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內容來自sina新聞

房地產 營改增臨近 稅率幾何?

??日前,國稅總局新聞發言人郭曉林表示,2015年稅務部門將力爭將“營改增”范圍擴大到建築業、不動產等四行業。“營改增”箭在弦上,房企未雨綢繆。《每日經濟新聞》記者通過采訪房企人士、行業專傢,從稅率、稅負、稅收籌劃等方面就“營改增”實施後對地產行業和房企帶來的利弊予以解讀。

??1月底,國稅總局新聞通報會上,發言人郭曉林表示,2015年稅務部門將繼續推進“營改增”擴圍,力爭將“營改增”范圍擴大到建築業和不動產等四個行業。

??近日,《每日經濟新聞》記者從江蘇、上海稅務系統的多名內部人士處瞭解到,預計房地產業“營改增”將在2015年正式開展,有關政策的制定有可能在今年啟動。地方稅務部門的表態,意味著不動產“營改增”今年落地的可能性進一步增大。

??一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,目前還未進行“營改增”的四個行業,都是推進難度較大的行業,這些行業要麼牽扯關聯方眾多,要麼可抵扣進項少,對企業稅負造成的影響較大。

??杭州一傢稅務師事務所高級合夥人表示,由於房地產業“營改增”還存在諸多困難,完整的抵扣鏈條難以形成,今年能順利形成草案已殊為不易。

??稅率:11%可能性最大

??稅率作為房地產業“營改增”的核心環節,成為各利益關聯方關註的焦點。房地產業“營改增”的稅率設計,必須統籌規劃,綜合考慮各關聯方的利益。《每日經濟新聞》記者為此進行瞭多方求證。從現有反饋來看,稅率為11%的可能性較大。

??據《中國稅務報》報道,在地價不能抵扣的情況下,如果建築業執行11%的稅率,則房地產業增值稅平均稅率下限邊界為8.95%,其中最高稅率為14.83%、最低稅率為6.39%。按照這一測算結果,房地產業執行11%的稅率恰好位於合理區間內,與已經完成“營改增”的交通運輸業等執行同檔稅率。

??但不少業內人士認為,11%的稅率仍偏高。上述稅務師事務所高級合夥人向記者表示,由於進項稅額目前還難以完全確定,房地產開發企業從原來5%的營業稅一下子變成要繳11%的增值稅,可能會增加稅負,8%的稅率或許更為合理。

??上海財經大學公共經濟與管理管理學院朱為群教授則表示,11%的稅率設計偏離瞭稅制改革的初衷,隻有實行單一稅率才更符合稅收中性原則。根據對韓國、日本等多個亞太地區國傢增值稅稅率的測算,我國的增值稅稅率定在12%較為合理。

??稅率設計作為房地產“營改增”的核心環節,業界和學術界對此存在很大爭議。一位房地產公司的稅務總監向《每日經濟新聞》記者表示,目前銷售不動產的稅率是企業非常關心的問題,這直接關系到企業稅負水平的變化,如果最終實行11%的稅率,房企稅負將會加重。

??爭議:土地成本能否抵扣

??據瞭解,房地產企業成本主要來自土地成本、建築安裝成本和財務成本三部分。近年來,一線城市“地王”頻現,不斷刷新拍地紀錄。土地出讓作為地方政府主要收入來源,成瞭地方政府的“生命線”,地價短時間內不太可能下滑。

??高昂的土地成本成為房地產開發企業的沉重負擔,一般而言,土地成本占據總成本的50%以上。“營改增”之後房企的土地購置成本能否抵扣、比例如何,成為決定房企稅負的關鍵。

??由於土地是企業從政府手中購進的,但是地方政府並不是納稅人,無法開具增值稅專用發票,也就無法形成完整的抵扣鏈條。但上海新閔律師事務所高級合夥人劉福元對《每日經濟新聞》記者表示,土地出讓金應當作為進項進行抵扣,政府可以允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,有點類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額,如果無法抵扣,房企稅收負擔將會大幅上升。

??但朱為群認為,土地作為純粹的自然資源,其中並不含有增值稅額,不應當作為進項進行抵扣,僅僅為瞭降低房企稅負而允許抵扣有悖於增值稅原理。

??由於土地來源具有多樣性,房企除瞭招拍掛獲取土地外,地方政府無償劃轉、與村集體合作、股權收購等方式也幾乎不可能取得依法允許抵扣的進項稅發票。這些問題如何解決,土地成本到底能否作為進項進行抵扣,隻有待政策出爐後才能見分曉。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-27/07195976852793959694669.shtml

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