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  21世紀網註意到,海南椰島存貨中的開發成本從2012年年中的2.86億元降低至年末的1333萬,新開發投入大幅跳水。"可以預見明年海南椰島的地產收入將大幅縮水,"一位地產研究員對21世紀網表示,在售的兩個項目剩餘不多,椰島小鎮項目年中都未上馬,"這意味著2013年下半年可能沒有項目可賣,將直接影響2014年的房地產業務收入。"

  海南椰島2012年年報顯示,公司對保健酒易地擴建技改項目一期工程進行瞭進一步的完善,達到瞭年產3 萬噸的生產能力,將繼續加大對酒廠二期工程建設的力度,主要進行的是儲酒罐區的建設,以確保市場的供應和保證酒液的品質。"原酒生產基地已經完成瞭一期工程的建設,並於下半年開始投產,年產原酒可達1500 噸。"

  2012年,中國勁酒所在勁牌公司實現銷售額56億元,其中95%以上來自保健酒業務,公司年產酒能力達到16萬噸。而海南椰島去年實現酒類銷售額4億元,年產能力不到勁酒的五分之一,僅達到3萬噸。

  儋州隆華新村一期、二期已於2011年年底交付,三期今年開始預售,將於年底交付。該項目銷售人員透露,按照一、二期銷售情況,該項目為海南椰島進賬1億元左右,營業利潤約6000萬元。

  海南椰島炒房生意難續主業競爭乏力炒股扭虧

  計劃新開工項目尚是空中樓閣,公司目前也未有其他土儲開發計劃。"目前,公司達到開發條件就那幾塊,以後是否有新增土地是未知數。"上述董秘辦公室工作人員稱。

  21世紀網查閱年報發現,2007年1 月,海南椰島以白菜價約1214萬元取得位於澄邁縣白蓮美且那利坑地段772.28 畝土地,用於工業用地。海南椰島稱,由於歷史原因,一直未能辦理土地使用權登記手續,後經海南省高院、省一中院調解,公司與澄邁縣政府達成協議,將該地塊與澄邁縣金江鎮金馬大道東側199.89畝城鎮住宅用地進行異地置換。

  21世紀網多方采訪獲悉,海南椰島目前僅有兩處房產項目在售,一處是位於海口的椰島廣場,另一處是位於儋州的龍華新村。



  從海南椰島近兩年的收入構成變化不難看出,其房地產開發營收占比加碼,營利遠超主業。2011年,海南椰島通過房地產開發獲得收入,占營收比例僅為2%,而2012年飆升至39.53%,占比超過主營酒業,同時,酒類業務僅微升5個百分點,從2011年27.31%增至2012年的32.62%。

  對於自己的"不務正業",海南椰島對外的解釋均為"扶持主業"。然而從營業成本上來看,海南椰島酒類業務的增幅與房地產業增幅大相徑庭,2012年酒類業務的成本同比增加1.95%,而房地產業務則同比劇增1612%。

  而在售的隆華新村僅剩7套別墅和30多套高層住宅,但因為"隆華新村建築面積較少均價低",占收入比例不大。

海南椰島炒房生意難續 主業競爭乏力炒股扭虧

  主業競爭乏力炒股賣樓扭虧

 回歸主業營銷模式高風險

  21世紀網獨傢報道以生產汽水起傢,以保健酒旗號上市的海南椰島,2012年年報中房地產業務營收達39.53%,已超過主業收入,也正是靠著房地產業務帶來1.8億元的增利,公司扭虧為盈。

  唯一新項目尚未開工 房地產業務收入或縮水

  由於主業過於分散,海南椰島保健酒業務發展弱於市場大勢,並落後於主要競爭對手中國勁酒。中國食品商務研究院研究員朱丹蓬分析稱,勁酒和椰島鹿龜酒在保健酒行業原本不分伯仲,但近幾年椰島鹿龜酒被勁酒甩在瞭身後。勁酒如今市場占有率達30%,椰島鹿龜酒則連它的一半都不到。

  在剛剛結束的第88屆全國糖酒會上,海南椰島酒業銷售有限公司常務副總經理楊嘉麟表示:新董事會作出的最重大決策就是要把海南椰島回歸主業,向保健酒行業轉移。但近年來強攻房地產領域的海南椰島,保健酒業務發展已弱於市場大勢,年產酒能力不及對手1/5,市場占有率已不及對手的一半。

  然而從營業成本上來看,酒類業務的增幅與房地產業增幅大相徑庭,2012年酒類業務的成本同比增加1.95%,而房地產業務則同比劇增1612%。

  盡管去年售樓業績為年報增色不少,但其房地產項目或為"一錘子買賣",明年面臨房地產收入大幅縮水。

  21世紀網查詢海南椰島往年年報發現,在房地產業務未啟動的前幾年,海南椰島依靠低成本持有的三安光電法人股出售來扭虧。公告顯示,海南椰島將持有的660.4 萬股三安光電分批出售,2009年、2010 年、2011年的相關收益分別為7722.37萬元、2.69億元和3724.63萬元。

  "今年房地產收入主要依賴於海口的椰島廣場,"上述董秘辦公室各家銀行信貸利率工作人員表示, "去年海南椰島房地產銷售收入近5億元,椰島廣場去年僅交付瞭一部分,預計今年結轉收入比往年多,但具體收入不好預測,要視銷售情況而定。"

  5月15日,21世紀網從椰島廣場售樓處獲悉,如今椰島廣場已出貨九成,可售貨量剩餘一成,約為50多套,均價每平米12000元。按目前銷售情況來看,計入今年結轉收入將高達6億元,按60%毛利率計算,將貢獻利潤3.6億元。

  成立70餘載的海南椰島集團以生產汽水起傢。與同處海南專營"椰樹牌"椰汁飲品的椰樹集團不同,自2000年上市後,海南椰島攜募集資本走上瞭多元化經營的道路。

  值得註意的是,今年預計新開工項目僅有一處,即位於澄邁縣金馬大道的"椰島小鎮"。

  然而,炫目的售樓成績或許僅是曇花一現。21世紀網調查獲悉,椰島目前在售的兩個項目剩餘不多,唯一的新項目椰島小鎮尚未開工,公司目前也未有其他土儲開發計劃。一位熟悉海南椰島的研究員表示,海南椰島業績的房地產業務或面臨難以為繼的局面,房地產收入或將大幅縮水。

  2012年,海南椰島實際獲得金江鎮金馬大道東側土地約11.9萬平米,合178.61畝,剩餘21.28畝土地置換工作仍在進行中。以工業用地置換城鎮住宅用地,折合地面價格僅為91元/平米,而金江鎮同一地段的土地成交土融建融新北金山土融建融單價在2009年已超過300元/平米,2011年約為600元/平米。

  然而,對於這個高利潤項目,海南椰島卻顯得力不從心,2013年過半,該項目尚未開工。"去年置換瞭該地塊,相關手續正在抓緊辦理,"上述董秘辦公室工作人員表示,"澄邁椰島小鎮土地正在抓緊落實,今年能不能銷售不好估計。"

  澄邁縣金江鎮的一名房產經紀人向21世紀網表示,他尚未聽說上述"椰島小鎮"項目,也沒有看到過相關廣告宣傳。

  然而,與上述業務不振相反,海南椰島自2009年成立椰島地產公司,介入房地產開發業務以來收獲頗豐。一年內,海南椰島先後啟動儋州隆華新村和海口椰島廣場兩個項目,分別於2011年6月與11月開盤。

  21世紀網梳理海南椰島近5年財報發現,公司主營酒類收入增長乏力,食品飲料收入不斷萎縮,淀粉油脂長期虧損,貿易則時常徘徊在虧損邊緣。

  核心提示:21世紀網調查獲悉,椰島目前在售的兩個項目剩餘不多,唯一的新項目椰島小鎮尚未開工,公司目前也未有其他土儲開發計劃。一位熟悉海南椰島的研究員表示,海南椰島業績的房地產業務或面臨難以為繼的局面,房地產收入或將大幅縮水。

  對於自己的"不務正業",海南椰島對外的解釋均為"扶持主業"。

  "炒股和做房地產的收入用途都將用於主業的建設,"海南椰島董秘辦公室回應投資者疑慮時斬釘截鐵道。

  2013年3月,海南椰島酒業銷售有限公司常務副總經理楊嘉麟在第88屆全國糖酒會上表示,海南椰島1月完成瞭第六屆董事會換屆,新董事會做成的最重大的決策就是要把海南椰島要回歸主業,向保健酒行業來轉移,並將在保健酒的基礎化建設上加大力度。"

內容來自sina新聞

  數據顯示,椰島廣場均價1.1萬元,建築面積近12萬平米。截至2012年年底,該項目售出近一半,為去年預收款結轉收入將近6億元,按照60%毛利率,為公司增利超過3億元。"結轉收入按交房時間計算,由於去年僅交付一部分,因此大部分收入將計入今年。"海南椰島董秘辦的一名工作人員表示。

  對於回歸主業的原因,楊嘉麟曾對媒體表示,海南椰島是唯一一傢保健酒上市企業,但公司發展比較多元化,在不同的方向嘗試、投資,但最後發現海南椰島的核心優勢還是在保健酒上,而且保健酒是一個有潛力的朝陽產業。

  然而,在這條多元化投資的彎路上越走越遠的海南椰島,回歸談何容易。中銀國際消費品分析師劉都在研報中分析稱,近年來海南椰島滋補酒業務發展較為緩慢,主要原因在於主業過於分散,同時,公司獨特的營銷模式(區域銷售人員扮演經銷商角色)對公司酒業發展也造成一定障礙。(21世紀網張佳)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/17442195746.shtml
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