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??由中國國際友好聯絡會主辦,《財經》(博客,微博)雜志承辦的“三亞(樓盤)·財經國際論壇”於2014年12月12日-14日在海南(樓盤)省三亞市召開。主題為:新經濟新平衡。在分論壇“城鎮化進程與城市治理”上,SOHO中國有限公司董事長、聯合創始人潘石屹發表瞭自己的觀點。



??蘇琦:潘總,您覺得互聯網企業太粗暴瞭,用顛覆、解構這樣的詞,確實互聯網在很多國傢和地區對過去比較大的恐龍行業都構成瞭威脅,包括電能企業,都自己發電自己賣。現在也有人說,接下來房地產就淪為一個建築工人瞭,因為我們可以眾籌,您覺得這一天會到來嗎?





??提問:兩個問題,一個是中國這兩年的房地產市場不是太好,但是這兩年一二線城市的地價還在增加,潘總空倉兩年時間瞭,您怎麼看待這個問題?第二個問題是,中國房地產行業幾萬傢分餅,一直強調集中度不夠,未來行業面臨這麼嚴酷的競爭環境,有可能會加劇整合。馮董怎麼看待這個問題?

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??潘石屹:現在房地產的日子確實是一天不如一天瞭,肯定是走下坡路。你看逼的我們馮主席把不想的招兒都想出來瞭。我想未來還有兩個事件是對房地產會造成特別大影響的,都是走下坡路的。第一,不動產的登記,這個看來勢在必行,不知道什麼時候完成,還有兩年時間完成,政府的條例也出臺瞭,機構也成立瞭,能不做這個事情嗎。可是做這個事情,是把所有人的房子都給放到網上去,誰想查你有幾套房子就能查出來。對一些資金來源不是很清楚的官員,還是不願意把這些來源不明的錢變成房地產。第二,房產稅,已經說瞭好多年,到底什麼時候出臺,我想一定會出臺的,不管你願意還是不願意。房地產稅的出臺,隻要前期政府跟人大有一年時間讓全民參與討論,就把前面的效果都釋放出來。



??我們看什麼是傳統行業?就是這些效率低下的,成本高的,在這樣一個組織裡是抹煞創造力的。而互聯網行業就是平等的,就是分享的。最後的結果就是讓傳統行業的效率提高,成本降低。所以,我想這可能是這些傳統行業的出路。



??潘石屹:馮主席很形象的把開發商的心態和處境做瞭一個描述,大多數的開發商心裡面,也是這樣想的。確實這個行業感覺快走到盡頭瞭,基本的數字在這兒擺著,我們現在能夠拿到的數字,還是三年前的,人均城鎮住房面積32.9平方米,已經是一個非常高的數瞭。對我們來說,說句實話,確實不像前些年那樣風光瞭,我們的馮主席把互聯網天天叫小妖精,說我們現在不行瞭,小妖精把目光都吸引走瞭。他的這句話也反映出我們的壓力,我也常跟我們的同事們說,如果房地產開發商再不想著轉變,很快就會成為鋼鐵企業,煤炭企業。煤炭企業五、六年前,也是小妖精,我記得鋼鐵企業的老板來購買我們的房子,說先買三個億吧,現在這些鋼鐵企業的老板還有幾個活著的。所以,我跟馮主席做瞭十幾年的房地產論壇,每一次都是興高采烈的,隻有這一次情緒比較低沉。我覺得這也正常,實際上他是這樣調侃,心裡面也是酸溜溜的,你們可以體會出來。

??當然新經濟可能就是跟互聯網結合,新平衡,實際上是在破壞平衡,這個新的平衡到底什麼時候建立起來,可能是個十年、八年的時間。如果不意識到新經濟對我們的沖擊,整個社會結構,人和人之間的交往方式,辦公的方式,都發生瞭變化,如果意識不到這一點,在中央的報告裡天天提我們都沒用。面對著社會的變化,面對著市場的變化,來適應。

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??23年前我們六個人走到一起還真不是為瞭生意和錢,我們六個人都到一起寫的第一個書面的東西,不是財務制度,不是任何的管理制度,寫瞭一篇文章叫披荊斬棘,共赴未來,主要的主張是要走中國青年知識分子報效祖國的道路,共同的理想把六個人串到一起瞭。結果23年走下來,現在回過頭來一看,真是各走各的路子,馮侖現在基本上就是黃色笑話大王瞭,六個人的路子都走的不太一樣,現在再合到一起,靠什麼東西呢。一開始寫披荊斬棘,共赴未來的時候,我們還真是眼淚汪汪的,青年知識分子要報效祖國,還一段一段的,現在再湊到一起,可能比較難。

??潘石屹:到美國去買瞭一些房子,搞瞭一些投資,從來沒見過政府,所以,也不知道他們政府在什麼地方,政府想什麼東西。

??潘石屹:盡管中國經濟的發展有好多問題,房地產的日子看起來一天不如一天瞭,可是機會還在中國。放眼望去全球經濟,日本已經兩個季度的經濟負增長,這叫經濟衰退。俄羅斯更不用提瞭,說普京63歲,石油的價格跌到瞭63美元,盧佈貶值瞭63%,這日子怎麼過呢。所以,比較來比較去,中國的經濟,中國的房地產有各種各樣的問題,我們就不斷克服困難,不斷往前走。美國的情況可能好一點,可是也就集中在這幾個大城市裡。我們中國有一些企業傢到瞭美國比較偏遠的城市,投的量都很大,其實我們很擔心,因為我們畢竟對美國的經濟市場不是特別瞭解。現在看,在紐約,在曼哈頓這個小島上前後幾條街,中國人投的還能賺錢,跑的遠一點的要小心。大量的機會還是在中國。



??另外一件事情是互聯網,確實對我們的影響是非常大的。馮主席總結的很好,實際上他說的這些,就是我們現在看到的現狀。我們最近有一個新的項目交付試用,我驚奇的發現入住90%的企業是互聯網企業,這是從來沒有過的。陌陌就是在我們這邊,在萬通廣場創業,完瞭過來我們這兒。還有一傢互聯網公司,從來沒聽說過,租我們的房15層。說到美容,不光是對臉上美容,各種地方美容的,有一個網站給我帶過來一個視頻,不光是把肉拿下來,還要把骨頭拿下來,骨頭一塊一塊保留起來,臉上的形象變瞭,身上的形象也變瞭。所以,互聯網的沖擊,我真是體會到瞭。

??蘇琦:說的非常好,而且我們也註意到政策的反復,不僅是原來沒有的稅費增加,以前有的稅收優惠本來談好的,現在也要再清理,潘總您談一下。

??以下為文字實錄:

??蘇琦:潘總,您經常往美國跑,能不能講一下他們是怎麼從市場上弄一些房子,給貧民解決租售的問題?



內容來自sina新聞



潘石屹不動產登記將令房地產走下坡路

??潘石屹:這個擔心就不在這裡講瞭,就私下擔心著吧。每一傢企業都算自己的帳,我看這個論壇快結束瞭,我給這個論壇的主辦方提上兩條建議吧,希望這個論壇明年辦得越來越好。第一,主題是新經濟,新平衡,其實是新經濟不平衡。第二,最近我參加瞭一些會,我有一個困惑,參加會議的人,會議的論壇都安排的太專業瞭。像三亞論壇,有婦女論壇,有房地產論壇,這樣的安排不是特別好,應該是有一個對話,新經濟的和傳統經濟的面對面有個對話,下面的觀眾做裁判,看誰說的有道理,這樣雙方能夠激發出一些火花。像南北企業傢有一個對話,中國比較大,南邊企業傢想的事情跟北邊企業傢想的事情真不一樣,做事情的時候也不一樣,像孫宏斌,這是很典型的北方企業傢,宋為平就是南方企業傢的代表。還有女性論壇,應該是男人和女人的對話,光女人坐在一起聊什麼呢。



??蘇琦:潘總講到國內的空間不是太大,現在企業不僅走出去,中國人也走出去,國外的住宅需求,這個空間好像還在膨脹,接下來美國經濟又起來瞭,美元又走強瞭,對我們出去的資源配置,尤其是住宅這塊,您是怎麼樣的預判?



??下一步我們到底應該朝什麼地方發展?最近我參加瞭幾個會議,見瞭一些人,都是一些有想法、有看法的人,第一個會議是在烏鎮參加的互聯網大會,第二個是在亦莊參加的互聯網大會。搞互聯網的人用的詞都很大,都很血淋淋,我聽瞭一下,說我們來瞭,我們要解構傳統行業,我們要顛覆傳統行業。我還跟他們說,這詞能不能溫柔點,好像擁抱傳統行業更好一點。不管這個詞是什麼樣子的,確實互聯網對傳統行業的影響是非常巨大的。





??潘石屹:我先說水跟空氣這個,我們現在建的所有房子都按照美國的標準,都要達到它的金獎。中國的飲水確實是有問題的,水有個指標,指標的單位,我就不說瞭,自來水一般是300,我們喝的水出廠的標準50,給大爐裡所有過濾的水能夠達到7,喝慣瞭這種水再和瓶裝水都有味道,所以,水還是挺重要的。還有空氣,三亞不存在這個問題,可是在北京(樓盤)能夠過濾掉清新的空氣,對開發商來說是一種責任。前一段時間我關註PM2.5,也闖瞭不少禍,最後我就不關註瞭,發現PM2.5的根源是能源的消耗,能不能在能源消耗還沒降下來的情況下,我們把空氣給過濾瞭。所以,我們現在給所有租戶的承諾,不管外邊怎麼污染,就是每一天室內的空氣都能夠達到國傢的標準,就是75微克,我們能達到美國的標準。



??另外,能源的管理,我們上瞭一套能源管理系統,現在我們每平方米每個月的耗電到55.7度電,這個數字確實是一個非常低的數字。英國跟日本的數字差不多,大概是160度電,美國的耗電更高,大概是220度電,我們現在能達到一平方米55.7度電,這也算是一個成果。



??我們手裡面有一些現金,為什麼持有這麼長時間沒有敢出手?還是對這個前景看不清楚。我記得在兩年半前,SOHO中國在宣佈轉型的時候,有好多分析師、基金經理都很擔心,就是我們要把銷售物業轉變成持有物業,我們的現金流能不能扛得住,兩年半時間過去瞭,我們扛住瞭,現在的凈負債率大概11%,帳面上有超過150億的現金。在這個動蕩的時候,在整個經濟,房地產動蕩的時候,我們還是采用最保守的辦法。我們負債的水平和持有的現金,能夠渡過未來幾年時間可能發生的最大的波動,這是我們的底線。在別人大規模出手拿地的時候,我們還是很理性的。至於我跟馮主席會不會合傢,當年他都不要我瞭,出來瞭,現在呢,讓他說吧。



??蘇琦:我有一個疑問,現在新人也好,或者過去的舊人也好,似乎沒有從心態上適應地位的轉變,講到下一步發展的時候,還是想勾搭著原來的正房做一些買賣,比如電商要弄電商的物流園,養老要弄養老產業,大健康、大物流,都要跟地產搭邊,潘總,您覺得在這個過程中,地位是不是還有博弈的空間?








新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/15225949795227228488520.shtml

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