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在深圳,商業銀行已提前采取措施規避前期暴漲後的風險。四大銀行中有三傢將首套房貸首付成數從3成提高到瞭4成。除暫停房貸銀行外,其他銀行相繼提高瞭貸款利率,基準利率下行已絕跡,取而代之的是普遍上浮5%至10%。同時,股市的財富效應開始衰退,因股市大跌而出售或退訂房源的報道不時見諸報端;因前期鼓勵改善型需求而被激活的中高端項目,上半年去化率超過60%,但近期也出現疲軟態勢。

通常,銷售面積連續3個月回升,房價就會出現上漲壓力。但在中期內在庫存壓力依舊巨大的情況下,房價上漲不利於去庫存順利推進,也不利於自住性和改善型需求釋放,更不利於樓市夯實企穩的基礎。而金融機構避險一線城市樓市,也使樓市回升增加瞭變數。信貸收緊趨勢已形成,一線城市樓市回調或成趨勢。融360數據顯示,截至7月1日,在京滬穗深四大一線城市暫停房貸業務的銀行增至5傢,此外,上海和深圳房貸收緊更明顯。從6月起,在滬商業銀行將首套房貸利率由原來的基準利率0.85折上調到0.9折以上,二套房貸首付4成的銀行已難覓。

(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

總之,盡管全國樓市企穩向回升過渡的良好趨勢顯現,但考慮到庫存壓力在中期內難以緩解、房價開始上漲、重點城市樓市前期泡沫化上漲後開始回調,未來樓市仍將處於弱勢企穩的局面。但同時,6月底降息及各地降低購房成本的政策效應繼續顯現,股市震蕩下部分資金回流樓市,再加上“穩增長”對於樓市的托底,預計未來樓市銷售規模將呈穩定或低速增長態勢。

6月末,盡管商品住宅待售面積同比增19.3%,但增幅較5月末減少2.6個百分點。商品住宅待售面積減少191萬平方米,連續兩個月減少,庫存壓力最大的時候或已過去。但言及“庫存拐點到來”還為時太早。畢竟,商品房待售面積(6.6億平方米)仍在增加,相比5月增加瞭72萬,尤其商業辦公庫存仍在增加,而相對於5億平方米的住宅庫存,191萬平方米的庫存減少,比例太小。

6月樓市銷售增長超預期,帶動上半年全國商品房銷售面積自去年以來首次回升。今年前5個月,需求逐月改善,銷售面積累計同比下滑幅度持續收窄。6月銷售面積環比上月大增48.5%、同比增16.0%,帶動上半年全國商品房銷售面積增長3.9%(而前5個信用貸款雲林二胎年息月下滑0.2%)。這其中,三、四線城市銷售改善為最大亮點。前5個月,三、四線城市樓市非常疲軟,而到瞭6月,30大重點城市樓市成交環比僅增長8%(5月為16%),這意味著6月銷售明顯改善要歸功於三、四線城市發力。

內容來自中国互联网新闻中心

2胎銀行房貸貸款全省皆可處理銷售面積從年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%,一方面源於貨幣寬松明顯降低購房成本——根據融360的數據,6月525傢銀行首套房貸平均利率5.43%,相當於降息前基準利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去庫存。為此,各地(特別是庫存高企的三、四線城市)密集出臺刺激政策,這在歷史上很罕見,如降低公積金提取門檻和用途,提高公積金貸款額度,打通公積金與商貸的轉化,加大財政補貼和契稅減免,實施購房入戶,取消限價,調整普通住房優惠標準等等,這是三四線城市快速去庫存並帶動全國樓市止跌回升的主要原因。

一線城市降溫不改全國樓市弱勢企穩態勢



近期,樓市出現瞭新變化:樓市未穩和去庫存戰役難言獲勝的情況下,房價卻開始回升。上半年,全國商品房銷售額同比增長10.0%,增速提高6.9個百分點,其中住宅銷售額增長12.9%,明顯大於銷售面積增幅,意味著房價在回升。重點城市房價回升勢頭更顯著,部分城市投資需求返潮,樓市有泡沫化傾向。上半年,“京滬深”房價超過每平方米3萬元,市區均價達到每平方米5萬,創歷史最高水平。深圳上半年房價上漲超過20%,熱點區域被過度炒作,房價上漲超過40%,投資需求超過2成。

一邊是庫存壓力在中期內難以緩解、房價開始上漲、重點城市樓市前期泡沫化上漲後開始回調,一邊是6月底降息及各地降低購房成本的政策效應繼續顯現,股市震蕩下部分資金回流樓市,這帶動瞭上半年全國商品房銷售面積自去年以來首次回升。

7月首周,一線城市樓市成交量環比下降33%,二手住房價格下行開啟。在前期房價暴漲的深圳,二手房客戶上門量驟減,產權過戶遞件量下降17.5%,中原地產二手房業主報價指數最近兩周分別下降8.3和18.9個百分點。前期概念性炒作嚴重的區域,如前海、南山南區、坂田、龍華、寶安南區等等,報價顯著下降。

目前來看,重點城市去庫存效果較好,其他城市庫存壓力仍舊未減。截至6月底,易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米,占全國商品住宅庫存的一半,同比增長3.2%,絕對值相比5月減少1萬平方米,庫存規模連續4個月下跌。相比全國庫存走勢,35個城市多屬於經濟發達城市,這表明全國其他城市庫存壓力仍舊未減。而且,庫存下降,還是在國傢以行政命令(國土部37號文),要求庫存過大城市,在今年要明顯減少住宅用地供應直至暫停的情況下發生的。另外,如果考慮到已建未售和已批未建兩塊庫存,去庫存將是樓市中期內(至少一年)的主題。





更為重要的是,判斷樓市未來走向的“3項先行指標”(開發企業到位資金、土地購置面積、新開工),並未明顯好轉。1至6月,開發企業到位資金同比僅增長0.1%,其中國內貸款下降4.1%;開發企業土地購置面積同比下降33.8%,降幅比1至5月擴大2.8個百分點;開發企業房屋新開工面積同比下降15.8%,連續16個月下降,降幅比1至5月僅收窄0.2個百分點。因此,開發商仍舊處在去庫存的巨大壓力之中,加杠桿的積極性並不足。

新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150717/3236310.shtml

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