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地產界的移動互聯之戰

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易居中國所推出的"口袋樂居",前身是已超百萬級下載量的"口袋房產",這是一個集信息平臺、工具平臺、數據平臺和交易平臺等多項功能於一體的手機客戶端。



掃描二維碼下載口袋樂居APP

  僅一年時間,地產界基於營銷變革的探索就從電子商務轉移到瞭移動互聯網。

  其中既包括開發商、二手房中介,也有房地產PC互聯網甚至傳統媒體。

  4月22日,易居中國正式推出"口袋樂居"、"口袋經紀人"、"口袋傢居-裝修錢管傢"三款房產傢居類移動客戶端APP產品;此前,北京房地產中介最大份額占有者鏈傢地產已經推出掌上鏈傢;傳統媒體樓市傳媒總裁蔡鴻巖也不甘落寞,他單獨成立研發團隊於去年推出率先推出針對B端的i樓市。

  搶灘者中有人看重的是移動互聯端口背後的廣告價值,也有人更看重線下的配合,但沒有人知道這場戰爭的未來能否打造出真正的商業模型。

  移動互聯網的誘惑

  前不久舉辦的北京春季房地產交易會上,出現瞭一個新事物,被稱為數碼房展的"樓盤碼"。許多參展樓盤都放置瞭一個供參展觀眾手機掃描用的二維碼,展會組委會也第一次將參展商的二維碼印在參展導示圖背面,觀展者隻要掃掃二維碼就可以瞭解樓盤詳細的情況。

  上述樓盤碼隻是樓市傳媒手機客戶端探索的一部分。早在2011年4月,i樓市針對iPad的APP就已經上線;2012年,針對手機的APP上線。據蔡鴻巖解釋,iPad版APP針對的是B端(企業用戶),手機版APP針對的是C端(個人用戶)。i樓市的一個主要功能,就是多媒體樓書的功能。企業用戶登錄APP以後,可以用iPad向用戶展示地圖找房、動態顯示樓盤的位置信息,並能通過三維戶型展示、實景漫遊,來模擬現場看房。而個人用戶可以通過這款APP查找全國各地的樓盤和社區的信息。

  易居中國所推出的"口袋樂居",前身是已超百萬級下載量的"口袋房產",這是一個集信息平臺、工具平臺、數據平臺和交易平臺等多項功能於一體的手機客戶端。該產品的創新在於開拓瞭房地產互聯網產品除"房源型"、"資訊型"、"交易型"後的第四大維度導向"房價型"產品。其"口袋經紀人"定位於二手房房源管理移動平臺,可隨時隨地使用。"口袋傢居-裝修錢管傢"則定位於裝修需求消費者的移動百寶箱。

  這場看似是媒體競爭的戰爭,中介服務商也不甘落寞。鏈傢地產早於去年就與IBM合作研發瞭SE銷售管理系統,即掌上鏈傢。

  易居集團高級副總裁兼樂居互聯網集電商公司總經理賀寅宇的感受頗深。"今年是移動互聯網的爆發年。很多研究機構預測,今年整個移動互聯網人數會達到5.2億,PC互聯網邁入5億用戶群時代花瞭很長時間,但移動互聯網隻花瞭兩年時間。"

  真正的商業模型在哪裡?

  沒有幾個人知道移動互聯網在房地產領域能否運作出成熟的商業模型。所謂商業模型,本質就是收費模型。易居集團董事局主席周忻說,"移動互聯網現最重要的是做成一個平臺,讓用戶大量地使用,隻有用的人多瞭,養成使用習慣以後,我們才可能發現商業價值。"

  蔡鴻巖明確表示,"PC互聯網可能不會把移動互聯當做商業運作的砝碼,而隻是PC端的延伸。但我們用瞭獨立的團隊和投入,必須獲得收益。"蔡透露,在樓市傳媒所做的移動互聯探索中,B端用戶即企業用戶,目前是i樓市主要收入來源。"去年通過手機客戶端凈利潤為106萬,今年一季度營業收入約有120萬。目前投入不到500萬。"

  盡管i樓市自稱已找到在移動平臺上的收費模式,但其目前主要收入仍來自於電子樓書的制作費用以及手機客戶端廣告客戶展示,這與傳統的房地產廣告制作相比,並沒有本質的創新,隻是由以前的紙質樓書,變成瞭電子樓書,並放到瞭移動平臺上,而其移動平臺本身還沒有創造出獨特的盈利模式。此外,隻有iPad用戶才能瀏覽電子樓書,個人手機用戶無法瀏覽。

  蔡鴻巖坦言,未來i樓市主要的收入來源應該是房屋2胎利率年息怎麼貸款比較會過件通過平臺收費,讓開發商把內容放在這個平臺上,而不會把主要精力放在資訊信息的整合上。

  易居集團CTO崔興龍則稱,"易居所探索的APP產品核心訴求是希望把用戶、開發商以及所有的廣告,包括結合用戶的行為、地點、時間和取向幾個方面形成一個整體營銷的思路。易居整體平臺策略分兩塊,WEB和移動互聯。瀏覽器部分就是傳統的PC廣告精準的營銷和營銷效果定向投放的問題。而移動互聯則屬於精準營銷,通過定位出用戶是什麼樣的購房人群,在什麼樣的時間更多喜歡應用哪些東西,制定適當的營銷策略,這是我們做APP的核心訴求。"

  賀寅宇認為,移動互聯網垂直化是重要的發展趨勢,"所謂垂直就是精耕細作,把三大入口結合自己的應用需求,形成自己的獨立的APP平臺,這是最基本的思路。"崔興龍稱。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-07/10072173079.shtml

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韓俊三項土改政策文件正在制定 涉及農地確權等

??中央財經領導小組辦公室副主任韓俊近日在“第六屆中國經濟前瞻論壇”上表示,有關部門按照改革的計劃部署,現在正在制定三個與土地制度改革有關的政策性文件。

??具體來看,在三個政策性文件中,一個是關於農村土地承包經營權、確權登記頒證的全國性指導意見,另外一個是關於農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的政策性指導文件,還有一個是關於落實土地承包關系長久不變的政策性指導文件,這三個指導文件預計在2015年正式出臺。

??關於土地制度改革,韓俊表示,土地制度改革涉及的利益主體多,包含的利益關系十分復雜。隻有守住瞭確保土地公有制的性質不改變、守住耕地紅線不突破、堅守農民利益不受損等“三條底線”,土地制度改革才能防止出現一些顛覆性的錯誤。

??韓俊表示,首先,農村土地集體所有制是實現農民共同致富的保障。如果在變更土地公有制性質上亂作為得不償失,是要付出代價的。深化農村土地制度改革的根本方向在理論、政策上已經非常清楚瞭,就是要堅持落實農村土地集體所有權,要穩定農戶的承包權,要放活農村承包土地的經營權。其次,要守住耕地紅線不突破。最後,土地制度改革必須要堅守農民利益不受損的底線。韓俊認為,當前土地制度存在的矛盾確實很多,最大的問題是征地范圍過寬,對征地農民的補償明顯偏低,農民利益受損害比較嚴重。從保護農民利益的角度來看,當務之急是在法律上要改革目前的征地補償辦法,應當建立兼顧國傢及個人土地收益分配機制,合理提高個人收益,保障農民公平土地增值收益的要求。

??韓俊表示,改革土地征收制度就是要縮小征地范圍,要嚴格界定公益性和經營性建設用地,逐步回歸到國傢為公共利益需要才動用耕地權這一個憲法規定的基本原則上來。在這個基礎上,對符合規劃的經營性建設用地,不再實施征收,農村集體建設用地可以直接進入一級市場,這是一個改革的方向。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-26/08365965275963863647012.shtml

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萬科五年來首失銷量冠軍

??



三傢“千億房企”2014年銷量逆勢增長

??昨晚,碧桂園、萬科兩個去年的“千億房企”先後發佈全年業績,均實現逆勢增長。不過,和前日公佈業績的綠地集團相比,萬科的年度銷售業績略低,這也是5年以來萬科第一次失去“年度銷售冠軍”的寶座。

??昨晚,房地產龍頭企業萬科公佈2014年12月份銷售及新增項目情況。當月,萬科實現銷售面積206.8萬平方米,銷售金額250.3億元,同比分別增長112%和128.7%。2014年全年,萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米,銷售金額2151.3億元,相比2013年分別增長21.1%和25.9%,創下新高。在2014年12月23日萬科總裁鬱亮的內部信中稱,當日,萬科完成年度回款兩千億元的目標。

??碧桂園也同期公佈業績,2014年全年,集團共實現合同銷售金額約1288億元人民幣,合同銷售面積約1928萬平方米,分別同比增長21.5%和21.0%,完成全年合同銷售目標,創歷史新高。同時實現銷售樓款現金回籠約1058億元。去年12月單月,碧桂園實現248億元的銷售額。

??而前日,在綠地上海(樓盤)總部,綠地集團董事長張玉良宣佈,綠地集團房地產主業2014年全年實現預銷售金額2408億元,較上年增長50%;實現預銷售面積2115萬平方米,較上年增長30%。其中,2014年綠地集團海外收入達到153億元,較上年增加467%。

??至此,綠地集團終於超過瞭多年來的行業“銷售冠軍”萬科,問鼎房企銷售第一的寶座。

?房屋二胎 民間房屋二胎設定任何問題免費諮詢?台中借錢二胎年息新年首個交易日地產板塊跑輸大盤

??昨日是新年首個交易日。在年前已經連續大漲的地產股雖然高開,但是沖高回落,漲幅最終跑輸大盤。

??昨日早間,地產股高開後馬上沖高,同花順數據顯示,板塊漲幅一度達到4.5%以上,“招保萬金”四大龍頭股齊齊沖上9%的漲幅。然而10時後,板塊指數出現大幅回落,漲幅一度縮至2%左右,最終以2.54%的漲幅收官。

??雖然地產股昨日並未跑贏大盤,但是多個券商依然對其勢頭看好。“地產板塊的行情是貨幣政策、產業政策、A股平臺優勢確立及基本面持續超預期作用下的趨勢性行情。”中信證券相關分析人員在最新研報中表示。國泰君安房地產分析師侯麗科則認為,目前地產板塊平均10倍PE,龍頭股的PE僅8倍左右,而在政策市場化的方向下,預計再融資逐步放開是趨勢。

???萬科:對冠軍“不感冒”

??此前,萬科曾連續4年蟬聯全國銷售冠軍的寶座。不過,近年來,萬科已頻頻表示對於銷售冠軍“不感冒”,鬱亮曾多次稱“萬科做老大已太久,誰願意拿去真的很好”。去年年底,鬱亮曾在公開信中再次表示,當行業進入一個新的時期時,對於傳統業務規模數字的擴張要保持一定的警惕。

??“過去一年中各地房價普遍回調,但土地出讓底價還在高位,土地市場的調整尚未結束。”萬科董事會秘書譚華傑表示,“基於這一判斷,萬科在新項目發展上仍然會保持謹慎。”

??2014年房企

??銷售情況對比

??萬科

??銷售面積1806.4萬平方米,銷售金額2151.3億元,相比2013年分別增長21.1%和25.9%。

??碧桂園

??銷售金額約1288億元人民幣,銷售面積約1928萬平方米,分別同比增長21.5%和21.0%。

??綠地集團

??預銷售金額2408億元,較上年增長50%;實現預銷售面積2115萬平方米,較上年增長30%。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/06415957999069271213051.shtml

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個人信貸額度最高長沙連續7年獲選最具幸福感城市

  昨日是聯合國首個以城市為主題的國際日--世界城市日,當日在北京舉行的"中國城市未來發展國際論壇"發佈瞭"2014中國最具幸福感城市"系列榜單。長沙連續7年獲選"最具幸福感城市",同時成為首批獲得"最具文化軟實力城市"稱號的城市之一。副市長夏建平出席活動。

  "中國最具幸福感城市"調查推選活動由新華社《瞭望東方周刊》聯合中國市長協會《中國城市發展報告》共同主辦,迄今已連續舉辦8年,是目前中國最具影響力和公信力的城市調查推選活動。本屆推選活動累計有2300多萬人次參加公眾調查和抽樣調查。和長沙一起榮獲"2014中國最具幸福感城市"榮譽的還有:成都、杭州、南京、西安、天津、長春、嶽陽、珠海、大連。

  值得一提的是,本屆推選活動與"中國城市文化軟實力"評價活動同時進行。包括長沙在內,南京、成都、西安、杭州、天津、長春、嶽陽、北京和重慶十座城市榮獲"2014中國最具文化軟實力城市"稱號,這也是該項目的首次評選。中廣天擇傳媒等榮獲"2014中國最具文化軟實力品牌"稱號。

  據悉,組委會廣泛吸取國內外專傢學者意見,特別制定瞭"中國城市幸福感、文化軟實力評價體系",涵蓋城市文化魅力、城市文化活力、城市文化實力、城市文化傳播力、城市形象、城市幸福感六大體系70個指標。

 &信用不好如何貸款emsp;長沙到底具有怎樣的魅力,能夠連續7年成為"最具幸福感城市"?此次評審的評委之一、新華社《瞭望東方周刊》常務副總編輯趙悅說:"長沙具有獨特的湖湘文化魅力,而山水洲城的優美環境更讓長沙別具一格,長沙市民的幸福感,洋溢在他們快樂的笑容中,這樣的幸福感,十分具有感染力。"來自全球最宜居城市澳大利亞墨爾本的外賓約翰·保羅則認為,一個城市是否能為市民提供便利的交通、教育、醫療等服務,以及傳統美食和地域文化都是衡量一個城市是否幸福的標準,這一點上,擁有悠久文化和誘人美食的長沙是名副其實的中國最具幸福感城市。

  世界城市日是由中國首次在聯合國倡議推動設立的國際日。2013年12月,聯合國決定,自2014年起將每年的10月31日設為世界城市日,旨在推進城市可持續發展和全球可持續發展。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-02/00314564630.shtml
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內容來自sina新聞

辦個房產證咋就這麼難

??“我們作為普通購房者,明明沒有任何過錯,為什麼卻遲遲無法取得房產證?” “人都住進來瞭,房產證到底要拖到什麼時候才能辦好?”……本報“為您捎話到兩會”欄目開通後,市民網友紛紛留言,希望兩會代表們關註與廣大老百姓密切相關的話題。其中,小區房產證“辦證難”、開發商延期交房等房產問題備受關註。

??“人住進來瞭,房產證三重二胎借貸二胎年息還沒辦好”

??“當初左挑右選,最終我們才下定決心買瞭這裡的房子,沒想到現在人都住進來瞭,房產證還沒拿到手。”傢住海口玫瑰灣小區的居民張女士反映,該小區的房屋存在很多問題,比如多處墻體出現開裂滲漏,不少住戶傢中漏水,小區經常停水停電。

??說起房子那些事,業主們倍感揪心,尤其是房產證遲遲辦不下來,更是成瞭不少業主的心病。據瞭解,張女士居住的小區是半拉子工程改建的,相關材料不齊全,整棟樓沒有通過相關部門的驗收,因此很難辦理房產證。

??“為什麼辦個房產證這麼難?作為普通購房者,我們又沒有過錯,為什麼遲遲無法取得房子2胎設定怎麼貸款比較會過件房產證?”說到這個問題,傢住海口國貿景瑞花園小區的市民張先生有些激動,他認為,小區的開發建設由開發商負責,隻要開發商證件齊全,購房者通過正規途徑購買,就應該能順利取得房產證。

??樓盤未通過驗收致房產證難辦

??據瞭解,市民拿不到房產證的原因一般是小區樓盤未通過驗收,而因為開發商的過錯導致無法通過驗收的情況也較為常見。比如個別開發商不講誠信或違反相關法律規定擴建、改變用途、改變容積率等,導致規劃或消防、環保、綠化等無法通過驗收,這都將直接導致小區業主無法拿到或延後拿到房產證。

??記者註意到,市民反映小區房產證“辦證難”的情況有很多,有的是歷史遺留問題,有的是開發商的問題,有的是不慎購買瞭證件不全的房產。其中,購買瞭正規商品房卻遭遇辦證難的市民尤為“鬱悶”。市民符小姐告訴記者,海口一些小區在開發銷售過程中,開發商的規劃、施工、銷售等證件均齊備,即人們俗稱的“五證齊全”,但仍然出現瞭辦證難的情況,更讓人大傷腦筋。

??開發商延期交房,業主很受傷

??除瞭辦證難,市民在房產方面最關心的便是開發商延期交房的問題。“我看到你們報道瞭有人打官司告開發商要求索賠,但也有很多人是不希望打官司的,我們支付瞭購房款,開發商就應該按期交房,拖下去對誰都沒有好處。”一位讀者在本報官方微信上如此留言。

??海口市民張先生則通過本報熱線說瞭他的看法,“這些年政府確實解決瞭好多辦證難的問題,法院判決也罰瞭很多延期交房的開發商,但對於普通市民而言,還是希望政府部門能不斷完善監管措施,減少這些情況的出現,讓市民住得更安心。”


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/09435967829444520624288.shtml

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內容來自sina新聞

畢業季 高明租房市場 未見波瀾

  進入7月,意味著畢業季和就業潮正式開啟,高明的租房市場是否受到影響?記者昨日走訪瞭解到,目前高明中心城區租房市場"未見波瀾",成交量及租金均保持平穩。

  市場:畢業季未催生"租房熱"

  "人生地不熟,找房子的確比較麻煩,看瞭兩三個地方,感覺都不是很滿意。"昨天早上,從滄江路一中介機構走出來,鄭苗一臉無奈。來自河源的鄭苗是今年應屆畢業生,即將到高明一傢企業上班。雖然公司提供住宿,但2胎房貸 2胎房貸流程她仍然傾向在外租房。不過她說,如果找不到合適的房子,不排除會選擇公司宿舍。

  記者走訪發現,像鄭苗一樣尋找房源的畢業生少之又少。"我們7月份至今也成交瞭幾套,但基本上不是畢業生。"文華路一中介機構負責人嚴劍雲說,與廣州、禪桂等地方相比,每年六七月份高明的租房市場相對平靜,未有因畢業季二胎車貸指南二胎年息或就業潮而催生"租房熱"。

  "主要是高明的流動人口相對較少,而且到高明工作的應屆畢業生有相當部分是本地人,租房的需求不大。"嚴劍雲表示,高明的"租房熱"一般是出現在農歷新年過後的二三月。

  京柏城商場另一傢中介機構負責人陸燕暉也說:"畢業季對高明租房市場的影響並不明顯,成交量沒有明顯增長。"

  租金:與去年同期保持平穩

  畢業季未催生"租房熱",租金也保持相對平穩。記者從城區多傢房產中介瞭解到,目前高明各檔次房源價格與去年同期基本保持平穩。

  業內人士介紹,目前中心城區租房市場大致分為三大板塊:一是荷香路以東的舊城片區,如文華路、文昌路、文明路等,該片區不少房源樓齡相對較老,租金大多在800元/月以下;二是荷香路以西的中心城區片區,如泰和路、中山路、荷城廣場附近一帶,該區域不少房源條件相對較好,傢具傢電齊全且有小區管理,兩房、三房單位價格在每月800元~1200元;三是一些樓齡很短的新樓盤,例如尚城名築、禦泉灣、滄江一品等,這些電梯房源價格在每月1500元左右,部分甚至更高。

  "與去年同期相比,電梯洋房的房租相對有所上漲,幅度在100~200元。而樓梯樓房源價格則比較穩定,基本沒變。"城區一中介機構負責人介紹。

  業內人士說,與以往相比,現在租客對房源配套和環境的要求比較高。"起碼空調、冰箱、洗衣機、沙發、床這些都要齊全,樓梯樓的話樓層也不能太高。" 陸燕暉說。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08304279941.shtml

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樓市觀察樓市或現肥尾效應

國務院總理李克強日前簽發第656號國務院令,公佈《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。在社會各界引發強烈關註:有市民認為,《不動產登記暫行條例》“不就是登個記嘛”,應該對樓價影響不大;也有市民認為,《不動產登記暫行條例》是在全國乃至世界范圍內的“統一登記”而非一般登記,將擠出相當多的住房新增需求,會導致樓價下跌。

《不動產登記暫行條例》推出,一是意味著國傢將加快房地產稅、遺產稅等稅種推出的步伐。對樓市買傢產生重大心理影響。據權威研究機構推算,該《暫行條例》將使中國內地大、中城市減少10%的新增需求。

二是不動產登記能夠使得相關不動產信息更加完備,將推動全國不動產信息的電子化,最終形成全國范圍內的不動產信息動態數據庫。使眾多“灰色收入群體”為瞭規避政治風險而拼命拋出二手房源。

所以,該《暫行條例》對全國大部分正在回暖的城市樓市有利空作用,本已供大於求的樓市將迎來更多的優質二手房源的競爭壓力,2015年,全國大、中城市樓價仍將小幅下跌。

制度改變必將使房地產市場全面進入一個以剛性需求為主體消費的“新常態”。這個新常態將使樓市產生“肥尾效應”。

美國經台南新市土地貸款濟學傢認為,今後幾年,世界各地的金融與房地產市場發生“肥尾效應”機率增加。所謂“肥尾效應”,是指極端行情發生的機率增加,甚至造成市場大震蕩。

一般的市場運行呈正態分佈的,“肥尾效應”則是突發性的、出乎常理的。

如果在2015年或2016年的某一天,佛山部分街鎮樓價大跌,而某一政策、規劃重點扶持的片區抗跌性強,甚至逆勢上漲;某樓盤開盤後一個月就賣光,相鄰樓盤幾年也賣不光。有的開發商破產重組,有的開發商反而越做越大。上述令人匪夷所思的事情一再出現,千萬不要驚訝。

當然剛需還在,改善欲望還在,過度悲觀不足取。隻不過市場越來越理性,開發商要花費更多的心思做大性價比,才能獲取利潤。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/08015954033004166040870.shtml

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2012年下半年以來北京市場綜述

  安傢獨傢約稿_中信地產研究部(原文有刪改)

  市場:銷售火爆,去化高位,庫存低位

  進入2013年以來,商品房市場延續瞭2012年末火爆行情。雖然由於冬季施工開發商推盤量普遍不大,但僅靠存貨銷售的情況下大部分開發商1-2月在京銷售額已達到2012年全年水平的20%左右。其中具有代表性的如萬科北京在2013年1月在京銷售19.6億,占2012年全年銷售額17%;首開2013年1-2 月在新推盤量極少的情況在京完成19億銷售,占2012年全年銷售16.5%。

  目前北京商品房庫存處於相對低位,去化保持高水平。截止2013年1月底北京新建住宅庫存673萬方,僅可滿足5個月的銷售需求,已經基本達到庫存極限低點。在新盤供應相對不足的情況下,1 月去化率維持高位,即使部分項目利潤訴求提升而有所提價,1月開盤去化率仍保持在70%以上。

  開發商普遍對在京銷售前景充滿信心,2013年在京銷售目標普遍較為積極。雖然開發商2013年在京推盤量普遍不大,但對在京項目均設定瞭較高的去化目標。同時受益於公積金放款環境改善,項目回款速度也有明顯提升。目前公積金辦理時間隻比商貸長1周左右,尤其利好以剛需產品為主的地產商回款。

   房價:8月開始進入上升拐點

  2012 年8月開始二手房價進入漲速拐點,一二手房價開始倒掛。目前北京新建住宅的均價2萬-2.1萬(集中於五環至六環),二手房2.7萬左右(主要是四環至五環)。從漲價節奏來看,從2012年3月開始,一手房和二手房每個月漲價幅度在1%-2%之間,但從12年8月開始至今,二手房單月月漲價幅度達到瞭5%,新房限價已經導致瞭一二手房價格開始出現倒掛。

  典型案例包括,首開房山項目從13000元漲到瞭17000元,而周邊二手房均價達到18000元;國風美唐項目也從20000元上漲到23000 元,馬駒橋項目和房山的情況類似,常青藤項目由於前期預售證辦理面積過大,價格已經被限死,但也導致瞭其基本售罄。

  通州區域的市場較為特殊,具有代表性的華業東方玫瑰項目,其2012年均價16000元,2013年3月新開盤均價預計將達到17000-18000元。從歷史價格來看,2011年為價格低點僅為11000元,而2010年開盤時的均價就為16000元,但由於2010年開盤的樓棟品質遠低於2013年開盤樓棟,因此可以說目前通州區域的價格基本是和2010年高點持平。

  土地:2013年土地成交開始放量,拿地競爭激烈

  2013年土地市場呈現開門紅,1月土地集中供應,交易放量,總計成交22宗地,149 萬平方米,成交面積雖然環比下降,但242億成交額環比上升100%。1、2 月推地收入已經超過去年全年一半以上,同時國土資源部也要求地方完成供地計劃。由於北京近三年供地均呈現下降趨勢,因而開發商拿地意願非常充足。

  1月土地成交樓面均價8325元,住宅用地樓面地價10836元。雖然溢價率雖然漲的不多,但國土部門掛出的起拍地價相比過往同等地塊來看上漲非常多,所以實質地價上漲不少。但由於北京此前較長一段時間內土地推出較少,同時經過瞭半年多的銷售旺市後目前主流開發商資金面普遍較為充裕,其拿地意願和能力均非常充足,因此拿地的土城土地貸款競爭非常激烈。以首開為例,其基本參與瞭北京從2012年10月起推出的大部分地塊的競爭,但斬獲甚少。

  北京2013年土地交易放量,我們認為與其認為地方政府此舉為適應中央政策加大供應,不如認為其是地方政府順應開發商高漲的在京拿地能力和意願,一個明顯的例子就是2013年所推地塊即使在非核心區域地塊價格也非常昂貴。從目前北京急劇向外擴張的態勢來看,五環之外政府還是具備較為充足的供地能力。

  儲備:企業拿地能力趨於多元化,單一優勢不可持續

  對開發商而言,單做一級開發利潤極薄(原則是成本加成8%,同時相當多成本無法入賬),長期以來一二級聯動是開發商介入土地一級開發的主要意圖。但是,由於政策環境和政府意願的普遍轉變,目前北京一般不會讓開發商介入一級開發,一級開發和後期拿地已無必然聯系瞭。因此,通過聯動開發攝取土地紅利的方式已不可持續,合作開發日益受到青睞,借助公共資源/商業/旅遊/技術優勢的拿地亦成為競爭新模式。

  總體來看,公共資源引入優勢無助於先期拿地,但有助於項目後期價值的提升。首開在2011年參與的房山項目就采用這種模式,通過其國企背景和學校和醫院展開合作,對項目價值提升作用明顯。

  拿地競爭激烈降低利潤率,開發開始尋求合作降低成本。其中廣為人知的代表即為萬科北京。眾所周知,為降低競爭拿地成本,目前萬科北京項目基本都采用合作模式。另外,中弘股份開發的夏各莊項目,即為與平谷區政府深度合作的造鎮計劃項目,憑借中弘股份在規劃及項目定位方面的全面優勢,預計該公司在區域內未來項目的拿地競爭中將可獲得明顯超越市場的成本優勢。

  挖掘和培育企業獨特的技術特長,亦有助於在拿地方面勝出。典型例子如京投銀泰。2013年初京投銀泰在京以招標形式接連獲得玉淵潭鄉和東小口地塊,雖然其原因就在於其地鐵連接區域具備技術優勢,雖然出價低於其競爭對手,但憑借技術標全面勝出,仍成功拿地。仍然京投拿地的原因是地鐵連接區域京投做的比較好,所以技術標京投優勢很大

  資金:2012年好光景,2013年預期悲觀

  目前房地產行業開發貸利息成本位於基準和基準上浮30%之間;信托融資成本7%-15%;另外和險資合作、券商合作以及房地產基金等多樣化融資形式也全面展開。從2012年下半年開始,北京房地產企業的資金成本持續下降,但不同開發商差異性明顯拉大。

  總體來看,國企/具備穩定現金流支撐的商業地產企業融資成本的比較優勢愈發明顯。如金融街的信托融資利率下探至罕見的7%,開發貸基準不上浮,且額度非常充足,同時該公司還從2012年下半年開始展開瞭與險資的合作及地產基金的試點。

  首開股份、北辰實業的整體融資成本亦在7%一線浮動。其中北辰實業主要得益於持有的投資性物業的現金流支持,因而借款條件比較優厚,都是長期限的開發貸,利率也僅在基準利率基礎上上浮5%-10%。

  其他值得關註的指標性案例包括:中弘股份夏各莊項目與諾亞財富合作發行的私募產品的綜合二胎房貸銀行利率比較貸款全省皆可處理融資成本為15%,華業地產信托成本在10%-12%區間內浮動等。

  但低廉的融資環境在2013年可能將不復存在。調研中重點開發企業均對對2013年融資通道放開保持悲觀。由於拿地成本高企,政策環境不明朗,中小開發商均表示保守拿地,謀求轉型商業/去地產化。本地龍頭開發商對普通二三線城市未來充滿顧慮,市場重點全面回歸北京。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/15232113883.shtml
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內容來自sina新聞

五大本土體育品牌中報首現曙光

  截至昨日,國內五大體育品牌李寧、安踏、匹克、特步、361°中報悉數出爐,盡管無一例外地依然延續關店潮與收入下滑,但透過中報依然能看出過去一年間去庫存的成果--關店總量在下降,部分企業毛利率首現反彈,行業信心也在恢復,業內稱如果渠道調整能夠持續,本土體育品牌最壞的時候有望過去。

  特步國際上半年公司營業收入20.98億元,較去年同期減少19.5%;凈利潤3.409億元,同期下跌27.1%,這也是特步五年來首次營收下滑。不僅是特步,其他企業的情況也並不樂觀:李寧從去年上半年凈盈利跌至今年上半年的凈虧損,虧損達1.84億元,安踏和匹克、361°的營收及利潤也處於雙降狀態。從另外一項衡量本土體育品牌健康指數的數據關店數量來看,五大企業的關店步伐並未停止,其中上半年李寧關店410傢,安踏關店273傢,匹克關店289傢,361°關店601傢。

  "本土體育品牌的關店潮已經有瞭好轉。"關鍵之道體育咨詢有限公司CEO張慶告訴北京商報記者,和過去一年就關瞭5000傢相比,本土體育品牌在吞下盲目擴張導致被動關店的惡果後,已經開始有意識地主動調整。他甚至認為"大面積關店已成過去,未來關店將是放緩的、小幅度的",並指出,"渠道轉型需有2-3年的時間周期,到2014年上半年效果將有所顯現。"

  事實上,此前渠道結構調整好的品牌已經看到曙光。以李寧為例,上半年其整體毛利率由去年同期的43.2%升民間房屋二胎利率新北蘆洲建地貸款至期內的43.6%,同比增0.4個百分點,並有超過90%的經銷商參與渠道復興計劃,平均周轉期因而大幅下降,從最高峰的9個月以上縮短至7個月以下,摩根大通報告也判定,其庫存接近公司界定的健康水平(6個月)。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/09502383806.shtml

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