合 類的也能夠成功。商場O2O如何發展有待大傢研究。

  O2O目前

  隻是商場的"花衣服"

  道本商業地產策略中心首席執行官段紅斌:互聯網和O2O,對商業必然會產生十分大的影響,這是時代發展不可逆轉大趨勢。但是,對大多數傳統商業項目來說,O2O目前隻能說是像商場的一件花衣服,一個帽子,相信發展到某一個階段,O2O才會真正成為商場營銷的利器。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/08564233453.shtml
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