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黔粵桂將實現旅遊一卡通



??貴廣高鐵開通在即,未來貴州、廣東、廣西將形成“4小時經濟生活圈”。昨日,貴廣高鐵旅遊黔粵桂聯合推介會在廣州陽光酒店舉辦,高鐵開通後,三省將實現國民旅遊卡互通,一卡優惠遊三省。二胎房貸銀行成數利率多少免費諮詢試算

??一卡遊三省

??黔粵桂旅遊卡將互通

??會上簽訂瞭《多彩貴州旅遊卡、廣東國民旅遊休閑卡、廣西八桂旅遊卡戰略框架協議》和《黔粵桂旅遊支付服務合作協議》,這意味著“多彩貴州旅遊卡”、“廣東國民旅遊休閑卡”、“廣西八桂旅遊卡”三種本來隻能在一個省內享受優惠的卡將實現互認,遊客隻要持有其中一種卡,就可以到貴州、廣西、廣東三省(區)旅遊享有景區門票六到八折等一系列優惠。

??而且現在三省景區將推進自助購票機和閘機,隻要持有旅遊卡,可以以實體卡、電子券、二維碼、手機號認證等多種途徑在景區“嘀一下”快速通關。據中國銀行貴州分行副行長張文明介紹,遊客還可以辦理與旅遊卡聯名的銀行卡,銀行卡將為持卡人提供專有服務,方便持卡人迅速、準確、全面地瞭解旅遊信息、旅遊卡功能、使用范圍、優惠活動及相關企業信息。

??開通首月憑高鐵票可享折扣優惠

??貴州省旅遊局副局長餘泠表示,預計貴廣高鐵開通後,廣東赴貴州遊客數量將翻倍。為迎接高鐵時代的到來,貴州推出一批以“高鐵+景區+酒店”為內容的旅遊套餐和惠民利民措施,凡參加高鐵開通當日旅行社組織的旅行團,可享受省內各旅遊景區(點)門票免費優惠;至2015年2月28日止,遊客憑高鐵車票在5日有效期內享受旅遊景區(點)掛牌門票5折優惠;3月1日至4月30日,在5日有效期內享受省內各收費旅遊景區(點)掛牌門票7折優惠;開通當日至2015年2月28日,在高鐵沿線的貴陽、黔南州、黔東南州轄區旅遊星級飯店住宿憑高鐵車票享受入住酒店當日門市銷售價8折以上優惠;至9月30日,在5日有效期內憑高鐵車票享受省內溫泉景區門票執行價7折優惠。

??廣西旅遊委副主任賈玉成也表示,高鐵開通後,廣西高鐵沿線城市旅遊優惠力度驚人,憑高鐵票,在廣西主要旅遊景區均可以享受門票五到八折優惠,酒店可享受3.5折到五折不等的優惠。此外,高鐵開通首月,廣西所有的景區、星級酒店都將執行折扣優惠價格。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/08275948241279803768922.shtml

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下月起 兩縱兩橫開始道路施工

  昨日,甘井子區交通局稱,日前已重新制定切實可行的道路施工方案,全力推進動遷工作,確保體育中心道路工程按期完工。

  "兩縱兩橫"道路工程長17.84公裡,目前已累計完成工程總量的60%,完成投資3.3億元。如今,機場快速路、嵐嶺路、嶺西路上的電力、自來水、燃氣、污水、通信等工程項目正有序施工。以上工程4月30日前完工,5月1日以後將轉為道路施工。 史曉軍 記者張星

新聞來源http:/台南二胎房貸/dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-03/08012059825.shtml

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昆明部分學區房價高出普通樓盤數千元

  原創:

  10月沈陽商品住宅市場成色十足 房企演繹強者恒強

  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

  8.12億沈陽三宗黃金地塊今日拍出 富力在沈再添一地

  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

  樂居特別策劃:這個冬天讓我們在傢隻穿秋褲吧

  樂居調查:這個十月您買房瞭嗎

  為瞭能讓自己的孩子上個好的小學,即使已經有房,宋先生還是在昆明西市區再次置業。近日,記者采訪發現,為瞭讓自己的孩子享受優質教育,不少購房者 仍願意擲重金購買學區房物業。不少樓盤也抓住這一市場機遇,紛紛在項目中引進各種名園名校,以吸引購房者,價格自然也比普通物業要高。

  樓盤銷售主打教育牌

  在昆明,"我傢住2胎房貸銀行年息怎麼貸款比較會過件在昆八中對面"、"某某重點小學簽約進駐樓盤"、"讓你享受雲南最好教育資源"等樓盤宣傳隨處可見。

  一位業內人士說,樓市好時,房子一開盤就賣得很好,很多開發商也不願意在配套上花太多精力。教育是剛需中的剛需,尤其在優質教育資源稀缺的當下,很多購房者考慮的就是教育配套問題。

  "現在要上個好點的小學實在太難瞭,動輒要交不少的擇校費,既然如此,還不如買套房。一方面自己的孩子上好學校的問題解決瞭,另一方面,今後孩 子畢業瞭房子還能出租。"不少傢長表示,如果能保證就讀,直接買房比通過其他渠道省心多瞭,且學區房物業升值較快,也算是一種很好的投資。

  一位業內人士也認為,學區房的實用性和升值潛力主要表現在保值、增值兩個方面。

  學區房價高出數千元

  記者對昆明的學區房物業采訪發現,引進優質教育資源的項目還真不少:潤城與雲南師范大學合作;西南海引進昆明市第三幼兒園、度假區實驗學校。此 外,還有雲南師范大學附屬仁澤學校;盛高大城引進書林一小;經典雙城可就讀高新一小;經典名苑引進紅旗小學;昆明市委機關幼兒園簽約進駐七彩雲南·第壹 城;昆明市政府機關幼兒園簽約進駐天宇瀾山。

  據瞭解,這些學區物業,大多都能保證業主優先就讀。與普通物業相比,這些昆明市區優質小學的學區房,都比較熱銷,且售價要比周邊的非學區房價格高。通常,學區房物業在優質教育資源的助推下,價格要比周邊樓盤每平方米高出1000元至3000元不等。

  學區房不能隻是個噱頭

  盡管學區房價格要比普通物業高,卻依然備受關註。

  一位業內人士分析,這主要是由於教育資源分配不均,優質教育資源有限,並不是每個傢庭都能就讀好學校。目前來看,以開發項目引進好學校的方式,在一定程度上緩解瞭這一矛盾。

  不少房產項目引進好的幼兒園、小學、中學、高中,為各區域業主提供教育配套的同時,也有助於教育資源的合理分配,讓更多傢庭能逐漸解決就讀難的問題。

  不過,學區房不能僅僅隻是個噱頭或是開發商的營銷手段,名園名校不能僅有一個品牌,師資團隊的配備等問題才是核心。

  小帖士

  

    搞清楚何謂學區房

  從業內來講,真正的學區房,專指可獲得入學名額的重點小學周邊房產。學區房並非取決於距離學校的遠近。

  不能一味註重牌子

  很多傢長一味追捧眾人眼裡的名校,卻忽略瞭孩子的個性發展。傢長不該選擇最好的,而應該選擇最符合孩子個性及特長發展的學習教育環境。

  政府優惠房貸二胎年息借貸增貸轉貸 能否確保就讀是關鍵

  有不少項目雖然引進瞭名園名校,但是否保證業主就讀就略顯含糊,不少傢長花重金購房,一定要瞭解是否能保障就讀是十分關鍵的。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/08062484274.shtml

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覽地塊成交 尋區域熱點

  重點城市土地市場成交分析

  北京:激情不再

  前四月北京賣地收入成功突破千億關卡!正當新竹新豐農地貸款人們感慨北京土地市場依舊高燒不退時,五月就來個大轉折!根據安傢新媒體統計,五月北京僅成交四宗土地,且全是多功能地塊,包含商業、綜合用途土地,不涉及住宅性質。四宗地塊總成交價為58.45億元,相比上月302.63億元的成交量而言,減少瞭80.7%,土地成交總數也比上月的34宗較少瞭30宗,土地成交量明顯萎縮。

  顯而易見,樓市的降溫波及到瞭土地市場,一方面地方政府不得不謹慎供地,安傢新媒體監測顯示,5月份北京市場僅掛牌一宗工業用地,除此之外沒有住宅地塊入市;另一方面,房地產企業拿地也不再盡土建融台南佳里土建融顯土豪之氣,在5月6日的競拍現場,近一半房企的"打醬油"之姿態就是很好的說明。供需兩端激情不再,叫土地市場如何能不下滑?

  上海:平靜依舊

  五月上海土地成交量在37億左右,除瞭備受關註的楊浦區平涼街道18街坊地塊被保利以32.4億成交之外,上海土地市場相對平靜。而去年的五月份,上海則出讓瞭170億元的土地。時間再推前一個月,狀況依舊慘淡。4月,上海經營性用地出讓金額為66億元,環比下降33.7%,同比下降47.4%,為2013年3月以來最低值。

  天津:激情燃燒

  安傢新媒體監測顯示,今年4月,天津土地市場大批土地掛牌出讓。五月份,延續瞭四月的火熱狀態,迎來瞭年內首個出讓大潮,全市共計12宗經營性用地出讓,底價總計近118.6億元,這是2014年以來天津土地市場單月底價總和最高紀錄,平均下來每塊土地均有近10億的身價,而在這個罕見的數字背後,是5月多宗重磅地塊的接連掛出。不可否認,京津冀協同發展著實為天津加瞭一把好柴。

  註:由於雜志版面有限,天津、成都兩市的土地成交隻顯示瞭部分數據,其他城市的土地成交則未能在雜志中體現,感興趣的讀者可通過掃描頁面右側的二維碼,關註安傢官方微信獲知。

 5月全國重點城市土地已成交信息







































新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/13202773670.shtml

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銀行傢調查報告66%銀行傢看漲一線城市房價

 新京報訊 (記者沈瑋青)中國銀行業協會和普華永道昨日聯合發佈《中國銀行傢調查報告2013》,盡管今年實行瞭嚴厲的樓市調控措施,仍有三分之二的受訪者認為未來 一年一線城市房價將繼續上漲,還有超四成銀行傢認為二三線城市房價未來一年內也會繼續上升。據悉,報告受訪者為全國76傢銀行的1604位銀行高管。

  房地產貸款仍被銀行重點限制

  報告顯示,大部分銀行高管認為房地產一、二、三胎轉貸或代償民間二胎市場風險正在下降。

  在對未來一年房地產市場走勢的調查中,有66.3%的銀行傢看漲一線城市房價,僅有6.1%看跌;87.3%的銀行傢看好一線城市的房地產銷量,43%認為二三線城市房地產銷量也將上升。

  今年2月,房地產市場調控"新國五條"出臺,要求堅決抑制投機投資性購房,嚴格執行商品住房限購措施等,拉開瞭新一輪調控序幕。但嚴厲的調控手段並沒有帶來房價相應地下跌,進入下半年後一線城市房價漲幅還有擴大趨勢。

  國土資源部今年7月發佈的報告稱,"新國五條"對市場的抑制性影響有限;住宅需求居高不下,房企拿地積極,拉動住宅地價明顯上漲。

  不過雖然銀行看好房地產市場的發展,但在銀行重點限制的行業中,房地產以高達66.6%的占比居首位。這意味著66.6%的受訪銀行將房地產列為建融台中梧棲建融貸款重點限制的行業。目前銀行對房地產商授信仍采取"名單制"管理,提高銀行合作開發商的準入門檻。

  淘汰落後產能成銀行首要風險

  雖然房地產市場風險已經得到一定釋放,但其他風險仍讓銀行傢們不敢松懈。在對銀行業當前關註的風險調查中,有超過五成的受訪者將"淘汰落後產能 造成的信貸風險"排在首位,與此相關的行業貸款也受到相關限制。比如,銀行對冶金業的貸款限制由上年的23.6%躍升至60%;造紙業、紡織業等落後產能 集中的行業貸款受限制程度也較上年有所上升。

  從總體不良率預期來看,40.1%的受訪者認為今年銀行不良率在3%-5%之間,這一預期顯著高於截至今年三季度商業銀行整體不良率0.97% 的水平。而對各行業不良率上升的預期則顯示,冶金業以38.3%的比例居首位;由於去年以來航運市場低迷,船舶行業預期不良率排名第二,房地產業居第三 位。

  隨著利率市場化的推進,銀行傢對未來利潤增速的期許也有所下降。超過7成受訪者表示,未來三年銀行收入及利潤增速將在20%以下。從今年前三季度上市銀行財報來看,16傢上市銀行凈利潤同比僅增長13%,這也符合瞭"銀行利潤增速放緩將成為常態"的市場預期。

  ■ 熱點話題

  話題1 互聯網金融

  近八成銀行傢願與電商"聯姻"

  今年大熱的互聯網金融給傳統銀行帶來瞭不小的挑戰。有超過四成的銀行傢稱,電商企業融資服務(如阿裡小貸)對銀行業務影響最大,將給整個銀行業 帶來巨大挑戰。對於銀行未來該如何參與到這一"盛宴"中,有77.9%的受訪銀行高管表示,願意和電商等非金融機構合作,實現優勢互補;而也有超過五成的 銀行傢認為應守住銀行優勢,和其他機構開展競爭。

  不過,銀行在開展互聯網金融時也有互聯網公司不能比擬的優勢,近八成受訪者認為,銀行最大的優勢在於風險管控。

  對於互聯網金融風險,原國務院發展研究中心副主任盧中原上周五在騰訊互聯網金融盛典上也曾表示,不論是金融互聯網化還是互聯網金融化,歸根結底 要記住"你玩的是金融,不是互聯網",金融是存在系統性風險的。"玩金融一定要懂得金融的規律、底線和常識性的東西,否則的話就被金融給懲罰瞭。"他說。

  話題2 銀行理財

  最近一年銀行理財產品未現違約

  銀監會創新部主任王巖岫昨日在《中國銀行傢調查報告2013》發佈會上表示,目前我國銀行理財產品餘額已經突破10萬億元,自2005年開始發 行以來每年都能達到正收益,是非常難得的。報告也顯示,九成銀行傢認為應該繼續擴大理財產品規模,理財資金投向上,債券、票據、貨幣市場工具等高流動性固 定收益類資產最受青睞。

  不過在理財產品爆發式增長的同時,背後的風險也隨之顯現。去年年底以來,多傢銀行發行的理財產品出現兌付危機。對此,銀監會今年7月已啟動理財 信息登記系統,所有理財產品隻有在該系統登記後才可以發售。王巖岫表示,最近一年4萬多個銀行理財產品都是到期兌付,沒有出現違約。

  話題3 "錢荒"

  資產負債期限錯配導致"錢荒"

  今年6月發生的貨幣市場資金面趨緊、利率大幅上升成為今年銀行業標志性事件。上周,這一狀況再次上演。報告稱,6月"錢荒"事件嚴重打擊瞭銀行傢對流動性風險管理水平的信心。

  調查顯示,55.5%的銀行傢認為造成本次貨幣市場風波的"罪魁禍首"是銀行資產負債期限結構錯配嚴重,此外,信貸增長過快和理財等表外產品的集中到期、銀行自身流動性風險管理能力不足、市場信息不對稱引發的恐慌情緒等也是6月份貨幣市場風波的影響因素。

  報告認為,多種因素疊加、綜合作用下商業銀行流動性風險管理難度日趨加大,特別是利率波動幅度的擴大將增加資產負債的期限錯配風險和基差風險。這表明利率市場化環境中,風險因素的市場傳導速度將明顯加快,資金流動也將愈加頻繁。

  話題4 地方債

  地方債風險主要源於信息不對稱

  對於外界普遍關註的地方債務問題,超過六成的銀行傢稱,信息不對稱是清理規范地方政府債務的最大難點,如"無法掌握全口徑地方政府性債務信息, 導致風險難以準確估算"、"地方政府融資渠道日益多元化,風險監控難度日益加大"以及"資金使用不規范,難以監測平臺貸款資金流向"等。

  同時,隨著地方政府性債務陸續到期,64.3%的銀行傢認為需要增強對債權人權益的保護;52.9%的銀行傢認為需要減少政府對金融機構的行政幹預。

  據悉,在傳統以貸款為主的融資渠道受到嚴格監管的情況下,一些地方政府通過信托、理財產品等不透明的渠道繼續融資,加大瞭監管難度。(沈瑋青)



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/08363826309.shtml

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內容來自sina新聞

房價陰跌背後推手銀行收按揭 緊開發開發貸

  一場非典型性的"房貸荒"



  房價陰跌背後推手:收按揭、緊開發

  本報記者 劉飛 北京報道

  人間四月芳菲盡,而房地產業的寒流卻不斷襲來,房產背後"信貸緊縮"更加牽動各方神經。

  4月21日,福州雙職工首套房公積金貸款最高額度從80萬元降為60萬元,據不完全統計,年內已有10個城市宣佈收緊公積金貸款。

  屋漏又逢連夜雨,去年底暫停的房貸荒已經演變為房地產市場的暫時"失血",不僅全國范圍內8.5折利率徹底絕跡,首套房上行10%已經開始在全國蔓延。

  被視為"高富帥"的房地產開發商麻煩也來瞭,"開發商近50%的資金來源於銷售回款,20%來源於銀行提供的開發貸,其中銷售回款受銀行按揭利率影響非常大。"華中地區某民營房企副總裁告訴《華夏時報》記者,今年開發貸一緊再緊,中小房企連隊都排不上,急迫回籠資金的房企隻能通過墊首付、降低首付、降價等營銷措施刺激被抑制的市場需求,從而提升樓盤的銷量。

  在這場"扛餓"遊戲比賽中,大型房企似乎無憂,仍是銀行重點營銷對象。某股份制銀行江西贛州分行人士稱,產能過剩行業清單越來越長,且基本都是以前重點發展的行業,銀行還要依賴房地產企業。

  揭秘開發貸風險評估單

  工行首席風險官魏國雄在2013年工行業績發佈會上也曾表示,中國城鎮化建設,要實現奔小康的目標,離不開房地產。但魏國雄也認同房地產短期存在風險,但主要是結構性風險,如某些城市,某些樓盤,某些戶型,某些開發商。

  近期有媒體消息稱,目前除工農中建交等國有行外,平安、招行、華夏等銀行都很少做開發貸,尤其是三四線城市,幾乎一律封殺。

  某國有大行河北分行地產信貸部人士認為,"不能以地域劃分一概而論,如北京、上海地區房子是稀缺資源,兼有保值升值。但河北地區現在情況很復雜,廊坊燕郊、保定地產分別以地域、副都優勢異常火爆,秦皇島旅遊城市則相對波動較大。而唐山作為北方重工業基地,縣與縣之間的經濟發展和城鎮化水平不同,房地產市場的形勢、情況千差萬別。"他分析說,更何況全國市場更復雜。

  在上述地產信貸部人士看來,當今的市場經濟形勢下,房價的根本就是成本和價格的關系。

  他給記者算瞭一筆賬,如一個占地100畝地的小區,300萬-400萬元一畝的地價,容積率控制在2.0,也就是說100畝地就是12萬平方米的房子(單純指地上面積),這樣下來把土地的價格分配到開發面積上,每平方米是3300元左右成本,加上鋼筋水泥人工費用等建築成本,再加上隱性成本,如營銷、廣告費用,後期的市政配套設施等等,算下來每平方米成本就達到5000-6000元,而唐山的房價,高檔些的小區在7000多元,那麼開發商的利潤在9%-16%是比較合理的。

  "所以說市場的好壞最終決定就是成本與價格的關系。"上述地產信貸部人士認為,流動人口多,旅遊城市、財富比較集中的地方都是容易形成泡沫的地方,談具體城市還要算成本賬。

  "一些明智的銀行,不會一刀切,有的即使不做,也不是因為風險,或因為出於無奈不做。"他認為,無論是監管層還是總行在政策信貸試算公式二胎年息導向上,模糊不清,想做又怕擔風險的話,隻會增加內部溝通、內部協調的難度。

  作為銀行經營者而言,分行對他的考核正是來自業績經營的壓力,所以從去年年底到現在他的團隊為唐山地區審批瞭6個項目,發放瞭七八億元房地產貸款。

  而前提是,他要求其團隊一定要做好貸前對開發商和項目本身的風險評估、審核,以及貸中的認真核查和貸後的規范管理。他也要求開發商放慢自己的開發節奏,蓋完一棟賣一棟,再接著開發,一旦市場供大於求時,可以靠時間慢慢消化。

  因為他深諳地產開發商投資經營邏輯,信用貸款率利計算方式二胎年息開發商不會做賠錢的買賣,即便賠瞭最終也是賠銀行。前期開發商隻投入40%的自有資金,拿下土地後就可以申請下來貸款,然後拿銀行貸款來蓋樓,銀行貸款還沒有花完,就可以預售瞭,預售後收一部分就能把前期的自由資金收回瞭。

 史無前例按揭荒背後

  根據國傢統計局數據,今年前3月,全國樓市成交出現量價增速雙降,而北京市住建委網站數據統計顯示,4月第三周,北京商品住宅成交量價持續下行,也創下瞭2月份至今連續11周的成交最低價。

  而杭州、南京、秦皇島二三線城市甩盤大幅降價促銷的消息爆滿,這些利好消息都沒有讓購房人李傑高興起來,春節前,他就看好瞭北京芍藥居2號院的小兩居,一邊期待著北上廣一線也出現打折促銷跡象,一邊等待著4月份可以拿到手的年終獎,用以支付300萬元的三成首付款。

  但如今李傑得到的消息是,北京地區銀行的按揭利率已全面抬升至基準利率,而兩個月前建行、中行、農行大行還能做出8.5折的利率優惠,這意味著李傑要貸的200萬元貸款,30年後多出瞭45萬元之多的利息。

  記者與李傑一起走訪銀行得到的消息是,農行、中行首套房貸利率會根據個人資質打分決定利率,最低可打9.5折,且前者二手房房齡加貸款年限不能超過55年;建行最低可打9折,且前者二手房房齡加貸款年限不能超過39年;這意味著隻有很少一部分人能拿到最低折扣,基本和工行直接執行基準利率無差。

  而交行、光大、北京銀行等一律執行首套房基準利率上浮5%,二套房則全部上浮10%以上。走訪一圈下來,李傑得到所有銀行的回答是,在全國市場看來,北京地區房貸最低,未來還有可能繼續上浮。

  而據《華夏時報》記者瞭解,河北、江西等全國大部分地區早在春節後就開始執行首套上浮10%,二套上浮20%的利率瞭。"在贛州市場,除個別銀行外,幾乎所有銀行都停瞭按揭,或者以無額度名義不發放按揭。"贛州銀行業內人士稱,當然做瞭開發貸樓盤一般都有保障,但就連華潤、中海地產等大型房地產的按揭利率都上浮瞭10%。

  在線金融搜索平臺"融360"發佈3月份房貸分析報告顯示,在樣本選取的35個城市中,有25個城市有停貸現象,主要以中小商業銀行為主。

  記者采訪的多傢商業銀行個貸經理均表示,在互聯網金融理財"寶寶們"的沖擊下,銀行貸款規模跟存款掛鉤,即有存款才有貸款。而收益則跟利率掛鉤,個貸利率低且按揭貸款時間長,不如公司貸款上浮比例高,因此銀行個貸投放普遍不積極主動。"另一個被動的原因是,以往銀行停按揭,銀監會會召集開會,但目前並沒有接到相關的通知。"

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/10252706554.shtml

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央企退房令四年收效甚微 或借混合所有制試點加速

  本報記者 劉娟發自廣州

  央企"退房令"祭出時的聲色俱厲,言猶在耳。

  在2010年的"兩會"敏感期中,"央企一天三地王"事件成為本輪房地產調控的發端。彼時,國資委宣佈78傢不以房地產為主業的央企退出房地產業,並要求這些企業在15個工作日內制訂退出方案。

  但4年過去瞭,"退房令"的震懾效果遠遠低於市場預期,78傢央企退出房地產行業一事進展極緩,真正退出者也寥寥無幾。目前,隻有不到20傢央企通過剝離或者轉讓方式,從房地產市場陸續退出。而這種退出還僅是個姿態,零星股權轉讓或者協議出讓項目,鮮見大規模退出舉動。

  眼下,一直以來進度遲緩的房地產央企整合步伐,有望借助國資混合所有制改革而加快。據瞭解,監管部門近日正委托市場化機構,對央企的"涉房"狀況進行摸底調查。待摸清傢底之後,將試點混合所有制改革,積極吸納社會資本進入,或將加快部分央企"退房"步伐。

  央企與國資委打太極

  在實際執行上,"退房令"可謂雷聲大雨點小。時代周報記者梳理發現,國資委僅對外通報瞭2010年、2011年這兩年非房地產主業央企退出房地產的進度,2012年至今的退出情況再無公佈。此外,去年起,北京產權交易所等機構亦不再對外透露非房地產業央企退房情況的分類統計數據。據時代周報記者根據京津滬渝等四地產權交易所的不完全統計,今年以來,中國遠洋、中國兵器集團、中國化工等非房地產主業央企掛牌轉讓房地產項目股權的案例不足10起,涉及金額不足4億元。此前數據顯示,隻有不到20傢央企通過剝離或者轉讓方式,從房地產市場陸續退出。而這種退出還僅是個姿態,沒有大規模的舉動。

  "我們已經很久沒有關註退房令瞭,這兩年提的頻率不如以前高,"一傢央企內部人士對記者透露,國資委後來對央企的口徑是"各傢情況不一樣,沒法一刀切,要遵循市場規律"。

  該人士直言,"當時的原則是,視央企自身實際情況來定,如果房地產副業對主業的推動力有限,則可以選擇放棄,但如果對主業有積極的影響,或將來可能成為主業,則還是可以繼續做下去。"這也就不難理解,在"退房令"執行僅一年的2011年,國資委再次擴增瞭房地產央企的陣容,將魯能集團、中航工業、新興集團、神華集團、中煤集團5傢央企的房地產業務視作主業管理。加上2010年確定的中國建築、保利、華僑城等在內的16傢房地產主業央企,這一陣營擴展到21傢。

  蘭德咨詢總裁宋延慶向時代周報記者表示,這個數字未來或許還會增加。據他介紹,已經有央企開始排隊等候再度獲取房地產牌照,其中的一大標準是房地產板塊在營業總收入占比較高,盈利能力較強。在目前的梳理中,北京CBD核心區中服大廈的擁有者-中國恒天集團或許就是一個典型的案例。據報道,"退房令"後,恒天集團的地產業務不退反進,先後啟動瞭北京宋莊時尚創意產業園項目和襄陽舊城改造項目,並一度計劃將房地產業務在集團的營收占比提高至20%。據稱,其一直在與國資委溝通,試圖獲得房地產主業資格。

  "央企退房陷入瞭多方利益糾結之中,其速度顯然不能令人滿意。他們能與國資委之間打太極,最大的原因就是國資委並沒有給78傢央企設定退出時間表以及具體操作方式上的約束條件,"全國工商聯房地產商會理事李驍對時代周報記者說,事實上,這78傢央企最終退出與否,從政策層面來說,並無強制性的要求。而在宋延慶看來,房地產市場自2011年開始又迎來瞭一個快速發展時期,盡管今年形勢有所下滑,但在國企監管機制未完善、房地產利潤依舊很高的形勢下,也很難完全實現非主業央企退房。

  據時代周報記者瞭解,在央企的考核指標中,近年深化瞭經濟增加值(EVA)的考核。所謂EVA,是指經核定的企業稅後凈營業利潤減去資本成本後的餘額。在2013年的新考核標準中,EVA指標權重已提高至50%,利潤總額指標權重下降為20%,同時取消瞭主營收入增長率指標,相應更換為總資產周轉率。考核不達標的央企負責人,將根據考核分數扣減延期績效薪金。

  在2013年底的央企負責人經營業績考核工作會議上,國資委副主任黃淑和稱,今後,國資委考核將更加強化EVA對國有資本價值和投向的引導作用。國資委正在研究基於此的央企負責人任期激勵方案,待時機成熟後推出。

  "分佈在各個領域的央企承擔著為國有資產保值增值的任務,而現階段隻有房地產業能實現這個目標。"中國房產開發集團原總裁孟曉蘇就曾坦承,現階段實體經濟還處於萎縮,多數央企所從事的資源業、制造業、運輸業等還處於低迷期,此時從企業角度來看,投資房地產是理性選擇。

 探索混合所有制或加速退房

  一直以來進度遲緩的房地產央企整合步伐,有望借助"混合所有制"改革而加快。日前,有北京媒體報道稱,國資委目前正在按照中央要求部署國企改革,按照分類管理的要求,預計10月份將出臺籌建國有資本運營公司的文件,積極吸納社會資本進入,探索混合所有制。作為國資改革重頭戲之一,正在籌建的國有資本運營公司被寄予厚望。市場預期,上述公司成立後,將掌控央企的資本運營,即"財權"。各級監管部門作為政府職能部門,則主要負責管理企業的行政職能,即"事權"。

  國資委副主任黃淑和此前表示,國資委將先從中央企業集團中選取"試點"來進行改組國有資本運營公司。而在報道中,部分"涉房"央企將納入到試點之中。但具體有哪些房地產央企將進入國有資本運營公司的首批試點,以及具體的時間表,國資委至今三緘其口。時代周報記者傳真給國資委的采訪提綱,未獲得回復,但據國資委內部人士透露,混合所有制試點或將加速78傢央企退出房地產業務的目標實現。

  據瞭解,監管部門近日正委托市場化機構,對央企的"涉房"狀況進行摸底調查。摸底對象主要涵蓋涉房央企,內容包括房地產業務的類型、范疇、比重、從事時間、"退房"進展等。此外,為區別之前的退房令,此次改革將有清晰的步驟:以投融資和項目建設為目的讓國資房企變為混合控股性質;待混合所有制成熟後,參考"淡馬錫模式",演變為純粹控股性質的股權投資公司或產權運營公司;條件成熟後,徹底實現向國有資本運營公司的轉變;有關部門對上述公司進行重新組建。而在此之前,在混合所有制的推動下,中國海外發展有限公司、中國中冶(601618,股吧)集團等先後啟動瞭混合所有制改革試點。

  但對於該項改革的推進及運營效果預測,業內還持有保留態度。接近國資委的知情人士對時代周報記者說,現在國資改革仍在進行中,但相關文件或方案在出臺前就擱置的案例也很多,部分涉房央企進入試點,這事最後能不能按目前期望進展,現在還不好說。

  "新設國有資本運營公司中將涉房央企列為試點,來倒逼其退出房地產市場,成效並不見得會非常好,"李驍也分析稱,國有資本運營公司資金額有限,而涉房央企盤子太大,很難系統操作,如果規則沒列好,就是左手倒右手,極有可能出現尋租現象,國資監管成本也會無謂增加。在李驍看來,其實,要想這類非房地產主業央企退出的最有效辦法,就是進行強力執行政策,給個倒計時和獎懲措施,"要拿出壯士斷腕的魄力,必要時甚至可以采取一些行政手段。"

  國字號房企將迎新一輪發展

  按照前述混合所有制改革目標,希望通過對央企的重新組建,實現業務職能的重新劃分,並起到改變現有業務格局的效果。尤其在吸納社會資本進入過程中,一些央企的房地產業務將有所強化,另一部分央企的房地產業務則會加速剝離。 而在時代周報記者采訪的地產界人士裡,幾乎形成一個共識,即非房地產主業央企的原有地產資源,會逐漸向房地產主業央企聚合。

  上海有開發商代表王磊(化名)對時代周報記者稱,在這當中,大多數民營地產商沒有辦法與央企地產公司"掰手腕",因為在退出過程中,交易信息對於民營地產商來說,並不對等,"這中間還涉及國有資產的走向,民營地產商很難參與。"

  "目前已經有很多信息顯示,中國建築、中房和華僑城、保利等主業被定位為房地產的央企將參與到很多項目的重組上來,即使不能直接納入被清退的央企地產資產,但也將有利於資源向這21傢央企集中。"東方證券分析師胡棟亮曾表示,"清退小戶的資源很可能向大戶集中,形成央企在房地產業務上更集中。"

  而據時代周報記者瞭解,在這21傢央企地產商中,真正有競爭力的是中國建築、保利、華潤等龍頭房企,接盤的可能性更大,其他房地產央企的資產質量和利潤水平與之相比還相差甚遠。如保利地產就曾在2011年8月宣佈接手中國兵器集團旗下北京薊門橋項目,這個項目曾是中國兵器集團以27529元/平方米拿下的2010年北京單價地王項目。

  "國"字頭的房地產企業,將更加穩固其行業巨頭的地位。事實上,近幾年房地產業整合度不斷提高,其中,房地產主業央企所占的市場份額也在繼續上升。根據2013年的房企業績,當年銷售額過千億元的房企增至7傢,其土融屏東鹽埔土融中有3傢為央企或央企控股企業。從2010年才開始發力地產業務的中國中鐵、中國鐵建等央企,也達到200億元銷售額,迅速躋身房地產業20強。旱地變更建地

  除此,房地產主業央企涉房部分的業務比重逐年上升,從房地產業務中盈利的能力也越來越強。如保利,在2013年的凈利潤首次突破百億元。時代周報記者按照年報數據粗略統計,僅中海、保利、華潤、招商、華僑城、中建、中糧這7傢房地產主業央企,在2013年就創造704.62億元的凈利潤,而其在2009年-2013年這5年的凈利潤總額已高達2281億元。而在中國中鐵、中國鐵建、中國中冶、葛洲壩、五礦集團等業務板塊也涉及房地產領域的主業央企中,房地產業務的比重也日益增加。

  "從近幾年業績來看,這些房地產主業央企中房地產業務的比重一般占到30%左右,盈利所占比重甚至能占到40%。"一位券商人士介紹。據年報保守估算,2009年至2013年,21傢房地產主業央企涉房部分的凈利潤應該已往3000億元方向走。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07472762261.shtml
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調控大棒待出 房企轉向薄利多銷

  3月25日,廣東省政府出臺瞭全國首個"國五條"調控細則,引來行業的高度關註。與此同時,各傢上市房企的年報也紛紛出爐,毛利率不約而同地出現瞭下降。

  業內人士認為,在調控常態化的預期下,越來越多的房企調整策略,薄利多銷、快進快出成為主流的發展戰略。

  房企轉向薄利多銷

  一如所料,2012年最賺錢的房企還是中國海外發展(00688. HK),雖然中海外隻賣瞭892億元的房子,隻有萬科銷售額的六成多,但其凈利潤還是達到152.5億元,遠高於萬科的125.5億元。即使作為高利潤率模式的代表人物,中海外的房地產毛利率還是下降到40%,比上一年度下降瞭2.6%。董事局主席孔慶平認為調控將持續,未來中海外的毛利率將維持在30%~40%之間。

  毛利率下降已成為2012年龍頭房企的主調,萬科的結算毛利率同樣同比下降瞭2.95個百分點。盡管保利地產(600048)的毛利率下降幅度相對較少,但保利董事長宋廣菊卻認為:"利潤水平回到合理水平是行業大勢所趨,未來保利會更多地向規模、向管理要效益,這也是今後行業整體的發展方向。"

  既然薄利,唯有多銷,年報顯示,在全國龍頭房企中,恒大的核心業務利潤率排名末位,遠低於A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%,但 恒大通過薄利多銷的方式"以量取勝",盡管2012年恒大的銷售額比不上萬科與保利,但銷售面積卻達到瞭1548.5萬平方米,高於萬科的1295.6萬 平方米。

  與中海外不同,調控陰影下,有房企考慮收縮銷售額,也有房企繼續高舉擴張步伐。在廣東"國五條"細則發佈之前的一周,一直以廣東為"大 本營"的華南房企碧桂園就高調宣佈,將其2013年的銷售目標上調30%至620億元。在其2012年的業績發佈會上,碧桂園總裁莫斌不僅上調銷售目標, 拿地方面的資金也大幅提高至120億元。

  恒大總裁夏海鈞也表示,未來五年,恒大平均合同銷售增長介乎20%至30%,平均每年盈利增長兩至三成,土地儲備平均增長10%以內。

 促進銷售各出奇招

  據悉,恒大的土地儲備90%佈局在二三線城市,而這正是中國城鎮化發展的方向所在。

  夏海鈞表示:"恒大是隻佈局一線城市士林區二胎的發展商,未來的增長按照國傢的產業政策發展方向來看,也許空間有限。主要是因為一線城市的土地資源越來越少。"

  碧桂園總裁莫斌也有同樣的觀點:"城鎮化的建設也要求進一步改善居民的居住要求,相信未來市場機遇會很多。"

  以往,依賴於廣東市場以及三四線城市的發展模式一度被認為是碧桂園的短板所在,但如今情況卻在悄然發生變化。2012年,碧桂園廣東省外項目的銷售貢獻已經提升到瞭約40%。

  "這得益於三四線城市調控措施寥寥、經濟復蘇帶來的間接影響以及城鎮化趨勢,三四線城市的房屋銷售往往能夠跑贏一二線城市的銷售。"巴克萊銀行的一位分析師認為,碧桂園以往的"短板"正逐漸轉變為其競爭的優勢。

  目前,恒大已進入國內122個城市,已有的項目達到瞭229個。這些城市中不限購城市占比達到76%,超過六成項目不受限購影響。年報顯示,二三線城市項目在2012年為恒大銷售業績貢獻比例達到瞭99.2%。

  與此呼應,碧桂園實行的則是"全民營銷"的策略。

  "碧桂園全國的營銷團隊有8000多人,組成瞭一個龐大的銷售網絡,同時,我們也建立瞭業主網絡以及社會網絡,實施常態化體驗式營銷, 盡一切可能挖掘人脈關系,實現全員營銷。"莫斌如此表示。本報記者瞭解到,2013年碧桂園118個在建項目中有112個項目都將陸續推盤,總計推貨量達 1800萬平方米。

  海外市場再尋機遇

  在房地產宏觀調控日益趨緊的大環境下,轉投商業地產或者籌謀海外市場,成為房地產企業共同的選擇。

  記者註意到,自2011年底進入馬來西亞市場之後,2012年,碧桂園又在馬來西亞新增瞭三個項目,總投資約為100億元,分析人士認為,馬來西亞項目將成為碧桂園新的利潤增長點。

  實際上,出海掘金的遠不止融資利息計算二胎年息碧桂園,2013年春節剛過,萬科就宣佈與美國公司鐵獅門合作,開發位於舊金山的住宅項目。與此同時,綠地集團2012年進入韓國濟州島的項目已經竣工,隨後又在澳洲悉尼簽下瞭一個項目。

  除瞭國內房地產的政策因素外,促使房企揚帆出海的直接動力,來自於近年海外置業和移民潮。綠地集團董事長張玉良曾明確表示,綠地在海外的酒店等旅遊地產產品面對的主要客群是中國的遊客和留學生。

  以碧桂園馬來西亞項目為例,除瞭馬來西亞的"綠卡"誘惑外,碧桂園馬來西亞項目的另一個亮點在於投資門檻偏低。據悉,外國人在馬來西亞購房無須通過外國人投資委員會審批,可直接申請銀行貸款;在付款方式上,無論按揭或者自付,均根據實際工程進度分步付款。而且為瞭吸引客戶,開發商會盡量降低首付比例。

  莫斌告訴記者,短期內海外項目在碧桂園當中的銷售占比可能不會太高,但這對於碧桂園積累經驗實現跨國經營會幫助很大。

  但不少業內人士認為,對於中國房地產企業而言,海外市場仍是一個陌生的領域,如何控制投資風險對於碧桂園而言依然是個嚴峻的考驗。

  與同樣尋求海外拓展的萬科類似,碧桂園也計劃於近期成立一個海外事業部門,專門從事海外市場的拓展和研究。"除瞭馬來西亞的市場以外,我們還會對東南亞市場、歐美市場進行研究,隻要有合適的土地我們都會嘗試。"莫斌對記者如此表示。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/08322000875.shtml
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公司信貸五千萬任志強拋文反駁樓市拐點論當前是買房好時機

  針對2014年以來國內主要城市房地產成交低迷、降價潮蔓延,到近期光耀地產等中小房企傳出破產,再度引起業內外唱衰樓市。5月18日,華遠地產董事長任志強發佈一篇題為《樓市》的博文,駁斥拐點論,暗示當前是買房的好時機,且"機不可失"。

  任志強指出,今年房地產的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降,但總體應是穩定的,或仍是略有增長的。他認為,支撐房地產發展的基本要素並未根本改變,包括一是中國經濟仍將保持7%-8%左右較高的GDP增長;二是城鎮化率仍處於高增長期;三是人口結構中傢庭分裂加速;四是消費結構的變化,吃的比重下降,住的比重上升並加速。

  今年以來,房地產供需之間的博弈出現瞭明顯的變化。不僅杭州等地市場開始降價,連一向漲價最猛烈的北京市場,也是市場預判先出現轉向,繼而促使購房者觀望,房企讓利跑量的心理漸占上風,整體市場成交價格全面停漲,供需格局已經悄然生變。

  據CRIC研究機構數據,今年前四個月一線城市新房成交量下跌37.1%。北京新房成交量下跌最嚴重,成交量幾乎腰斬。而來自中原地產的數據顯示,截至18日,北京年內累計成交二手房34021套,同比下降58.3%。但一些業內人士和經濟學傢堅信,政府將確保房地產市場不會突然急轉直下,拖累銀行系統和國民經濟。任志強顯然銀行2胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢也持這種觀點。他說,政府比開發商更關註於房地產對經濟增長、財政稅收、土地收入、建築業就業、上下遊產業聯動的影響。

  地方政府的動作也證實瞭這一點。北京中原地產的相關統計,目前傳聞救市的城市已經超過10個,其中明確落地的政策達6個,全國普遍救市的房地產政策已經開始松動,而救市的辦法包括:放松戶籍資格審查、限購范圍、限價政策、公積金政策,以及提供購房落戶及優惠等刺激性手段等等。

  任志強也警示同行稱,"去年底、今年初我都向開發商發出過風險警告:別以為今年還會像去年一樣保持高增長。房地產開發是個要有長期穩定預期的產業,不是短期可以調整戰略的,但可以及時調整戰術,否則就不要進入這個行業"。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/08012737809.shtml
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開發商拖欠配套費 煙臺富鑫街新業主取暖成難題

  原標題:正式供暖三天 富鑫街新業主還沒等到交費通知單

  去年孩子還沒出世就開始"問暖",如今孩子一歲瞭傢人還在為今冬能否供暖焦慮。看著單元樓內其他鄰居傢都已交瞭暖氣費,入住富鑫街一年多的新業主王 女士急瞭。18日是正式供暖的第三天,王女士致電"問暖熱線"稱,自傢仍沒供暖,一歲的孩子已經包裹得像個小球仍無法禦寒,而小區裡像她一樣的為供暖發愁 的還有七八十戶,大傢都急盼今冬能早點供暖。

  18日下午,傢住富鑫街的王女士再次致電本報"問暖熱線"稱,正式供暖三天瞭,樓上鄰居傢中已經熱乎起來,但自傢暖氣片仍冰涼,連試壓和交費通知也沒等來,小區裡還有七八十戶居民正為此發愁。

  王女士說,天都開始下雪瞭,傢裡大人還能湊活,但孩子才一歲,除瞭穿得鼓鼓囊囊跟個小球外,隻能靠取暖器取暖,但這樣也不是長久之計,她擔心再這麼耗下去孩子會凍感冒。

  "每次問物業都說這兩天就供,不知道都等瞭多少個這兩天瞭。"王女士有點無奈地說,17日她曾致電物業公司,說是這兩天就能供暖,但如今初雪已經下瞭,也不知道還得等多久傢裡才能暖和。

  此前,記者從小區物業--煙臺市隆中物業公司管理辦公室獲悉,富鑫街的業主若想辦理供暖,需要準備兩張戶主的身份證復印件,兩張暖氣投資單據的復印 件和兩張房產證復印件,若沒有房產證可用購房合同復印件代替。準備好六張復印單後可以交到物業處,隨時保持電話通暢等候物業的通知。如今業主沒等來詳細通 知,記者致電物業公司也始終無人接聽。

  富鑫街新用戶為何遲遲不能供暖?記者從華陽熱電獲悉,最主要的原因在於開發商配套費拖欠沒有交齊,今冬能否順利供暖還是未知數,目前各方正在協商。

  此前采訪中記者獲悉,小區屬於黃務街道辦事處管轄,辦事處工作人員稱,小區開發商是煙臺雪龍建築開發有限公司,開發商老板患重病入院,如今已經無力交齊配套費。18日,記者獲悉,目前黃務街道辦事處正努力協調供暖雙方,爭取讓市民傢中順利供暖。(孫淑玉)

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降價,房企可以爽快一點

  房價永遠是樓市裡最敏感的因素。最近,有關杭州、北京等城汽車貸款率利計算公式市樓價降瞭的消息,成為熱門話題。茶餘飯後,侃完瞭各路八卦後,人們不禁要問:佛山今年樓價會降嗎?

  這個話題讓人頗難回答,因為影響樓價的兩大因素--政策、房企,咱都沒有決定權。政策是政府制定的,普通老百姓需遵守。降價與否是房企的自由,即便是出現政策不利好、供大於求等按常理應該降價的因素,但房企扛著不降,你也沒有辦法。

  因此,本文僅研究另兩個對是否降價起作用的因素--現有樓價、供求關系。官方統計顯示,去年一手樓均價攀升至8250.06元/平方米,是歷年來最高的 一次。業界也反映,購房者有一個心理價格門檻,一旦越過瞭這個檻,他們置業變得非常謹慎。這個"檻價",禪城核心區為1.5萬元/平方米,南海為1.8萬 元/平方米。問題在於,現在有些項目動輒宣佈一萬元以上,即便非中心城區的項目也是如此。事實證明,這類定價偏高的項目,銷售很慢,甚至一度滯銷。

  根據新浪樂居統計,去年佛山賣地收入約617.29億元,比2012年的411.33億元,增長超過50%,位列全國第八,超過廣州、深圳,僅次於武 漢。我們假定地價是樓價的三分之一,那麼如果這些土地要全部銷售,總樓價為1852億元,幾乎是去年一手房銷售價格的三倍。當然,這是理想狀態,一是不可 能所有土地都是住宅,二是不可能所有土地都當年開賣。不過,由於面臨極大的資金壓力,當年拿地當年開賣的企業,已經越來越多。無論如何,今年的供貨量非常 大,幾乎是肯定的。

  在這種背景下,住宅銷售增長乏力,已成業界共識。"蓋這麼多房子,誰買?"最近聚談,一位地產人反問後又自答:"當然可以賣給新佛山人,但現在佛山流動人口也不多,而且流動人口中,有購房實力和需求的不多。"

  綜合以上,目前佛山樓市有兩個問題:現在佛山部分項目定價偏高,最近一些項目銷售不理想;今年供應量非常大,再加上已有幾百萬平方米的庫存,走貨會比較艱難......所以,為吸引購房者賣樓,建議開發商可以爽快些,以實惠吸引購房者。

  事實證明,這一招非常有用,早降資金早回籠。購房者對率先降價的,普遍買賬。2012年,某央企地產華南公司就率先在佛山啟動"以價換量",大獲全勝。感到壓力的房企也可以效仿。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08524005319.shtml

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住建部官員批各地盲目建工業園 造成巨額資金積壓



  關於各類工業園區、經濟開發區過度開發的報道屢見報端,有媒體稱不少地方甚至出現瞭園區空置乃至拋荒的現象,造成巨額資金積壓。

  能耗一直是城鎮化進程中備受關註的問題。住建部城鄉規劃司處長汪科6月5日在京指出,城市規劃在提高能源效率方面有不可推卸的責任。

  "現在很多城市都熱衷於開發各類產業園區,但城市規劃的空間是有限的。"汪科在"新型城鎮化與能源效率"論壇上表示,近些年來,國內很多城市都在法定的城市總體規劃之外,盲目建設各類園區,省會城市有,大城市有,小城市有,甚至鎮也搞各類的工業園區。

  《第一財經日報》記者獲悉,根據住建部調研數據,目前國內工業園區等園區的規模已經從幾年前的8000平方公裡發展到現在的2萬~3萬平方公裡。

  近年來,關於各類工業園區、經濟開發區過度開發的報道屢見報端,有媒體稱不少地方甚至出現瞭園區空置乃至拋荒的現象,造成巨額資金積壓。

  有調查顯示,一些地方並不具備成熟的產業鏈優勢,但為瞭招商引資,不惜用零地價或負地價吸引企業和投資;而且,這些工業園區大多采用政府開發模式,按照商業地產運作模式,先建設,再招商;但由於先天條件不足,缺少資源整合和產業鏈的形成,導致部分園區招商困難。

  汪科指出,城市的人口和產業佈局要有一個數的限制。從這個角度來講,城市發展要建立在有效的空間體系和佈局下,同時,要強化城市總體規劃的嚴肅性和權威性。

  除瞭工業園區過度開發帶來的能耗問題外,伊頓亞太區總裁何欽鴻也認為,新型城鎮化不僅面臨城市人口增長帶來的能源需求增長,同時面臨著能源消耗的擴大。但眼下新能源技術還未完全成熟,因此需要最大程度地提高能源利用效率。

  對此,汪科稱,新型城鎮化建設需要城市發展模式的轉型,城市規劃標準亟須調整。現在的城市中,建築和交通兩項的能耗已經占到總體能耗一半的比例,推進綠色建築和綠色交通的發展,是城市規劃中很有效的方式。

  綠色建築在中國卻始終給人"雷聲大雨點小"的感覺,多數仍然停留在圖紙層面。根據規劃,到2015年,新增綠色建築面積要達到10 億平方米以上。到2020 年,綠色建築將占新建建築比重超過30%。目前,這一數據僅為1%。

  業內人士介紹,按照中國綠色建築評價標準,達到三星標準,成本增量在300元/平方米,二星標準成本增量在200元/平方米,一星標準,成本增量接近100元/平方米。

  保利地產北京公司總經理李晶此前也表示,政府最開始出讓土地的時候,會希望開發商做一些綠色建築。但在做的過程中會發現首期的投入是增加的。比如住宅的綠色一星級標準,每平方米大概增加幾十塊錢;達到LEED認證標準大概一平方米要增加幾百塊錢的投入。關於各類工業園區、經濟開發區過度開發的報道屢見報端,有媒體稱不少地方甚至出現瞭園區空置乃至拋荒的現象,造成巨額資金積壓。

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湖南獵鷹陳聰智慧、科學、創意是新商圈的發展出路



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  編者按 2012年10月11日,長沙市個人小額借款二胎年息城鄉規劃局全權委托長沙晚報,獨傢權威發佈《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005-2020)》修訂版,引發全市熱議與高度關註。

  該規劃對對商業中心,社區商業服務設施,商業街,商品市場,大型商業零售網點,高星級酒店及餐飲,物流配送業等七部分進行瞭詳細規劃。其中,截至2020年長沙的"1+32"商業中心內容,成為核心關註點。

  長沙市多傢房企和樓盤項目迅速跟進宣傳推廣,取得瞭同步宣傳的效果最大化。

  半年過去。省府新區商業中心、梅溪湖商業中心、濱江新城商業中心、金星商業中心、月湖商業中心、武廣商業中心、濱水新區商業中心、松桂園商業中心......規劃中的一批新商圈或強勢崛起,或蓄勢待發,讓不少投資人放棄進入門檻較高的老商圈,轉向新興商圈。

  目前,長沙的商圈佈局與現狀如何?市民關註熱點在哪?本期會客廳,我們一同對長沙商圈進行再度發現與掘金,本次廣廈會客廳邀請湖南獵鷹房地產開發有限公司營銷總監陳聰探討長沙商圈的發展。



湖南獵鷹房地產開發有限公司營銷總監陳聰做客廣廈會客廳

  議題一:經過半年多發展,目前長沙已有哪些非傳統主力商圈強勢崛起或蓄勢待發?勢頭如何?各位分別看好哪些商圈?

 陳聰:就個人而言,我看好的就是梅溪湖商業片區。

  為什麼呢?梅溪湖片區無論從政府支持力度、老百姓趨向力度,還是廣告力度都在梅溪湖。"休閑度假向東,城市發展向西",這是一句廣告語,很多電臺都有播,城市發展是向西,這是一個必然趨勢。講商圈在哪裡,城市就在哪裡,既然商圈主要集中在梅溪湖,城市發展也必然就在梅溪湖。梅溪湖旨在打造一個智慧型、創新型、科技型的長沙政治經濟文化新中心,梅溪湖片區必然將會成為長沙新的商業中心。

  2007年,政府投資600億打造梅溪湖國際新城開始,就已經成為中部地區的上海新浦東。當年的浦東和深圳都是一個很小的村落,崛起就是五年、十年的時間。梅溪湖國際新城從政府的支持力度來看,梅溪湖崛起絕對要比長沙任何一個商圈崛起的速度要快,以驚人的速度往上竄,這是第一點。

  第二,從身邊的商圈來看,部分商圈周圍已經形成相對成熟的商圈,或者有配套相對完善的。那麼,這樣的商圈等於在烏龜殼上蓋一棟房子以後,呱嘰又蓋瞭一頓,隻是不完善,你再去完善一下。但是,在河西沒有這樣的地方,不是完善,是重新建設。

  現在南城、北城或者東城的人休閑度假娛樂往哪裡跑?都往五一路、解放西路那邊跑,為什麼?很簡單,他們是呈魚刺型的發展狀態,以五一路為中心,周邊發展瞭很多東西魚刺組成瞭整個魚骨,所以那邊很繁榮,由於有瞭這些配套,整個東南西北的人都往那裡鉆。但是,在梅溪湖商圈沒有這樣一個地方,是一張白紙,我們就在這張白紙上描繪商業,描繪未來,描繪城市將來的樣子。

  所以,就以上兩點,我看好梅溪湖,梅溪湖將會成為長沙乃至湖南,甚至是中部地區的一個新商業中心,或者是中部地區的一個商業代表。

 議題二:要撬動(非替代)五一商圈等傳統老牌商圈,分流目標人群到各個新崛起的商圈,各位覺得新商圈該從哪些方面下功夫?地鐵元年,城市發展方向在哪裡?

  陳聰:企業也好,還是做一件事也好,我們一定要有一根線,這根線指引著我們,要清楚自己的重點是什麼。三十年河東三十年河西的時間過去瞭,現在該輪到河西瞭。所以,河西的發展應該比河東潛力更大。

  目前,長沙該從哪些方面去下功夫?三個方面:智慧、科學、創意。

  智慧。我講個故事,兩個空姐從飛機上下來之後,刮瞭一陣大風,美國的空姐呱嘰遮住瞭自己的胸口,中國的空姐呱嘰遮住瞭自己的臉,這告訴我們臉才是重點,中國人很智慧。所以,長沙的商業發展要往智慧方向走,現在並不智慧,長沙東南西北的人都要跑到五一路、解放路來吃喝玩樂購,這是不智慧的。

  科學。三個和尚挑水喝,一個和尚有水喝是傳統模式,兩個和尚采取瞭一種競賽方式,誰擔的水多就給誰獎勵,這是一種合作模式。現在,從之前的沒有水喝,到三個和尚從山下接管子接到山上,這是科學的模式。

  創意。中國人和猶太人最重要的區別在哪裡?中國人的區別是,這條路上車很多,呱嘰在這裡建一個加油站,再來一個中國人再建一個加油站,再來一個中國人還建一個加油站。而猶太人呢,這個加油站生意好,就在旁邊建一個便利店,便利店開好瞭就建醫院,醫院建好瞭再建住宅,城市就建起來瞭。那麼,中國人的思維就太過於狹隘。

  所以,不管是長沙各個商圈的發展,還是商圈發展,就是智慧、科學、創意。梅溪湖就是遵循瞭這三個因素在發展,梅溪湖的發展必將成為長沙、湖南,乃至整個中國最好的概念。一句話,梅溪湖,不解釋。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/18133174118.shtml銀行二胎代償任何問題免費諮詢

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一、二線城市將在明年下半年復蘇



??明年一、二線城市房價將繼續下滑,但有望在下半年逐漸回暖,限購政策有望全面退出,未來一半以上的開發商或將轉行、消失。這些判斷出自中國社會科學院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心及社科文獻出版社共同發佈的《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014-2015)》。



??該住房報告主編認為,2015年住房市場將整體延續衰退,量價回升幅度不會太大。他預計,一、二線城市將在2015年下半年復蘇,而三四線城市樓市要等到2016年下半年才能復蘇。然而,住房租賃市場會在2015年呈現相對溫和的增長。



??而隨著房產市場不景氣及調控政策主要向支持住房消費轉變,中國社科院財經戰略研究院助理研究員鄒琳華預計,仍在堅守限購的城市有望在一年內全面放開。



??即便政府退出包括全面取消住房限購在內的救市措施,但鄒琳華認為,在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下,“房地產市場也將風光不再。”



??外交學院國際經濟學院副教授郭宏宇在綠皮書中撰文預計,2014-2015年,世界經濟對我國住房市場的影響是負面的,一、二線城市,尤其是其中的高端住房市場,將承受較大沖擊。為何如此?郭宏宇分析,有部分原因源於,在金融危機沖擊下,發達經濟體試圖通過投資移民等方式,吸引資本流入,並在購買住房上給予一定福利,使得海外置業價格與環境等優勢逐漸凸顯。此外,隨著越來越多的中介機構進入境外住房市場,境外置業的成本也不斷下降。

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??安徽工程大學副教授蔡書凱對地方政府在住房發展中的行為進行分析與預測稱:未來地方政府將會從越位到退位,從錯位到歸位,從缺位到補位,立足於市場規律辦事。“以前的人為造城行為將大大減少或不復存在。”“隨著國傢反腐敗的推進,未來房地產土地方面違規的行為會大幅度減少,地方政府在房地產市場利益相關者的角色會進一步淡化。”蔡書凱認為,如要讓地方政府更好地實施管理本位,需要一些外部的輔助條件,最重要的是通過房地產稅、轉移支付等,保持地方政府財力的可持續性。



??綠皮書介紹,除2008年湧現瞭一波短暫的房企退市潮外,過去10年中,住房企業數量基本與房地產市場興衰呈高度正相關關系。



??而隨著2013-2014年度房地產市場下行與行業集中度的大幅提升,中國社科院財經戰略研究院實習研究員劉尚超預計,兩年內,會有30%-40%的房企遭到淘汰,“而且數量縮減的趨勢短期內不可能出現反彈。”



??社科院財經戰略研究院助理研究員鄒琳華甚至預測,未來將有一半以上的開發商,將轉行或在市場中消失,房地產市場將進入真正意義的寡頭時代。




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內容來自sina新聞

二胎利率降息首日沈陽樓市賣瞭21套 過半網友認為房價會漲

??新浪樂居訊(編輯 王賽)2月28日晚,降息通道再次打開,央行宣佈自2015年3月1日起金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。該政策的出臺降低瞭開發企業融資成本,對緩解企業經營困銀行二胎房貸利率比較難、減輕企業壓力都有積極的作用。降息通道打開,除瞭減少瞭房奴的貸款利息,對於房地產行業有怎樣的影響?購房者如何看待本輪降息呢?據此我們采訪瞭本地知名地產商並對網友展開瞭調查。

??降息首日沈陽樓市賣瞭21套

??昨天是降息的第一天,新浪樂居對市場成交情況做瞭調查,據新峰房譜網數據統計顯示3月1日沈陽市新房商品住宅累計成交1949平方米,總套數21套。

??從數據上來看,降息首日市場反應並不敏感。分析師認為,春節長假剛過,開發商上周新增上市量是0,從購房者層面看,置業客群也尚未發力。

??65.4%的網友認為降息釋放樓市回暖信號過半網友認為房價會漲

??雖然降息第一天,市場反應並不敏感,但在降息當晚,我們做瞭關於《央媽出大招降息:喊你買房,約不?》的調查,截止3月2日編輯統計時為止,近千名網友參與瞭我們的投票調查。近七成網友認為降息釋放樓市回暖信號,過半網友認為房價會漲。



??調查結果顯示,65.4%的網友認為,降息是樓市回暖的信號,23.1%的網友認為不是,11.5%的網友表示不清楚。



??正基於大傢對樓市回暖的預期強烈,53.8%的網友認為政策利好,房價將會上漲。34.6%的網友認為影響不大,房價會維持平穩。僅11.5%的參與調查者認為,樓市處於下行期,價格會繼續觸底。與此同時46.2%的網友打算擇機出手買房。而15.4%的人打算繼續觀望。



??降息對購房者來說,最直接的影響就是買房可以省去一筆。降息前,按照房子總價100萬、首付3成、貸款70萬、按揭30年計算,每個月還款4264.6元;貸款20年,每個月還款5075.78元。降息後,每個月還款4151.9元;貸款20年,每個月還款4974.7元。



??對於此次降息,很多已經買瞭房子的網友,向我們咨詢,是否能按新的利率標準執行。答案是肯定的,不過執行的時間是從明年的1月1日起。

??降息或促進樓市回暖 3月迎來小陽春

??對於此次降息,多數業內人士認為這是政策利好,必然引起房地產行業的信心大增,中原東北總經理 楚超認為,與往年相比,現在的降息肯定不可同日而語,但由於去年南方市場反彈時東北正值季節性冬眠期,所以買傢需求也有些許積累,加之春季到來,“明目的”開發商自然不會放過這“天時”和“人和”,所以3月樓市存在小陽春的概率也不小。RET睿意德中國商業研究中心首席分析師施瑾指出,3月1日降息和不動產條例同時實施,表明國傢加速規范房地產房地產市場的積極態度,房地產市場將更趨於健康穩定,對市場長期發展是利好,但短期內市場的基本面並不會發生顯著改變。當前我國經濟發展進入新常態,房地產市場更要積極適應經濟結構的變化,構築持續發展動力。

??但也有開發商認為降息對房地產行業的影響並沒有那麼直接。新希望沈陽置業有限公司總經理崔鐘凱在接受新浪樂居采訪時表示,降息目的是要加大貨幣的流動性,降低企業融資成本,加大消費和投資。而現在房地產的困局在於消費信心的提振和減少房地產的過度投資,單一的降息政策不能從供求關系的根本上解決問題。而且降息不代表對開發企業的融資敞開大門,管控依然嚴格,也沒有解決開發企業融資困境。因此,此次降息對房地產影響不大,如持續保持降息通道,中長期會是利好的局面。對購房人的影響需要還多方位,長效的刺激。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-02/16405978081151984911821.shtml

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租房提取公積金應者寥寥



日前,國務院常務會議提出重點推進6大領域消費,其中“穩定住房消費”位居其中,並提出放寬提取公積金支付房租的條件。廣州(樓盤)2003年便土地貸款台南安定土地貸款開放個人提取公積金用於租房,2008年則發佈《關於提取住房公積金有關問題的補充通知》對提取條件和額度有瞭限定,對租房自住申請提取住房公積金作出有關的規定。

??保來理財總經理助理盧敏菁表示,租房提取公積金條件很容易達到,雖然沒有具體數據,不過實際使用的人卻不多。中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜也表示,租住租金在一兩千元的租客,很少提取公積金,目前利息差比較大,更多人願意買房而不是租房。此外,因提取公積金需要提供正規租賃合同和租房發票,需要進行房屋租賃登記備案,有業內人士表示,由於備案就必須納稅,部分業主會強調要實收租金,將房屋租賃稅成本轉嫁給租客。約有30%租客基於開發票報銷的需要,提出要業主配合租賃備案,為提取公積金而要求備案開發票的較少。

??王先生為瞭孩子讀書近期在越秀區租瞭一套房子,租金4500元,由於他想提取公積金,便提出希望去租賃備案以獲得發票,業主表示同意,但300多元的租賃稅要王先生承擔,王先生覺得自己租房租兩年,費用就多瞭六千多,最後選擇瞭放棄。業內人士表示,像王先生這樣的情況不少,堅持開發票的很多是需要單位報銷補貼的。而更多的人認為,租房隻是過渡期,能提取的公積金金額也不多,今後買房時一樣可提取公積金,所以選擇的人很少。

??租房提取公積金所需資料

??每次申請均需提供下列資料:提供加蓋“備案專用章”的《房屋租賃登記備案證明》或與單位簽訂的租房租賃合同原件與復印件;房租發票原件與復印件,如果是與單位簽訂租房合同無法提供發票的,可提供收據(需加蓋單位公章或財務章);房管部門出具的廣州市行政區域內承租人名下無自有產權住房的證明原件一份(自出具之日起一個月內提出申請)。

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??申請條件:在租賃合同期內已到房管租賃部門辦理瞭備案手續,提取申請應在租賃合同備案之日起半年內,且在租賃合同有效期內提出,逾期視為自動放棄,以後每半年提取一次,兩次提取最長間隔不能超過一年(超過一年的,最多隻能提取一年的房屋租金),至租賃期滿;在廣州市行政區域內無自有產權住房,且所租房屋在本市行政區域內;隻限承租人本人提取;中心審批人員可在租賃合同期內不定期上門抽查核實職工的租房行為是否真實,不真實的取消因租該套房屋產生的提取資格。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/07435939895469382879019.shtml

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養老用地價格飆升六七倍 單床月租過萬

  據中國之聲《新聞縱橫》報道,近日,深圳市土地房產交易中心以4億元和2.8億元的價格,掛牌出讓瞭兩塊養老服務設施用地,分別高出起拍價的6倍和7 倍。雖然這兩塊地已確定建設養老院,但是,如此"天價"成交所產生的巨額利息成本,以及相應的建築、安裝、配套設施和服務成本,最後勢必將轉嫁到養老院的 老人身上。據初步估算,在這兩塊地段上建的養老機構,其一個床位的基本成本高達每月11000元。伴隨著老齡化社會的來臨,"老有所養"已成為迫切的民生 問題。養老院的服務價格"水漲船高",是絕大部老人享受不起的。當前,增加中等價位的養老機構,解決普通老人居傢養老的困難,已經成為當務之急。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/1028屏東房屋增貸4103046.shtml

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華貿中心欲改變經營頹勢重啟招商 轉型輕奢

  新的消費環境下購物中心紛紛調整,讓生存在新光天地陰影下的華貿中心看到瞭新的機會。據華貿中心相關負責人介紹, 商場新一輪招商將從高端定位向輕奢品牌轉型,這將與新光天地實現錯位。同時,商場還計劃壓縮零售面積,將部分區域轉型寫字樓。不過,經營方以新光天地的租金標準招商,以及動線存在先天硬傷,讓華貿中心的調整面臨諸多挑戰。

  開業半年、位於二層的FAMORY婚紗訂制店負責人表示,"每月店鋪需支付30多萬元的房租和較高物業費,盡管產品價格不菲,但店鋪最多隻能收支持平。前來體驗購買的客戶多是通過京東等電商渠道前來體驗"。 eDIMASS傢具用品店工作人員表示,店鋪業績多靠回頭客支撐,商場帶來的客流有限。

  據一位知情人士透露,位於優勢地段以及鄰居新光天地70多億元年銷售額,讓華貿中心的經營者始終對賣場抱有高租金期望,這也造成華貿中心開業伊始的定位就模仿新光天地。擊敗杭州大廈,躋身內地百貨單店 銷售冠軍的新光天地,已經成為國內外大牌的必爭之地。目前,新光天地的店鋪租金由保底抽成和租賃兩部分組成。一些店鋪的租金已經從最初的倒貼,變成部分店鋪2000元/月/平方米,不過,華貿中心同層店鋪租金卻要少1/3。華貿中心一位負責人坦言,不少大牌寧願在新光天地輪候,也不願意入駐華貿中心。

  對於商場來說,人流動線的規劃以及業態組合直接影響項目價值的發揮。一位曾負責華貿中心招商的人士表示,華貿中心的動線並未采用一般商場的回行設計,而 是以一條"胡同"貫穿。一層零售部分多以國際高端男裝品牌為主,但因認知度不高,大大降低瞭可逛性。同時,盡管位於長安街沿線,但華貿中心的外立面設計相對保守,不肯讓步品牌商做大型櫥窗展示。在這種情況下,曾經落戶華貿中心的范思哲已經離開。

  不過,為瞭改變經營頹勢,華貿中心開始改變。上述知情人士表示,商場轉變從去年引入蘋果直營店開始。目前,華貿中心計劃將臨長安街的一二層店鋪設計外觀打通,品牌與新光天地進行錯位以輕奢侈和高 品質生活體驗店為主。據瞭解,華貿中心的無印良品是該品牌在北京性價比最高的店鋪,商場也將針對這部分客群特點進行品牌招商的延展。原來的四層區域,將取消零售店鋪全部轉型為寫字樓。

  在中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平看來,華貿中心在轉型過程中走瞭不少彎路,且一直對租金的期望值較高,認為新光天地的成功也會使華貿中心成功。但新光天地的成功不太具備復制的可能。華貿中心物業結構較小,也不利於做出好品牌。王永平表示,華貿中心此 番"輕奢轉型"具有一定的可行性。輕奢品牌比較習慣於借助大品牌產生推廣效應,但由於新光天地體量受限,不可能引入較多的輕奢、快時尚等品牌,這為華貿中 心的轉型留瞭空間。"華貿作為自持物業,在未來調整中前期還需降低租金期望值,通過靈活調整商業面積和租期獲取收益。"中國購物中心產業資訊中心主任郭增利則表示,消費環境的變化讓各大購物中心在今明兩年的調整力度會很大。華貿中心調整需要根據區域商務客群特點,提供輔助性和延展性服務,白領所需要的一切 服務都能夠在華貿購物中心得到體現,讓其形成零售、配套完整的一站式服務功能。

  擴展閱讀:

  【年度專題】京城購物好去處 北京最信貸利息試算繁華商圈集錦

  商業地產產品線差異化研究:專傢解密商業地產開房貸二胎利率試算表發困局

  毛大慶:萬科社區化養老服務模式已形成

  北京盈石副總裁周睿:本地人情感是文化地產根基

  專傢解密商業地產人才標準之謎

  【聯系我們】新浪商業地產

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內容來自sina新聞

長沙今年起 改造42個棚戶區



  本報6月25日訊 25日上午,長沙市第十四屆人大常建融新竹新豐建融委會第十三次會議召開,會議聽取瞭市人民政府關於將全市棚戶區改造新增項目納入2014年國民經濟和社會發展計劃的報告。

  今年6月13日,市委召開瞭車貸條件不好全市棚戶區改造和征地拆遷工作大會,計劃在2014年-2017年用4年左右時間,改造棚戶區950萬平方米,基本完成城區集中成片棚戶區改造。

  會議透露,長沙市擬定今年起增加42個棚戶區改造項目任務,今年全部啟動,分年推進,4年完成。

  報告稱,今年擬新增加啟動的42個棚戶區改造項目,共改造35821戶,單位9個,征收房屋面積473.53平方米,預計投資520.38億元。

  ■三湘華聲全媒體記者 李國平





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/08124244445.shtml

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"雙松綁"後商業公寓銷量銳減 不少盤一個月才賣個位數



今年四季度,佛山至少有17個項目推出商業公寓產品。南都記者 張明術 攝

  在過去3年佛山的"限購"歲月中,商業公寓是投資客的避風港,政府加大商業用地供應量,發展商熱衷於開發這種既可居住又可辦公的商業地產產品,佛山市面上此類產品供應量極大。過去2個多月時間中,佛山的政策環境發生很大的變化。以往不限購不限貸的商業公寓,似乎失去瞭原有限購政策形成的"優勢"。在 佛山"松限"前,南海、禪城等地的熱門商業公寓項目持續熱銷,最多的項目一天開盤就售出700多套,而如今,在市場顯著轉冷的禪城區,不少商業公寓項目的銷量下滑至月均10套甚至更少。

  商業公寓供應大潮,卻並未因為新政而褪去,佛山禪城、順德和南海,這樣的新項目還在前赴後繼推出市 場。在業界看來,佛山"限購"3年中,政府在土地出讓環節就加大瞭商業用地供應量,宜居宜商的商業公寓,無疑成為銷售對象廣泛、門檻相對較低的商用物業代 表,而在巨大的供應量面前,不論是高端租客還是小型企業辦公,商業公寓的用傢卻顯得杯水車薪。

  佛山商業公寓銷量滑坡

  2011 年3月佛山限購之後,商業公寓如雨後春筍一般在佛山市場湧現,不限購、不限貸是這類產品的最大賣點,吸引著被"限購"捆住手腳的投資客進場,在佛山"松 限"之前,一些熱門商業公寓項目持續熱銷。然而,過去兩個多月,佛山先後"松限"、"松貸"的新政策背景下,此類產品銷量下滑、風光不再。

  禪城區商品房交易所的最新網簽統計,截至本月22日,禪城區住宅網簽套數已經達到瞭873套,而多數被歸類為辦公型物業的商業公寓,僅成交20套。而在9 月,情況也是類似,禪城區辦公物業的成交量僅有18套,即使是禪城城南一些最熱銷的商業公寓項目,網簽套數也僅有10套左右。與之形成強烈對比的是,禪城 區辦公類物業在今年2到8月,除去7月等少數淡季外,月均網簽成交都在過百套以上,在這其中大多數都是商業公寓。

  禪城一些此前熱銷 的商業公寓,近兩個月以來銷量顯著滑坡。如魁奇路地鐵站旁邊的一個商業綜合體項目,主推的精裝修商業公寓,今年4月單月網簽套數仍有40多套,而在9月該 項目此類產品的網簽套數僅有1套,而亞藝公園附近的一個商住綜合體項目,公寓的銷量也從佛山"松限"前,單月往往能成交二三十套甚至最多80多套,變成瞭 9、10月份的10套左右。

  由於新售和在售的商業公寓較少,順德區商業公寓銷量下滑相對沒有那麼明顯。順德區商品房交易信息網統計 顯示,國慶期間才開盤的容桂龍光尚街項目,迄今已經網簽70多套商業公寓,而加推新品的佛山新城板塊招商依雲國際等,也有30多套簽約成交。和禪城近10 個在售、新售的商業公寓項目、組團相比,順德區僅有幾個商業公寓在售。

  在佛山"松限"前,南海區的商業公寓大肆攬客,吸金能力突 出。5月31日,金融高新區的純商業盤---萬科金色領域正式開盤,推出1座31、39、48、63平方米的公寓單位,總價低至37萬起。項目銷售對外透 露,到下午三四點為止,一天時間就已經賣出700套房源。但是,不少知情人士近日也透露,即使是這樣的地鐵附近的商業公寓項目,近期銷售也不如以往。

  南海區將推的商業公寓項目,對後市無不擔憂。"現在過來看房的投資客心態變瞭,以前我們是不限購不限貸,現在住宅也是不限購不限貸,首付款還房貸第二順位貸款全省皆可處理最低3成,利率 未來可以打折,投資客的熱情有點褪去瞭。"南海某鎮街一將推商業公寓營銷負責人告訴記者,"松限"、"松貸"對商業公寓來說絕非是好消息。

  一些住宅性質的公寓,也因為政策變化反而吸引大批看客。"東海銀灣的公寓是住宅性質,近兩個月我們的客戶上門量比例增加瞭,廣州客也過來看,以前因為限購, 現在不限購瞭,首付最低隻要3成,粗略統計這種上門量上升瞭50%。"東海銀灣發展商---長信地產營銷總經理徐偉釗透露。

  商業公寓過量已成定局新政隻是推波助瀾

  在佛山火瞭兩三年的商業公寓,如今有轉冷的趨勢。在業界看來,一方面和近期"松限"又"松貸"的新市場環境有關;另一方面,"限購"以來佛山公寓市場飽和,購買力後續不足也成為一個主要原因。

  "不限購、不限貸",在"松限"前,佛山幾乎所有的商業公寓都要把這"6字真言"放在項目推廣信息前面。而在"松限"又"松貸"下,商業公寓的入市門檻顯著上 升,目前商用物業首付比例為五成,按照最低利率水平,利率需上浮10%甚至更高,最長10年還貸期,對於一些總價較高的商業公寓而言,其與住宅樓盤相比, 不論是首付款還是月供都會比較高。

  "如果對於低總價的商業公寓來說,首付5成的投入,其實和首付3成買一套小戶型差別並不大,但最 主要的是公寓的供應量太多瞭,而且需求的增量不明顯,商業公寓銷量整體走勢下滑,已經有一段時間。"佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩就指出, 目前經濟不景氣,無論是企業主,還是以前購買商業公寓較多的小業主,"餘糧"不足,導致公寓一定程度開始滯銷。

  在他看來,龐大的公 寓供應量和商業地產開發量,讓後續入市的公寓項目銷售失去光彩。在2011年之後,普君新城等公寓項目已經吸引瞭不少投資客進場,而今年5月熱銷的萬科金 色領域雖然一天賣出瞭700套貨量,但這一項目一棟高層公寓樓就有1000餘套貨量,而該項目一共由7棟這樣的高層公寓及商鋪組成。

  新舊商業公寓並未剎車

  佛山"松限"、"松貸"以來,佛山市面的新推商業公寓項目供應量卻未見放緩。這些項目仍在大舉入市,而這類產品的存貨也並不稀缺,在新的政策和經濟環境下,商業公寓的供應並未實現剎車。在這些項目中,爭議較大、風險猶存的"帶租約"發售,如今的比例不算高。

  9 月以來,佛山市面上新推出的商業公寓為數不少。其中,南海就有鉅隆三星金融大廈、珠江科技數碼城、招商依雲曦城等近5個全新的商業公寓入市,禪城也有華南 金谷、龍光·水悅龍灣等項目新推商業公寓,以往此類產品比較稀缺的順德區,也有位於容桂的龍光尚街、北滘的美的新都匯等商業公寓入市,再加上加推新品的招 商依雲國際等項目,近一個月以來新入市的商業公寓項目合計有9個之多,而加上在售的,僅禪城、南海和順德三區,這樣的公寓項目起碼有17個之多。

  南都記者瞭解到,今年前三季度,南海區在售的商業公寓項目並不算多,主要是以桂城東的萬科金色領域、華南國際金融中心和平洲的海倫堡海匯廣場等項目為主。整 個區域大規模的商業公寓放量階段,則是從今年十一開始。當天,位於裡水大道的全新項目鉅隆三星金融大廈開放銷售中心,該項目首批推出40-46平方米的 LOFT商業公寓。珠江科技數碼城將推出全新公寓組團,主打LOFT復式。九江、獅山和大瀝等鎮街也有多個全新的商業項目入市,打破瞭傳統的商業公寓 大都集中在桂城的慣例。位於九江的城市綜合體信基廣場在十一期間開盤,首推可商可住的"V公館"

  在南都記者此次統計的17個目前市 面上新售、在售的商業公寓項目中,為明確的"帶租約"發售的並不多。其中,位於佛山新城的招商依雲國際公寓,為帶5年租約發售,月返還業主2330元租金 收益,除瞭5年返還固定數額房租外,該項目還有在房款中直接抵扣15%等方式,提高產品的回報率。

  而絕大多數的今年推出市場的商業 公寓項目,都是不帶租約發售。其中,龍光·水悅龍灣的商業公寓,雖然也是和酒店管理公司私享傢簽約,但交樓後隻需後者托管2年,其租金利潤業主和私享傢分 成,"這種方式比較靈活,酒店管理公司也降低瞭風險,業主處置這些物業也相對自由一些。"龍光地產有關人士介紹稱。

  目前佛山市售的 商務公寓,更多是以10多萬的首付門檻和較低的總價攬客。今年以來,新推出的商務公寓普遍和周邊的住宅差不多。如桂城千燈湖片區的萬科金色領域為今年桂城 板塊主推的商業公寓,地鐵上蓋,13000元/平方米帶精裝修,和周邊的洋房價位差不多,而佛山新城核心路段的幾個商業公寓項目,均價都在10000元 /平方米上下。

  一些產業型的商業項目,公寓更是主打低價位。如國慶期間認籌的禪城華南金谷項目,公寓的起步價僅4字頭,單價也隻有5字頭,比周邊的洋房項目都便宜不少。

  尷尬

  除瞭不限購、不限貸之外,宜居宜商成為很多在售公寓項目的推廣賣點,遊走於小戶型住宅和小型辦公的使用功能之間,不少商業公寓在交付後卻遭遇到定位模糊帶來 的尷尬。南都記者調查中就發現,大批此前已交付的商業公寓,更多的是作為小戶型住宅進入瞭租賃市場,千燈湖板塊已投入使用的商業公寓,過去兩三年其租金水 平和售價變化並不大,在業界看來,商業公寓早有透支前景的嫌疑。

  在業界看來,商業公寓在使用功能上也削弱瞭寫字樓的優勢,在目前佛山第三產業比重遠不及廣深的情況下,商業公寓的整體前景仍需長遠看待。

  大批商業公寓進入居住租賃市場

  在南海千燈湖邊,保利西街的公寓是在2008年推出市場的一個低密度公寓項目,為商業性質。而目前該項目公寓租金收益在佛山市面算是比較高,但比起寫字樓仍有差距。

  根據滿堂紅等中介的放盤記錄,目前保利西街公寓在租賃市場的月租金普遍為50元/平方米水平線。如一套62平方米的商業公寓,月租金約為3000元,50平方

  海量公寓放租近兩三年租金沒怎麼漲

  米月租金約為2500元。這一項目商業公寓貨量不大,因此除瞭居住之外,也有不少企業選擇租賃於此作為辦公用途。

  而在禪城城南的綠景路上,目前仍在售的保利天璽公寓,已經有一部分投入租賃市場。其30-40平方米的戶型,目前租賃市場的報價約為每月1700元,租金水 平也是50平方米左右。南都記者調查中也發現,在季華路上的九鼎國際公寓為住宅性質,30平方米的房源,月租1500元,實際上商業和住宅公寓的租金差異 並不算大。

  此外,包括保利西街公寓在內,大批的商業公寓在租賃市場上還是作為居住用途,真正被租賃作為小型辦公室的並不多。"我們 在保利天璽租瞭一個單間做淘寶工作室,覺得月租金1600-1700元也比較抵,比較適合這種小公司,但很多房源都還是用來居住的,如果對大一點的公司, 這種小型辦公空間面積小,管理上也不比甲級寫字樓,就比較尷尬。"在天貓上開瞭一傢水暖品牌網點的吳小姐告訴記者。

  與以上這些區域的"正牌"寫字樓相比,商業公寓作為企業辦公用途時,租金有一定落差。如季華園附近的金海廣場、卓遠國際寫字樓,月租金可達80-100元/平方米,而優質的商業公寓,月租金普遍最多隻有50元/平方米左右,隻相當於前者一半左右。

  對於業主來說,商業公寓在轉售時,不僅稅費更高而且獲利空間也不明朗。2011年買瞭普君新城商業公寓的陳先生就表示,由於和開發商簽訂瞭返租協議,抵扣租 金收益後當時買公寓的單價是11000多元/平方米,"但現在二手那邊看盤,想要以15000元/平方米的價位轉售,難度都還是蠻大的。"

  未來突圍何去何從?

  商業公寓宜商宜居,但真正作為小型企業辦公的並不算多,與此同時高端居住租賃市場有限,也無法支撐商業公寓的租金和升值空間。在發展商看來,佛山以制造業為 主,三產比廣深莞滯後不少,商業公寓和寫字樓早已遍地都是,但產業轉型帶來的辦公需求增量,還要幾年後才能看得到。

  徐偉釗表示,若 從後市來看,佛山商業公寓未來的供應量比較大,但它在使用功能上和寫字樓有一定沖突。目前,佛山產業轉型還是需要時間,佛山以服務業為主導的第三產業占比 偏低,帶來的高端居住租賃和辦公需求都不算明顯,但如果以後像金融高新區這樣的新區真的有大批企業聚集瞭,相信這種辦公需求會得到改善,"除瞭辦公需求 外,比如企業高管的高端租賃需求,也會提升公寓類型項目的升值空間,但現在看來,商業公寓的價值被透支瞭。"

  事實上,在佛山一些產 業轉型重點佈局的新城片區,商業公寓一度被禁止,以防和寫字樓在招商方面產生沖突。2012年,南海區和佛山新城先後出臺規定,在新推的含有商業指標和純 商業地塊中,明確不允許建造商業性質的公寓。但南都記者調查也發現,不少房企依然在開發、銷售,或"打擦邊球"開發類似於商業公寓的小型辦公商業地產項 目,這項禁令並未真正得以落實。

  一項最新的統計顯示,2013年,佛山第三產業增加值占GDP比重達到36.1%,顯著落後於 廣深莞。其中,2013年廣州第三產業增加值占地區生產總值的比重為64.6%,深圳第三產業增加值占本市生產總值比重近56%,2012年東莞第三產業 增加值占GDP比重也達到瞭52.7%。

  "因此商業公寓也好,寫字樓也好,真正能夠讓第三產業、服務業的企業作為小型辦公用途,並不是立竿見影的,需要3-5年後再看。"徐偉釗分析稱。

  信號

  今年佛山商服用地

  供應大降近四成

  在銷售前景並不明朗的情況下,商業公寓仍然大舉入市。在業界看來和商業地產供應量偏大有關。在佛山"限購"的3年時間中,佛山商辦用地的比例曾一度大幅增 加,雖然在2013年後政府開始有意識"剎車"減少商辦用地供應量,銀行信用貸款但對發展商來說,拿到這些地塊已經是"開弓已無回頭箭",開發商業公寓也是事出無奈。

  住宅"限購"期,商服用地大增

  不少發展商指出,2011年佛山限購之後,政府在土地出讓時有意加大瞭商股用地的比例。"對政府來說,商業服務業用地推出之後,往往還能獲得稅收,而且如果 是三舊項目,村集體和村民還有分紅,所以購物中心這樣的商業體大批出現,商業公寓和寫字樓、商鋪,則是拿地企業在限購後吸引投資客、迅速回籠資金的渠 道。"有發展商分析稱。

  在2013年,佛山商業用地的供應量也因此達到一個高峰期。2013年,佛山供地計劃中,佛山四區(不包含 順德區)和佛山新城計劃供應國有建設用地2109萬平方米,擬供應面積比2012年減少5%。但其中,擬出讓商服用地247公頃,比2012年增加36公 頃;住宅用地350公頃,而市國土部門此後披露,這些商住用地,實際完成量在7成左右。而在2014年,佛山披露今年的供地計劃時,不得不大筆削減商業用 地指標,全市(順德區除外)土地供應同比下降兩成。其中住宅用地406公頃,升幅達16%,而商服用地供應大降近四成,約為151公頃。

  三舊改造地塊也捆綁不少商業地產指標

  在禪城,"限購"以來湧現出瞭10多個商業公寓項目,在發展商看來和禪城區曾出臺的"9號文"息息相關。2012年,禪城區出臺《禪城區通過"三舊"改造進 一步促進產業提升發展的意見》(佛禪府〔2012〕9號),提出"三舊"改造能夠更多地向產業項目傾斜。因此,禪城區在隨後推出市場的很多"三舊"改造地 塊中,都捆綁瞭不少商業地產指標,用於發展產業項目。

  盡管佛山已經有意識減少瞭商服用地的供應量,但大批商業項目和商業比例較大的 綜合體項目已入市,這對房企而言,商業地產如何回本成為一個難題。"不是說所有企業都能學萬達的,大部分企業在商業地產開發上還是希望能夠快速回本,即使 是長久經營的商業中心,其商鋪也希望能夠散賣,而商業公寓因為可以針對資金較少的投資客,門檻低、受眾廣,所以很多企業還是樂此不疲地開發這種產品。"佛 山某知名大房企相關負責人表示。

  采寫、制表:南都記者 周曉南 路漫漫





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08404545257.shtml

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